Rajoy ante la encrucijada inmobiliaria
Redacción fotocasa.es , 25/11/2011


Tras la mayoría absoluta obtenida por el PP el pasado domingo, Mariano Rajoy va a tener que ponerse a trabajar cuanto antes, como señaló en el balcón de la sede popular durante la celebración del resultado electoral. Rajoy va a afrontar la difícil tarea de devolver cierta tranquilidad a la economía española y, al mismo tiempo, regenerar su imagen en el extranjero y de cara a “los mercados”.

El primer objetivo será dar salida al stock.


Y no cabe duda que uno de los asuntos urgentes para Rajoy es el sector inmobiliario, a pesar de que su presencia en la campaña electoral ha sido menor de la esperada, se trata de uno de los epicentros que desencadenaron el terremoto de la crisis económica mundial.

El primer objetivo de los retos del sector inmobiliario está claro: dar salida al enorme stock de viviendas con el menor coste para la banca.

¿Cómo dar salida al stock con el menor coste para la banca?

Según José Luis Ruiz Bartolomé, autor del libro Adiós ladrillo, adiós y experto inmobiliario de reconocida trayectoria, “el objetivo es dar salida al stock sin coste para los ciudadanos. La banca sí que tiene que asumir y afrontar las pérdidas en que ha incurrido por sus decisiones equivocadas. Llevamos cuatro años y medio escondiendo la cabeza como el avestruz y no ha servido de nada, como demuestra la situación actual. El tiempo y los recursos desperdiciados durante estos años no se pueden recuperar, pero sí espero que el nuevo Gobierno fuerce el reconocimiento del verdadero valor de los activos de la banca”.

Por su parte, Julio Gil, licenciado en economía y leyes, director durante muchos años del Máster Inmobiliario de la UNED y director de Horizone, empresa especializada en la gestión de suelo y VPO, considera que “en estos momentos habría que actuar sobre la demanda implementando todos los estímulos que sean necesarios, es el momento de poner en marcha desgravaciones para la compra de vivienda habitual, pero también para las segundas residencias, parte importantísima del stock existente, y para las viviendas que se compren para poner en alquiler”. “Desde el lado de la oferta, la regulación de provisiones que realice el Banco de España puede favorecer que se pongan en el mercado viviendas a precios atractivos”, añade.

¿Qué hay que hacer para evitar otro proceso especulativo en el sector inmobiliario?

José Luis Ruiz defiende en este sentido una “ vuelta al modelo hipotecario conservador. Si la hipoteca cubre máximo el 80% del precio, en un plazo de amortización de 20 años, con un tipo fijo, y el resultado es que la cuota a pagar no supera el 35% de los ingresos, esa familia dormirá tranquila y los demás también. La burbuja se produjo por la paulatina relajación de los criterios de concesión de hipotecas”

Según Julio Gil, “el mercado inmobiliario por su propia configuración (número de oferentes, número de demandantes, rigidez de la oferta a corto plazo, periodo de maduración del producto etc. es por definición un mercado en continúo desequilibrio, por lo que está muy afectado por los ciclos, esto es hasta cierto punto normal”. “Sin embargo”, continúa Gil, “ lo que no pueden volver a consentir el Banco de España y las autoridades económicas es que exista una financiación prácticamente ilimitada para las actividades inmobiliarias que dé lugar a burbujas de grandes dimensiones como la que hemos vivido”.

¿Deberían seguir bajando los precios de la vivienda?

Para José Luis Ruiz Bartolomé los precios de la vivienda “han bajado muchísimo, bastante más de lo que se dice. En el entorno del 40% desde máximos. Si hubiera financiación disponible, en este momento se estarían vendiendo los suficientes pisos como para frenar la caída del precio. Pero esto no es así. De nuevo, el problema bancario. Así pues, los precios continuarán bajando si no cambia el escenario financiero. Las caídas no supondrán un aumento en paralelo de las ventas por las razones aducidas”.

En opinión de Julio Gil “el precio de la vivienda todavía continuará bajando, pues creo que es necesario un ajuste de precio que acabe con las expectativas de bajadas lo antes posible, aunque esto es muy complicado. Para que el mercado se recupere será necesario que tengamos la percepción de que los precios de la vivienda han tocado suelo”.

Las medidas que el PP anunció durante la campaña

Las principales propuestas del PP en materia de vivienda durante la campaña electoral las resumieron en nueve puntos básicos, que se reflejan en lo siguiente:

-Construir 200.000 viviendas protegidas al año, tanto en venta como en alquiler.
-Adoptar medidas fiscales, financieras y de seguridad jurídica que incentiven la incorporación al mercado de alquiler de las viviendas vacías.
-Impulso al mercado de alquiler, de manera que se mejore el acceso a la vivienda para todos los ciudadanos que opten por esta fórmula, así como el alquiler con opción de compra.
-Promover un Acuerdo Nacional sobre la vivienda y el suelo, que reunirá a todas las administraciones públicas y a los sectores inmobiliario y financiero, para avanzar en la armonización normativa, el desarrollo del código de buenas prácticas, la lucha contra el fraude y la corrupción, y la definición de los objetivos anuales de construcción de viviendas a precio asequible.
-En lo referente a hipotecas, el PP propone “adoptar medidas que reduzcan el esfuerzo financiero necesario para acceder a la vivienda habitual, estableciendo mecanismos de protección de las familias ante el impacto de la subida de los tipos de interés”. En este sentido, los populares no contemplan la posibilidad de aplicar la dación en pago.
-El PP quiere realizar una reforma del IRPF, mediante el incremento del tipo de deducción por la adquisición de vivienda hasta 25% (desde el 15% actual). En relación a esto, varios dirigentes populares han manifestado que se trataría de una medida de carácter “temporal”.
-Proponen también “reducir los impuestos sobre la vivienda” y “adoptar medidas fiscales y financieras que faciliten a las familias con dificultades hacer frente a los pagos mensuales de sus hipotecas”.
-Según el PP hay que “asegurar mayor proporcionalidad entre renta disponible y volumen de recursos destinados a la vivienda, reforzar los derechos de los consumidores y garantizar su plena protección”.

¿Cómo dar salida al stock con el menor coste para la banca?

Según José Luis Ruiz Bartolomé, autor del libro Adiós ladrillo, adiós y experto inmobiliario de reconocida trayectoria, “el objetivo es dar salida al stock sin coste para los ciudadanos. La banca sí que tiene que asumir y afrontar las pérdidas en que ha incurrido por sus decisiones equivocadas. Llevamos cuatro años y medio escondiendo la cabeza como el avestruz y no ha servido de nada, como demuestra la situación actual. El tiempo y los recursos desperdiciados durante estos años no se pueden recuperar, pero sí espero que el nuevo Gobierno fuerce el reconocimiento del verdadero valor de los activos de la banca”.

Iniciado por Marai

¿Encrucijada? No hay ninguna encrucijada y el que aún no se haya dado cuenta debería hacérselo mirar.

Lo primero es lo primero y mientras no se resuelva lo del euro no hay ninguna otra encrucijada que valga.

Iniciado por Don Txakur

Pues eso, lo primero es lo primero, y el problema del euro no se soluciona hasta que se solucione el problema de los activos hiperinflados. En España el suelo, ergo la vivienda.

Bueno, también el hecho de que debemos la de dios y eso solo se soluciona produciendo (no digo trabajando porque en España producir y trabajar no son sinónimos).

¿Qué hay que hacer para evitar otro proceso especulativo en el sector inmobiliario?

José Luis Ruiz defiende en este sentido una “ vuelta al modelo hipotecario conservador. Si la hipoteca cubre máximo el 80% del precio, en un plazo de amortización de 20 años, con un tipo fijo, y el resultado es que la cuota a pagar no supera el 35% de los ingresos, esa familia dormirá tranquila y los demás también. La burbuja se produjo por la paulatina relajación de los criterios de concesión de hipotecas”

José Luis Ruiz defiende en este sentido una “ vuelta al modelo hipotecario conservador. Si la hipoteca cubre máximo el 80% del precio, en un plazo de amortización de 20 años, con un tipo fijo, y el resultado es que la cuota a pagar no supera el 35% de los ingresos, esa familia dormirá tranquila y los demás también. La burbuja se produjo por la paulatina relajación de los criterios de concesión de hipotecas”