Burbuja.info - Foro de economía > > > La sobreoferta hunde el precio de los alquileres en los PAUs de Madrid
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  #1  
Antiguo 06-mar-2007, 18:52
amayita amayita está desconectado
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http://www.bolsacinco.com/0702160753...aus_madrid.htm

Encontrar un piso de tres dormitorios, con plaza de garaje, trastero y piscina por menos de 1.000 euros es una misión imposible en Madrid. Sin embargo, en los PAUs del norte de la ciudad (Montecarmelo, Las Tablas y Sanchinarro) es algo relativamente sencillo. La enorme oferta de inversores que sacan sus pisos en alquiler y la escasa demanda ha tirado a la baja de los precios, que están entre un 15% y un 35% más baratos que la media de Madrid capital.

El precio medio de alquiler de una vivienda en la capital de Madrid está en 14 euros por metro cuadrado, según los datos actuales de Idealista.com. No obstante, un estudio detallado de los PAUs (Planes de Actuación Urbana) en los que en los últimos años se han construido y se siguen construyendo miles de viviendas demuestra que los precios en dichas zonas está muy lejos de esos niveles a pesar de que están pegadas a la ciudad (están situados al norte de Madrid entre las carreteras de Burgos y Colmenar Viejo, pero pertenecen a Madrid en términos administrativos).

En concreto, los precios en Montecarmelo quedan en un 35% por debajo de ese nivel (a 9 euros el metro cuadrado), mientras que en Las Tablas está a 10 euros, casi un 30% por debajo. Sanchinarro, donde se ubica el centro comercial de El Corte Ingles, es el más caro, con un precio medio de alquiler de 12 euros el metro cuadrado, también por debajo de los niveles de Madrid. De hecho, estos precios equivalen a los de algunos de los distritos más baratos de Madrid, como pueden ser Usera o Vicálvaro.

Además, llama la atención la enorme oferta que hay debido a que en total se llegarán a construir más de 50.000 viviendas, auténticas ciudades. El método poco científico de ver una gran cantidad de carteles de "se alquila" se ve refrendado en los grandes supermercados de alquiler de vivienda online. De los 3.056 pisos en alquiler que recoge la base de datos de Idealista en todo Madrid, el 7,6% son de estos tres PAUs.

Asimetría con la venta

Sin embargo, ocurre un fenómeno contrario si se habla de venta de las viviendas en estas zonas. Así, el precio de esos tres PAUs situados al norte de Madrid es algo superior al precio medio de Madrid (4.519 euros). Esto es así en Montecarmelo (4.629 euros el metro cuadrado) y Sanchinarro (4.626 euros). En La Tablas, el precio es un 7% inferior o 4.188 euros.

Lo mismo ocurre con la oferta. Si el parqué de viviendas en alquiler representa el 7,6% del total de todo Madrid, según Idealista.com, en la venta representan la tercera parte de ese dato, es decir, el 2,5%. Y es que los inversores se muestran reacios a vender los pisos a precios que supongan una escasa revalorización respecto a la compra. Los expertos recuerdan que los precios de las viviendas en estos PAUs han sido de salida muy elevados.

Zona Precios de Alquiler* Diferencia Precio de venta* Diferencia
Madrid 14 euros 4.519 euros
Montecarmelo 9 euros -36% 4.629 euros 2,4%
Las Tablas 10 euros -29% 4.188 euros -7,3%
Sanchinarro 12 euros -14% 4.626 euros 2,4%

* Precios por metro cuadrado
Fuente: Idealista.com

¿Por qué ocurre esto?

Los expertos destacan la falta de dotaciones de estas zonas (colegios, transporte y comercios), que las hace en algunos casos inhóspitas para vivir y lugares casi fantasmas donde no se ve gente. En este sentido, desde la Inmobiliaria Promon destacan que se espera la llegada del Metro como agua de mayo, ya que puede significar una mejora de precios, lo mismo que la instalación definitiva de casi 15.000 trabajadores de Telefónica cerca de la zona, algo que elevaría la demanda.

Juan Carlos Rodríguez, de Rentia, subraya que "mucha gente compró una vivienda en esta zona para especular y ahora quieren cubrir los gastos para venderlos cuando mejore el mercado. Hay bastante oferta y poca demanda para vivir en la zona, por lo que los precios de alquiler tiran para abajo". A esto también contribuye, añade el experto, que "hay varios edificios enteros comprados por grandes grupos como Santander que alquilan grandes cantidades y marcan los precios".

Y es que haciendo números, los inversores que ahora quieren alquilar una vivienda en esta zona apenas cubren los gastos. Las dotaciones de las urbanizaciones son elevadas (piscinas, garajes, zonas verdes, pistas de pádel), lo que dispara en muchos casos el gasto de la comunidad por encima de los 100 euros, indica Rafael Borrego, de inmobiliaria Millenium. A esto hay que sumarle intereses de la hipoteca, impuestos, seguros..., por lo que un alquiler apenas le da rentabilidad al dueño.

José Luis Marcos, de Roan Asesoramiento Inmobiliario, indica que lo que está ocurriendo en estos PAU es simplemente una consecuencia de "la oferta y la demanda. Aquí hay mucha gente que ha comprado para no ocupar la casa y alquilar. Son muchos y hay que bajar los precios. De momento, este negocio no le está saliendo rentable a los compradores". "El mercado de alquiler es estrecho, y la gente que alquila prefiere hacerlo en el centro", sentencia.

Una opinión semejante es la que ofrece Ignacio Sanmartín, del Servicio de Estudios de BBVA. El experto subraya que la gente que alquila vivienda es de un tipo muy concreto, como jóvenes, que buscan comodidad a la hora de alquilar. "Si vives en los PAUs y tienes que bajar a Madrid a trabajar o simplemente a comprar necesitas coche o más de media hora de transporte público, por lo que son localizaciones con un coste adicional que algunos no quieren asumir", indica el experto que apunta que "en Madrid por 1.000 euros tienes casas malas y en estas zonas, viviendas excelentes".

Última edición por amayita; 06-mar-2007 a las 18:59


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  #2  
Antiguo 06-mar-2007, 18:59
primo-larry primo-larry está desconectado
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Y es que los inversores se muestran reacios a vender los pisos a precios que supongan una escasa revalorización respecto a la compra. Los expertos recuerdan que los precios de las viviendas en estos PAUs han sido de salida muy elevados.



ajajajajajajjajajajjajajajaj

Me encanta este foro, esta última semana me lo estoy pasando pipa


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  #3  
Antiguo 06-mar-2007, 23:26
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O sea... que tienen piscinas semiprivadas, pistas de pádel... pero no tienen metro, autobús, colegio... a eso lo llamo yo una planificación inteligente.


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  #4  
Antiguo 06-mar-2007, 23:35
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Iniciado por amayita
Y es que [B]los inversores se muestran reacios a vender los pisos a precios que supongan una escasa revalorización respecto a la compra.

Parece lógico y por eso no tengo muy claro lo que se comenta por aqui de los alquileres.

No creo que nadie venda un piso con pérdidas a no ser que esté obligado a hacerlo.

Es algo psicologico, es el mismo efecto por el que hasta hace un año aun había accionistas de Terra con acciones compradas a precios del 2000. Es natural la tendencia a aguantar las perdidas y liquidar los beneficios, curiosamente lo contrario de lo recomendable.

Forzosamente eso se debe traducir en bajadas de alquileres. En los barrios nuevos donde sus propietarios se queden "pillados" querran rentabilizar al máximo su inversión malograda y no queda otra que alquilar el piso.

Las bajadas se verán en las viviendas nuevas y pisos con muchas plusvalías, sus dueños no van a tener problema en ganar 20 kilos en lugar de 25 si sospechan que dentro de un año puede que solo ganen 15.


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  #5  
Antiguo 06-mar-2007, 23:37
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Iniciado por primo-larry
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ajajajajajajjajajajjajajajaj

Me encanta este foro, esta última semana me lo estoy pasando pipa

Si, estamos en la semana fantástica. Y ex-burbu echando espumarajos por la boca.

Vamos a acabar todos en la ruina pero y lo que nos vamos a reir. El sentido del humor es lo último que debería perderse.


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  #6  
Antiguo 06-mar-2007, 23:51
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Iniciado por Explotaaa
Si, estamos en la semana fantástica. Y ex-burbu echando espumarajos por la boca.

No os olvideís que a partir del dia 21 de marzo..."YA ES PRIMAVERA EN BURBUJA.INFO", en nuestras diferentes secciones, tenemos a disposición de nuestros foreros y visitantes, los mejores post y mensajes sobre la burbuja inmobiliaria.


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  #7  
Antiguo 07-mar-2007, 00:35
Beborn Beborn está desconectado
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Y si en éstos PAUS donde el alquiler ya va a la baja, aún no bajan los precios de compra, todo lo contrario, sino que son de los más caros... ¿que nos hace pensar que bajarán algun dia?

La idea lógica sería pensar que si el precio de alquiler baja, el precio de compra debería hacerlo también, o sino no les darán salida... pero no está siendo así.
Cuando los precios de los alquileres comiencen a subir porque escasee la demanda en esas zonas, será cuando bajen los precios de los pisos? No lo tengo claro.
Con lo cual ¿¿ llegaremos a ésta situación: alquleres caros, precio de venta caros ???

Pues me da a mi que si todos esos pisos son de especuladores, aguantarán estoicamente lo que les echen. Hay mucha gente que tiene no uno ni dos, sino 10 pisos, y no se les mueve ni un pelo. Están tan tranquilos. Porque hablamos de gente DE MUCHA PASTA.


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  #8  
Antiguo 07-mar-2007, 00:53
Bartolo Bartolo está desconectado
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Iniciado por Beborn
Porque hablamos de gente DE MUCHA PASTA.

Si la caída es fuerte y las perspectivas de una posible revalorización se pierden en el horizonte, mantener los pisos es perder dinero.
Su espíritu pasapisero les llevará a intentar vender a cualquier precio dos pisos con la esperanza de que sigan bajando y con lo que saquen de la venta, poder comprar tres al final de la caída.
Un invershor no puede perder una inversión así, ¿no?


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  #9  
Antiguo 07-mar-2007, 01:09
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Iniciado por Beborn
Y si en éstos PAUS donde el alquiler ya va a la baja, aún no bajan los precios de compra, todo lo contrario, sino que son de los más caros... ¿que nos hace pensar que bajarán algun dia?

La idea lógica sería pensar que si el precio de alquiler baja, el precio de compra debería hacerlo también, o sino no les darán salida... pero no está siendo así.
Cuando los precios de los alquileres comiencen a subir porque escasee la demanda en esas zonas, será cuando bajen los precios de los pisos? No lo tengo claro.
Con lo cual ¿¿ llegaremos a ésta situación: alquleres caros, precio de venta caros ???

Pues me da a mi que si todos esos pisos son de especuladores, aguantarán estoicamente lo que les echen. Hay mucha gente que tiene no uno ni dos, sino 10 pisos, y no se les mueve ni un pelo. Están tan tranquilos. Porque hablamos de gente DE MUCHA PASTA.

Bajaran porque se van a seguir construyendo viviendas, y cuantas mas viviendas haya menos valdran. Aunque aqui ya entra la parte de la demanda y su capacidad/posibilidad de compra, algo bastante imprevisible pero que ya esta mostrando sintomas de agotamiento

Si quieren que aguanten, pero ya se sabe, con cualquier inversion puedes ganar... o perder


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  #10  
Antiguo 07-mar-2007, 01:13
Mulder Mulder está desconectado
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Iniciado por Beborn
Y si en éstos PAUS donde el alquiler ya va a la baja, aún no bajan los precios de compra, todo lo contrario, sino que son de los más caros... ¿que nos hace pensar que bajarán algun dia?

Pues exactamente lo mismo que mueve a la oferta y la demanda, las expectativas de revalorización. Si no hay revalorización los propietarios sencillamente esperan a que la haya.


Iniciado por Beborn
La idea lógica sería pensar que si el precio de alquiler baja, el precio de compra debería hacerlo también, o sino no les darán salida... pero no está siendo así.
Cuando los precios de los alquileres comiencen a subir porque escasee la demanda en esas zonas, será cuando bajen los precios de los pisos? No lo tengo claro.
Con lo cual ¿¿ llegaremos a ésta situación: alquleres caros, precio de venta caros ???

El problema es que la revalorización de una vivienda es algo que va despacio (según épocas, claro) y el del alquiler es un mercado mucho más dinámico que puede cambiar totalmente en cuestión de meses. Si un propietario se ve 'pillado' y está intentando alquilar es porque su intención es aguantar el pisito durante bastante tiempo (un alquiler puede implicar hasta 5 años) y esperar que al menos se revalorice el alquiler.


Iniciado por Beborn
Pues me da a mi que si todos esos pisos son de especuladores, aguantarán estoicamente lo que les echen. Hay mucha gente que tiene no uno ni dos, sino 10 pisos, y no se les mueve ni un pelo. Están tan tranquilos. Porque hablamos de gente DE MUCHA PASTA.

Por una parte si los tienen alquilados tendrán que aguantarlos como están, por otra parte si hubiese una caida brusca de precios me imagino que intentarían 'endosarle' el pisito al inquilino con facilidades. En caso de tener el piso vacío me temo que si rebajarían precios aunque lo que ocurrió con Terra en su dia hace pensar que lo aguantarán bastante hasta que el mercado les obligue a vender muy por debajo de lo que compraron (ya sabes, nunca bajan!)


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