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¿Cambio de ciclo? Bancos y cajas endurecen los criterios de concesión de hipotecas y créditos a las inmobiliarias

http://www.elconfidencial.com/econom.../03/2007&pass=

Algo se está moviendo en la financiación del sector inmobiliario. Y no, precisamente, en la dirección que pretenden los promotores y compradores de viviendas. El Banco de España, por un lado, habla ya sin tapujos de que las entidades financieras -bancos y cajas de ahorros, principalmente- se han vuelto más restrictivas a la hora de abrir el grifo de los créditos a los sectores inmobiliarios. Por otro, los datos de constitución de nuevas hipotecas ponen de manifiesto un frenazo en seco en el número de nuevas operaciones.

Los datos, como suele suceder en periodos de transición, son todavía algo contradictorios, difíciles de interpretar. Pero, según los analistas consultados, muestran de forma inequívoca que el sector inmobiliario se enfrenta a un cambio de ciclo. De eso, parece haber pocas dudas.

Los datos son los siguientes. El Banco de España afirma en su último boletín de coyuntura que, en el segmento de la financiación a los hogares para la adquisición de vivienda, los criterios de aprobación -por parte de bancos y cajas- “se endurecieron” en el último trimestre, lógicamente como consecuencia de las peores perspectivas a las que se enfrenta el mercado inmobiliario. La mayor restricción en el crédito no afecta sólo a los hogares, sino sobre todo a las empresas inmobiliarias, tal y como señala el banco central que, para llegar a esta conclusión, usa lo datos proporcionados por la Encuesta sobre Préstamos Bancarios, un trabajo que bebe en la información que suministran las entidades financieras sobre su estrategia crediticia.

Y lo que dice esa Encuesta es que el “ligero endurecimiento en los criterios de aprobación de nuevos préstamos afecta sobre todo a las empresas del sector inmobiliario”, independientemente de su tamaño. No se trata de un fenómeno pasajero. El Banco de España constata en su informe que “de cara a los tres primeros meses de 2007, las entidades españolas encuestadas preveían continuar con el proceso de endurecimiento de los criterios de aprobación de nuevos préstamos para la adquisición de viviendas”.

Nuevas operaciones

Los últimos datos avalan esta previsión. Según la Asociación Hipotecaria Española, el total de nuevas operaciones hipotecarias cayó un 6% a lo largo de 2006, pero con dos períodos claramente diferenciados. Si en la primera parte del año el crecimiento de nuevas operaciones fue positivo, a partir del mes de junio se ha producido un claro cambio de tendencia. Del -4% de junio se pasó al -10% en septiembre, mientras que en diciembre el retroceso era ya del -15%, lo que da idea del evidente deterioro que se está produciendo en el mercado hipotecario en relación a las nuevas operaciones.

El importe formalizado en las nuevas hipotecas también se ha deteriorado de forma extraordinariamente relevante, toda vez que, de tasas de aumento del 32% en marzo de 2006, se ha pasado al 3,4% en diciembre del año pasado. En el caso de las hipotecas formalizadas para adquisición de viviendas, la caída es ya del 3,7% en cuanto a importe y del 18% en cuanto a número.

Estos datos de la patronal hipotecaria coinciden en líneas generales con los que suministra el Instituto Nacional de Estadística, que ha estimado que en 2006 el número de hipotecas constituidas creció ya sólo a ritmos del 6,3%, probablemente la tasa más baja desde el inicio del actual ciclo alcista del mercado inmobiliario. El número es relevante porque permite visualizar hasta qué punto se están endureciendo las condiciones de acceso a nuevos préstamos. La cuantía de las hipotecas, lógicamente, crece a un ritmo mucho mayor, ya que se mantiene la inercia de los precios.


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¿Cambio de ciclo? Bancos y cajas endurecen los criterios de concesión de hipotecas y créditos a las inmobiliarias

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Algo se está moviendo en la financiación del sector inmobiliario. Y no, precisamente, en la dirección que pretenden los promotores y compradores de viviendas. El Banco de España, por un lado, habla ya sin tapujos de que las entidades financieras -bancos y cajas de ahorros, principalmente- se han vuelto más restrictivas a la hora de abrir el grifo de los créditos a los sectores inmobiliarios. Por otro, los datos de constitución de nuevas hipotecas ponen de manifiesto un frenazo en seco en el número de nuevas operaciones.

Los datos, como suele suceder en periodos de transición, son todavía algo contradictorios, difíciles de interpretar. Pero, según los analistas consultados, muestran de forma inequívoca que el sector inmobiliario se enfrenta a un cambio de ciclo. De eso, parece haber pocas dudas.

Los datos son los siguientes. El Banco de España afirma en su último boletín de coyuntura que, en el segmento de la financiación a los hogares para la adquisición de vivienda, los criterios de aprobación -por parte de bancos y cajas- “se endurecieron” en el último trimestre, lógicamente como consecuencia de las peores perspectivas a las que se enfrenta el mercado inmobiliario. La mayor restricción en el crédito no afecta sólo a los hogares, sino sobre todo a las empresas inmobiliarias, tal y como señala el banco central que, para llegar a esta conclusión, usa lo datos proporcionados por la Encuesta sobre Préstamos Bancarios, un trabajo que bebe en la información que suministran las entidades financieras sobre su estrategia crediticia.

Y lo que dice esa Encuesta es que el “ligero endurecimiento en los criterios de aprobación de nuevos préstamos afecta sobre todo a las empresas del sector inmobiliario”, independientemente de su tamaño. No se trata de un fenómeno pasajero. El Banco de España constata en su informe que “de cara a los tres primeros meses de 2007, las entidades españolas encuestadas preveían continuar con el proceso de endurecimiento de los criterios de aprobación de nuevos préstamos para la adquisición de viviendas”.

Nuevas operaciones

Los últimos datos avalan esta previsión. Según la Asociación Hipotecaria Española, el total de nuevas operaciones hipotecarias cayó un 6% a lo largo de 2006, pero con dos períodos claramente diferenciados. Si en la primera parte del año el crecimiento de nuevas operaciones fue positivo, a partir del mes de junio se ha producido un claro cambio de tendencia. Del -4% de junio se pasó al -10% en septiembre, mientras que en diciembre el retroceso era ya del -15%, lo que da idea del evidente deterioro que se está produciendo en el mercado hipotecario en relación a las nuevas operaciones.

El importe formalizado en las nuevas hipotecas también se ha deteriorado de forma extraordinariamente relevante, toda vez que, de tasas de aumento del 32% en marzo de 2006, se ha pasado al 3,4% en diciembre del año pasado. En el caso de las hipotecas formalizadas para adquisición de viviendas, la caída es ya del 3,7% en cuanto a importe y del 18% en cuanto a número.

Estos datos de la patronal hipotecaria coinciden en líneas generales con los que suministra el Instituto Nacional de Estadística, que ha estimado que en 2006 el número de hipotecas constituidas creció ya sólo a ritmos del 6,3%, probablemente la tasa más baja desde el inicio del actual ciclo alcista del mercado inmobiliario. El número es relevante porque permite visualizar hasta qué punto se están endureciendo las condiciones de acceso a nuevos préstamos. La cuantía de las hipotecas, lógicamente, crece a un ritmo mucho mayor, ya que se mantiene la inercia de los precios.

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La banca capta 20.700 millones en EEUU para reducir el riesgo de financiación



El sistema financiero español ha optado por buscar financiación en el mercado estadounidense con emisiones de deuda.

Así, en apenas 16 meses han lanzado bonos por valor de 27.350 millones de dólares, unos 20.760 millones de euros. De esta forma, la banca española trata de minimizar la excesiva dependencia financiera que en los últimos años le ha ligado al mercado euro.

Lo cierto es que, los bancos españoles, espoleados por las altas tasas de crecimiento del negocio hipotecario, se han visto obligados a buscar vías alternativas para financiar su crecimiento y diversificar su capacidad de contraer deuda, y colocar sus bonos en distintos cestos.

En Europa, las vías preferidas para captar liquidez han sido las emisiones de bonos respaldadas por hipotecas, mediante cédulas o titulizaciones hipotecarias. El año pasado, las entidades financieras emitieron 129.412 millones de euros de este tipo de deuda, según datos de AIAF, un 28,25% más que en 2005, cuyo papel ha sido captado principalmente por inversores alemanes y franceses.

Estas cifras empujaron a España a ser el cuarto país más activo en el mercado de bonos en 2006, según apunta el director de originación de deuda en España de Santander, Luis Ordóñez, y a provocar que en el mercado se percibieran los primeros síntomas de saturación. Nació la necesidad de diversificar, tanto las fuentes de financiación hacia EEUU, como la base de inversores, aclara el experto.

La diversificación geográfica de la deuda se había iniciado de la mano de la moneda única, que permitió captar clientes institucionales más allá de las fronteras españolas. Con emisiones en euros, optar por el mercado estadounidense, de mayor profundidad que el europeo, era un paso claro, pero la divergencia de criterios entre los reguladores de ambos mercados, impedía el acceso de las entidades españolas. En 2003 la legislación local pasó a obligar a los emisores de deuda a conocer la identidad de sus bonistas algo que no exige la SEC, lo que mantuvo a las entidades españolas atadas para volver a saltar el charco hasta finales de 2005. Santander fue el primer banco que ganó la batalla para acceder a Wall Street de la mano de Lehman Brothers y Deutsche Bank. Gracias a la contratación de una agencia de indentificación fiscal lograron salvar el requisito y colocar en el mercado 4.000 millones de dólares. Esta operación rompió la brecha y, desde entonces Telefónica, BBVA, Bancaja, Caja Madrid, CAM y Caixa Catalunya hace apenas dos semanas han acudido al mercado dominado en dólares. Lehman ha sido también un prologuista destacado al haber estado presente en todas las operaciones, con excepción de la protagonizada por Caja Madrid. Según los expertos, en EEUU existe una enorme liquidez para operaciones de hasta tres años, muy fáciles de colocar en el mercado y que son por las que están optando las entidades españolas.

Además, el alto ráting que han asignado a esta operaciones las principales agencias Standard & Poors, Moodys y Fitch ha facilitado la colocación de estos bonos entre los inversores estadounidenses. En el caso de las cajas, este hecho ha tenido un papel fundamental a la hora de realizar los road-show (presentación ante grandes inversores) ya que su funcionamiento no es familiar en EEUU. Uno de los encargados de acometer estas presentaciones reconoce la dificultad que tienen los inversores estadounidenses a la hora de comprender la estructura sin accionistas o sus inversiones históricas en carteras industriales. Según estas mismas fuentes, también son frecuentes las preguntas sobre la situación del mercado inmobiliario español. Los expertos apuntan a que perdurará la tendencia, siempre y cuando la caja emisora tenga un programa de financiación de más de 5.000 millones de euros anuales, ya que, menos no merecería la pena.


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