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  #1  
Antiguo 05-mar-2007, 06:00
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El Padrino II Revolution
 
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http://www.cincodias.com/articulo/ec...scdieco_7/Tes/

Alquilar o comprar con los tipos al alza
Los analistas apuestan por el arrendamiento en la actual coyuntura


En España desde hace décadas la población no se plantea apenas la pregunta de si interesa más comprar o alquilar la vivienda que ha de ser la residencia habitual. La única pregunta que se hace es por cuánto la compro.

En la mayoría de países de la UE y en Estados Unidos, sin embargo, está mucho más extendida entre la ciudadanía la posibilidad de optar entre las dos posibilidades. De hecho es raro que determinados estratos de la población, como los menores de 30 años, se emancipen accediendo directamente a una casa en propiedad.

Pero las cinco subidas consecutivas de tipos del BCE iniciadas en diciembre de 2005 y la escalada de precios inmobiliarios, parece que comienza a cambiar lentamente esa cultura de la propiedad, según reconocen los expertos consultados. Si se considera la vivienda como un activo financiero más, igual que una acción de cualquier empresa cotizada, habría que analizar el ratio precio sobre beneficios (PER), o número de años que se tarda en recuperar la inversión. Es decir, habría que comparar el coste de adquisición de un piso frente a la rentabilidad que se obtiene si éste se alquila o vende más tarde. A las rentas obtenidas habría que restarle los gastos de mantenimiento del inmueble y el pago de impuestos a la vivienda.

Frente a una ratio media de las acciones cotizadas de 15 a 18, la vivienda en España podría llegar a 50. El PER alcanzado por la Bolsa española en 2000 poco antes del pinchazo de la burbuja era de 24,7. Cuanto más elevado sea el porcentaje, menos conveniente será la inversión, ya que tardará más en recuperarse el desembolso.

¿Cuál es la clave para decidir qué interesa más? Puesto que la rentabilidad de la renta fija es más estable a largo plazo, lo más importante sería saber con seguridad cómo evolucionará el precio de la vivienda en todo el periodo. 'Si estás convencido de que los pisos van a subir a un ritmo del 20% anual, serías un suicida si alquilaras, pero si el entorno es de estabilidad, con la actual coyuntura de tipos sería más rentable arrendar', aseguran los analistas consultados.

Un reciente estudio elaborado por la Fundación de las Cajas de Ahorros estima que la mayoría de la población española considera que el precio de las casas va a seguir subiendo entre un 18% y un 24% cada año a medio plazo. 'Con ese planteamiento es fácilmente explicable la obsesión que existe por la compra', asegura un promotor. Otros analistas recuerdan que, después del boom de finales de los ochenta, los precios de la vivienda en Madrid o Barcelona sufrieron caídas nominales de hasta el 20%, aunque bien es cierto que fue un fenómeno que apenas duró unos meses.

La conclusión de los expertos consultados es que es mucho mejor alquilar que comprar en situaciones como la actual, en la que las casas parten con precios ya muy altos. 'Hoy se puede vivir en buenas casas en el centro de las ciudades por menos de 1.500 euros de alquiler al mes en pisos cuyo valor de mercado supera el millón de euros', dice un agente de la propiedad inmobiliaria.

Una casa que cueste un millón de euros valorada a través de un alquiler de 1.500 euros al mes tiene un PER de 55,5 (sin contabilizar mantenimiento). Su rentabilidad sería del 1,8%, menos de la mitad que la deuda a diez años, y sería sobradamente devorada por la inflación.

Cómo calcular la opción más rentable


Otra fórmula menos financiera de realizar los cálculos sobre rentabilidades entre la compra y el alquiler sería comprobando si la rentabilidad del alquiler, cifrada en un 2% anual según las últimas cifras del Banco de España, es superior o inferior a la de la compra. Según los analistas, la renta anual que van a pagar los inquilinos por residir en una casa es equivalente al 2% de su precio en el mercado.

Teniendo en cuenta ese dato, el catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, José García-Montalvo compara dos situaciones. 'De un lado, un particular cuenta con 300.000 euros y decide meterlos en el banco en Letras del Tesoro, que le ofrecen una rentabilidad anual de casi un 4%, lo que da como resultado 12.000 euros al año y decide emplear ese dinero en pagar un alquiler de 1.000 euros al mes. Por otro tenemos a otra persona que decide con los 300.000 euros comprar una casa para vivir. ¿Quién es más rico al cabo de 30 ó 40 años el que decidió alquilar o el que optó por comprar?', prosigue.

'Transcurrido ese plazo de tiempo, el inquilino sigue teniendo 300.000 euros en el banco, pero no tiene casa y su dinero se le habrá revalorizado en torno a un 2% anual porque como el alquiler equivalía a un 2% de esos 300.000 euros y las letras le han estado dando casi un 4% cada ejercicio, habrá obtenido una rentabilidad neta del 2%', señala.

Quien con 300.000 euros decidió comprar al cabo del tiempo tiene casa, cero euros, y, suponiendo que la revalorización media de la vivienda hubiese sido también del 2% anual, tendría un activo que valdría 300.000 euros más ese 2% adicional cada año. 'Es lo que los economistas llamamos el equilibrio a largo plazo', añade García-Montalvo.



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  #2  
Antiguo 05-mar-2007, 07:43
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Reptiliano
 
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Joder presi que rapido eres, lo iba a colgar ahora.


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  #3  
Antiguo 05-mar-2007, 09:14
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
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de verdad no es por joder, pero el que ha escrito el articulo confunde churras con merinas.

mal va si confunde el PER de las acciones con el alquiler, el alquiler debería compararlo con lo BPA o beneficio por acción. lo otro es demagogico. o de hacerlo debería contemplar las subidas del 20% anual de los últimos años con lo que el PER sería de 5 años.

estos escribientes que no saben de que hablan hacen daño.

pd: y por supuesto que entre comprar una vivienda de 1 millón y alquilarla por 1.500 euros no hay dudas. (pero el escritor en su alucinación cree que la gente se compra viviendas de 1 millón, jeje, y sin embargo los alquileres habituales no bajan de 1.000-1.300 euros )


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  #4  
Antiguo 05-mar-2007, 10:08
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Super Mario
 
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Iniciado por ex-burbujista
de verdad no es por joder, pero el que ha escrito el articulo confunde churras con merinas.

mal va si confunde el PER de las acciones con el alquiler, el alquiler debería compararlo con lo BPA o beneficio por acción. lo otro es demagogico. o de hacerlo debería contemplar las subidas del 20% anual de los últimos años con lo que el PER sería de 5 años.

estos escribientes que no saben de que hablan hacen daño.

pd: y por supuesto que entre comprar una vivienda de 1 millón y alquilarla por 1.500 euros no hay dudas. (pero el escritor en su alucinación cree que la gente se compra viviendas de 1 millón, jeje, y sin embargo los alquileres habituales no bajan de 1.000-1.300 euros )

Acabo de firmar un contrato de alquiler de un ático en la zona de las Tablas (Madrid) de 130M^2 por 950€ al més, el piso tiene 8 meses de antiguedad. Me lo venden por 630.000€ más o menos, ponle 600k para redondear. ¿Que harias tu?, ademas con muebles.


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  #5  
Antiguo 05-mar-2007, 10:20
Mi_casa_es_tu_casa Mi_casa_es_tu_casa está desconectado
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es absurdo plantearse esta pregunta sólo mediante la coyuntura temporal de los tipos de interés. Para plantearse comprar o no tienes que estar seguro de cuál será el tipo de interés durante muchos años, no solo los actuales (y esto sólo se consigue mediante el tipo fijo, en desuso )

Tomar la decisión depende sobre todo del precio de la vivienda, y de tu capital disponible para pedir la menor cantidad posible al banco.

Esto lo tengo clarísimo.


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  #6  
Antiguo 05-mar-2007, 15:17
erpayo erpayo está desconectado
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Iniciado por ex-burbujista
de verdad no es por joder, pero el que ha escrito el articulo confunde churras con merinas.

mal va si confunde el PER de las acciones con el alquiler, el alquiler debería compararlo con lo BPA o beneficio por acción. lo otro es demagogico. o de hacerlo debería contemplar las subidas del 20% anual de los últimos años con lo que el PER sería de 5 años.

estos escribientes que no saben de que hablan hacen daño.

pd: y por supuesto que entre comprar una vivienda de 1 millón y alquilarla por 1.500 euros no hay dudas. (pero el escritor en su alucinación cree que la gente se compra viviendas de 1 millón, jeje, y sin embargo los alquileres habituales no bajan de 1.000-1.300 euros )

vamos a ver machote... ¿qué es el PER sino la relación entre el BPA y el precio de la acción?

Además, a los ingresos por alquiler hay que restarle los gastos: mantenimiento, seguros, impuestos, comunidad, etc.

Que sí, que hay situaciones en las que el alquiler es muy ventajoso y precisamente por eso la vivienda puede ser una inversión muy rentable.


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  #7  
Antiguo 05-mar-2007, 15:37
Blackbird Blackbird está desconectado
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Tipos al alza?

Creo que tendria que haber publicado el articulo hace unas semanas...


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  #8  
Antiguo 05-mar-2007, 16:11
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Iniciado por erpayo
vamos a ver machote... ¿qué es el PER sino la relación entre el BPA y el precio de la acción?

Además, a los ingresos por alquiler hay que restarle los gastos: mantenimiento, seguros, impuestos, comunidad, etc.

Que sí, que hay situaciones en las que el alquiler es muy ventajoso y precisamente por eso la vivienda puede ser una inversión muy rentable.

vale chavalote, puse bpa en vez de dividendos.

repetimos

pues no puede comparar el per con los alquileres si no con los dividendos.


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  #9  
Antiguo 05-mar-2007, 16:34
Faldo Faldo está desconectado
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Si el PER se calcula para comprobar si el precio de una acción esta por encima o no de su valor real, tampoco hay que hacer muchos calculos para darse cuenta de que la vivienda esta sobrevalorada.


Pero me parece bien esto, porque muchos necesitan datos para darse cuenta de esto.


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  #10  
Antiguo 05-mar-2007, 16:39
RANGER RANGER está desconectado
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Gracias Presi por todas las noticias que posteas.


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