¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos? - ABC.es

Continuamos con nuestra serie de artículos de******ivos sobre la realidad verdadera, no la virtual, de los precios de los pisos en las distintas ciudades de España. Para ellos nos apoyamos en dos fuentes de información: los precios de compraventa efectiva y los de salida.

Expliquemos los distintos tipos de precios con el fin de entender las dispares cifras sobre evolución de los precios de la vivienda que pululan por los medios de comunicación y que no suelen estar lo convenientemente bien ilustrados con el detalle necesario.

Precios de tasación
Como Tinsa, Atasa o los propios del Ministerio de Fomento (Secretaría de Vivienda). Se trata de precios a los que las tasadoras tasan los pisos en un momento determinado.

Las tasadoras pertenecen en gran cantidad a bancos y cajas; aquellas que no son propiedad de los mismos dependen en su actividad económica de los segundos al ser sus clientes.

Sirven para dar la impresión de que el valor de mercado de los activos que los mismos tienen (es decir, la garantía de tus ahorros) es mayor del real. Esto lleva a conclusiones falsas sobre la necesidad de recapitalización del sistema español al quedarse las previsiones muy por debajo de las reales de tasarse los precios de los bienes inmuebles al valor de mercado real.

El Banco de España está permitiendo una política deliberada de inflar los valores de los pisos e inmuebles en general con el fin de crear una imagen falsa de menor debilidad de la real del sistema. Recogen precios de tasación en el mercado de primera y en el del segunda mano. En todas, los precios de los pisos habrían comenzado a bajar sólo desde finales de 2007.

Precios de salida
Son los precios a los que los pisos salen al mercado, no a los que los se venden. Son los precios que encontramos en los portales inmobiliarios (Pisos.com, Idealista, el Preciómetro, Fotocasa,…).

Se trata de los precios que los vendedores desean obtener por sus pisos cuando los sacan al mercado. No son los precios a los que los mismos se venden.

Precio de venta efectiva
Está muy por debajo de los precios de salida al pujar a la baja los potenciales compradores de los mismos; el descuento típico que los compradores ofertan por el piso que se les ofrece está el 20% por debajo de las pretensiones del vendedor .

Pueden recoger precios de venta de vivienda tanto en el mercado de primera como de segunda mano aunque ambos grupos pueden ser disgregados. Los mismos habrían bajado alrededor del 22-27% desde mediados del año 2007 hasta ahora.

Precios de compraventa efectiva
Son los precios a los que realmente se venden los pisos en el mercado. La única estadística existente es la del índice Tecnocasa que recoge el precio de transacciones en una serie de ciudades españolas representativas. Recoge precios de venta en el mercado de segunda mano solamente.

Según el mismo, el precio de la vivienda ya comenzó a registrar bajadas desde el tercer trimestre de 2006. Este índice publica alrededor de tres meses tras finalización del semestre correspondiente los precios observados en el semestre anterior: de esta forma la media de las transacciones observadas son las que tuvieron lugar alrededor del 30 de septiembre y del 31 de marzo del año correspondiente;

En este caso usaremos los últimos datos correspondientes al primer semestre de 2011.

Con el fin de completar nuestra información y adecuarla a lo que ha sucedido hasta hoy, nos apoyaremos en los precios de salida en una ficha que pueden ver al final del artículo.

De esta forma llegaremos a establecer las caídas de los precios de los pisos hasta el día de hoy (noviembre de 2011).

La realidad
La bajada en términos nominales en la grandes ciudades españolas ya ronda el 39,5% y el 45,9% en términos reales (mercado de segunda mano, precio de compra-venta efectiva);

En el conjunto del país las bajadas han de ser aún mayores: más bajan los precios en zonas de segunda residencia que de primera y en los pequeños núcleos urbanos que en los grandes. La bajada de los precios de los pisos se ha acelerado a lo largo de los primeros 10 meses de 2011 y su bajada se acentuará aún más durante los próximos años.

Ante esta realidad ilusionante para el comprador existen dos mercados de vivienda: el de primera mano y el de segunda mano.

El de primera mano está intervenido por los bancos/cajas que no pueden dejar caer más los precios ante la falta de provisiones (es decir, la capacidad para reconocer las pérdidas de sus bienes). Esto lleva a que ofrezcan grandes facilidades de financiación con el fin de quitarse a los muertos de encima (es decir sus propios pisos). Al faltar totalmente la financiación en el mercado de segunda mano, nada más adquirir un piso en el de primera, el mismo pierde directamente alrededor del 30% de su valor al día siguiente de ser comprado. Según los bancos vayan creando provisiones, la bajada de los precios de los pisos será más fuerte ya que aumentará la capacidad de los bancos y cajas de reconocer sus pérdidas.

El de segunda mano, que funciona de forma libre, con criterios de concesión de créditos más acordes al nuevo espíritu de prudencia de Basilea III que son, en definitiva, los criterios que permanecerán en los próximos años; en este mercado la corrección a nivel nacional, desde los picos de mediados de 2006, debe rondar ya, para el conjunto del país, el 40-45% en términos nominales (46-51% reales).

El panorama
La tasa de desempleo no bajará del 20% hasta 2014. Una enorme oferte embalsada de 720.000 pisos de segunda mano a la venta y 1,2 millones de primera mano a la venta además de 1,3 millones de pisos en proceso de construcción. Esto quiere decir que hay 3,2 millones de pisos susceptibles de ser vendidos;

A ello le sumamos una pirámide de población invertida que mermará muy fuertemente la demanda de vivienda en los próximos años.

Conclusiones
Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio. A lo largo del ciclo de bajadas, desde máximos y en términos reales, los precios de los pisos bajarán el 65-70% en grandes zonas residenciales como las detalladas arriba y el 80-85% en zonas de segunda residencia.

Los precios de los alquileres continuarán bajando.

La mejor forma de ahorrar, protegerse ante bajadas de los precios, es no comprando, alquilar y, sobre todo, renegociar un alquiler ya existente.

Pisos, hasta 2015-2016, ni tocar: nos hallamos aún en la mitad del ciclo correctiva: esto va para largo;

Si de locos es comprarse un piso, mucho más lo es hacerlo de primera mano: muchas de las promotoras/constructoras del país no son viables y me quedaré sin mi piso y sin mi dinero.

Que cada uno saque sus conclusiones de la realidad que está ahí…para quien la quiera ver.

Borja Mateo es autor del libro “La verdad sobre el mercado inmobiliario español” (Editorial Manuscritos) que va ya por su cuarta edición. El 25 de noviembre en Almería y el 28 de noviembre en Valencia, Borja presentará la realidad del mercado inmobiliario español. BorjaMateo.com

__________________

Y en el ABC... Los sesentones con pasta deben estar cagaítos...

__________________

Precio compra venta efectiva, en mi ciudad estariamos hablando de hasta un 50 %.
Barrios "populares" en que un pisisto se vendia por 190.000/200.000 y ahora va por los 100.000 aurelios, y si buscas hasta 80.000.

__________________

Edito por repetido

__________________

¡Borja Mateo en el ABC!

¿Cuál será el siguiente bastión tomado?

Allá en octubre de 2007 (¡qué lejano parece!) me uní al foro. Desde esa fecha los acontecimientos se han acelerado más allá de lo imaginable para aquellos que como yo entraro por primera vez en busca de información. Una vez más mi agradecimiento infinito a aquellos que me abrieron los ojos.

__________________

Conversación que ya he tenido con algún conocido:

- ¡Pero si ya han bajado una barbaridad!
- Pues aún tienen que bajar dos barbaridades más, porque sólo ha desaparecido la tercera parte del sobreprecio.

Cuando, por Ley, los bancos estan obligados a sacar al mercado todos sus queridos pisitos??

No era en 2012??

Entonces comenzará la guerra y las risas of course

__________________

Yo vendí un piso en diciembre de 2010 en Valencia ciudad.
De máximos de burbuja que se pagó 170.000 por uno igual que el mio, yo lo vendí por 115.000 y gracias a que el garaje lo puse (aparte) a 15.000.
Eso hacen un total de 33%.
Y desde entonces llevamos casi un año. Creo que ahora venderlo por 100.000 sería todo un logro, eso sería un 40%.
Pisillo en pueblo a 40 km de Valencia, una amiga se lo compró por 36.000 euros en 1998. En máximos de la burbuja llegaron a 150.000 euros (o más). Ahora mismo se ha vendido uno a 75.000. Estamos en el 50% y bajando. Hasta precios del 98 aún queda muuuucho recorrido. Tengamos en cuenta además que los salarios desde entonces están bastante congelados teniendo en cuenta el IPC.
¡Y yo que era burbujista moderado del 20%! y estoy ya acojonado

__________________

En mi barrio en Madrid, pisos en plena burbuja de que pagaron a 360.000€, ahora se pueden ven en Idealista entre los 260.000 y 300.000 (alguno incluso un poco más), pero la realidad, es que día si, día también, van dejando en los parabrisas de los coches, anuncions de pisos (de ese modelo en concreto, llamado L8), por unos 180/190.000€, incluso llegue a ver uno por 159.000.

Eso es un 50% efectivo de bajada, y bajo mi punto de vista, todavía hay margen para otro 20% sobre los 180.000, vamos que entre 120/140.000€ podría ser un precio razonable. Nos vamos acercando hamijos.

__________________

Pues no lo entiendo, si se van a morir en menos de diez años que mas les da tner un millon en patrimonia qu medio.