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  #1  
Antiguo 28-feb-2007, 16:03
calopez calopez está desconectado
Querido Líder
 
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Hago un cut and paste de la seccion de Carpatos de bolsamania
http://www.bolsamania.com/derivados/...07-02-28&pag=2

Muy interesante carta que me manda un lector, propietario de una empresa del sector inmobiliario en España, que escribe a corazón abierto. Por razones de discreción lógicas va a firmar con seudónimo. Me parece muy interesante leerla ya que el lector muy amablemente me ha dado su permiso.

Desde la gestión de una muy pequeña promotora-constructora……….

Corria allà el 1989, cuando en la empresa familiar iniciamos una pequeña promoción de 21 pisos, con dos circunstancias a tener en cuenta:

-Tipos de interés al 14 %s, una hipoteca salia a 15 años a unos 700-750 €/mes

-Abundante liquidez

Resulta que va el Banco de España y cierra el grifo, aunque ya no se veia clara la situación económica, dado que nos encontramos con 5 pisos vendidos de 21 con la promoción acabada. Si algo estaba claro es que habia muchos clientes

Con el cierre de grifo se destapó –posiblemente- una gran crash inmobiliario, que duró +- del 90 al 93. Este crash se empezó a remontar con el primer plan de la vivienda 92-96, a precio tasado. Reducción de precios de un 25 a un 30%s.

Este plan fue el inicio de una gran expansión inmobiliaria, auspiciada por varios factores:

-Progresiva reducción de los tipos de interés.

-Facilidad de recalificación.

-Facilidad de financiación a los promotores.

-Inmigración.

La combinación letal entre generación de suelo y facilidad de financiación a los promotores, provocó una inflación en el valor del suelo,, que, en el caso de la zona que conozco, provocó un incremento desde unos 250 € de repercusión/m2 construido al actual 1.200 €/m2 construido. Normas impuestos, inflación, falta de mano de obra especializada, y el hambre de los promotores provocan el resto de incremento.

En la actualidad,

1-A grandes rasgos una promoción tipo podria tener esta estructura de gastos:

-Suelo 1.200 €/m2 construido

-Construción 1.200 €/m2 construido

-Impuestos 300 €/m2 construido

Total 2.700 €/m2 construido

Si añadimos otros imprevistos y el beneficio del promotor, podemos entender el precio de los pisos…

2-Los clientes vuelven a tener serios problemas de financiación. La gente va justa……..muy justa. Compra la gente que tiene piso, y vende el suyo. Empiezan a verse oportunidades derivadas de impagos…

Resumen:

Personalmente no veo nada clara la situación. El futuro dependerá mucho de las especificidades de los mercados locales, es decir, no se venderá todo porque si. Veo un paralelismo muy claro entre el inicio de esa crisis y ahora.

Creo necesario que las promotoras complementen sus ingresos, con alquileres, pero este círculo no se podrá cerrar en muchas promotoras que han hecho del endeudamiento su principal arma de crecimiento (no es el caso nuestro).

Quien lo tiene mas claro son los bancos que no han dudado a la hora de vender. Veremos si los compradores son capaces de rentabilizar la inversión.

Aunque sea debido a normas nic, no me gusta que tengamos que contabilizar los activos al precio teórico de venta, dado que estamos dando un valor teórico a la empresa, y generando unos beneficios teóricos………….Y podria ser que esta empresa tenga 0 entradas de liquidez y problemas para sobrevivir.

Personalmente hemos apostado por alquileres y rehabilitación.

Firmado: Pedro. Un constructor preocupado.


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  #2  
Antiguo 28-feb-2007, 18:17
nunca _bajan nunca _bajan está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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totalmente de acuerdo contigo...

ahora esta claro que habrá que ver que hacen los "vendedores viejos" esos que pueden ajustar mucho sus margenes para poder vender.. y como reacciona el mercado

ciao


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  #3  
Antiguo 28-feb-2007, 19:02
4,25 TAE 4,25 TAE está desconectado
Baneable
 
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Bueno y ¿por qué se siguen haciendo los cáculos con precios del suelo de hoy?

En Zaragoza hay grandes porciones de suelo urbano propiedad de promotoras que lo adquirieron bastantes años antes de las espectaculares subidas, sin embargo son promociones que en estos momentos están empezando a construirse.
Un ejemplo de la Inmobiliaria Urbis en Zaragoza (Y solo es una entre varias)
1. http://www.promocionesurbis.com/prom...D8855E74FD4996
2. http://www.promocionesurbis.com/prom...D8855E74FD4996
3. http://www.promocionesurbis.com/prom...D8855E74FD4996
4. http://www.promocionesurbis.com/prom...D8855E74FD4996

¿A cuanto compraron el terreno? ¿Acaso no tienen margen para bajar precios? ¿Acaso no son las primeras interesadas en hundir a las pequeñas promotoras? Supongo que algo se me escapa.


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