Burbuja.info - Foro de economía > > > ATENCIÓN: Comparativa entre la burbuja de 1985 y la situación actual
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  #1  
Antiguo 20-feb-2007, 10:49
Bobojista Bobojista está desconectado
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Bobojista os hará ver la realidad:

Hace unos días publiqué una gráfica con la evolución del precio de la vivienda desde 1995 hasta 2006. La idea era analizar mejor -con más información- el incremento del precio de la vivienda durante el tercer trimestre de 2006 (+0.8%).

Los datos que localicé llegaban solo hasta 1995, así que me quedé con la curiosidad de saber que pinta tenía la burbuja inmobiliaria de los años 90 (si, ocurrió). Pues bueno, al final he dado con los datos (en la web de la sociedad de tasaciones). Y aquí esta el resultado:


La gráfica muestra la variación interanual real del precio de la vivienda, es decir, teniendo en cuanta la inflación (vamos, restándole el IPC). También he pintado la evolución del IPC, aunque no aporta mucha información.

Respecto a la burbuja de los 90's, destacaría los siguientes puntos:

El subidón fue impresionante (un incremento máximo del 26%, casi el doble que el pico de 2003).
La explosión de la burbuja comenzó con una desaceleración suave (entre finales del 87 y principios del 90), para lugar caer en barrena (1990-1992). Usando la descripción de Alberto Noguera: "parecida a una montaña rusa: empieza despacio y se va acelerando".
La vivienda se devaluó durante 6 años (entre 1991 y 1996).
El mercado no se recuperó de esa devaluación hasta 2001, cuando las subidas compensaron las bajadas anteriores. Vamos, que una casa comprada en 1991, valía lo mismo 10 años después (y gracias).
Respecto a la situación actual; el crecimiento parece haber sido más progresivo (aunque habría que ver datos anteriores al 86) y el incremento máximo alcanzado no ha sido tan brutal (un 14.2% contra un 25.9%).

Aunque a primera vista me dio la sensación de que la desaceleración estaba siendo más suave, me quedaban dudas. Así que me planteé como comparar la burbuja de los 90 con la situación actual. Al final, me he decidido por referenciar al valor de pico (un 25.9% en el 87 y un 14.2% en 2003) la evolución posterior. De esta manera se puede comparar el ritmo de la desaceleración/caída en cada caso.

Y la verdad, los resultados son bastante impresionantes (al menos para mi):


En azul se muestra el ritmo de la desaceleración (y posterior caída) de los precios de la vivienda durante la burbuja de los 90. El punto de inicio es 1987, cuando se alcanzo el valor máximo de 25.9% (o 100%). A partir de ahí y hasta el año 1992 se aprecian las dos fases ya mencionadas: primero una desaceleración constante, y a partir de 1990, el desplome y la bajada de precios. En rojo se muestra el ritmo de la desaceleración desde 2003, cuando se alcanzo el máximo de 14.2% (100%), hasta el primer semestre de 2006.

Así, el ritmo actual de desaceleración es prácticamente idéntico al de la burbuja de los 90. De hecho estamos justamente en el filo, en el punto en el que, en 1989, sobrevino el desplome. Con esto no quiero decir que tenga que ocurrir necesariamente igual, dios me libre, solo que podría. Es decir, la tendencia de desaceleración que ya se esta produciendo no tiene porque continuar constante, sino que la cosa podría empeorar, tal y como ocurrió entonces.

¿Que os parece? ¿Que pensaís de referenciar la evolución posterior al valor de pico? ¿Os parece algo razonable?

---------------------------------

Datos: Por si queréis jugar con los datos o echarles un vistazo (quizás he cometido algún error), podéis descargar la hoja de calculo aquí.

Fuente: Los datos para generar la gráfica los he obtenido en la web de la Sociedad de Tasación (http://web.st-tasacion.es). Ofrecen muchos más datos, y la posibilidad de generar gráficas dinámicamente (eligiendo varios parámetros).

Más anotaciones sobre vivienda y burbuja en salabecarios: Pinchando la burbuja americana, ¿Burbuja alicantina?, ¿Ha explotado la burbuja inmobiliaria?, El negocio de las hipotecas >35 años, Previsiones del precio de la vivienda en 2007, reflexiones sobre el precio de la vivienda, etcétera.

El resto de gráficas de la semana:

Gráfica de la semana IV: Evolución del precio de la vivienda 1985-2006.
Gráfica de la semana III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
Gráfica de la semana II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
Gráfica de la semana I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.

Desde el ordenador de la oficina no puedo cargar las gráficas, disculpen las molestías, aquí la podéis ver:

http://salabecarios.blogspot.com/200...de-1985-y.html

Última edición por Bobojista; 20-feb-2007 a las 10:59


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  #2  
Antiguo 20-feb-2007, 11:27
SUPREME SUPREME está desconectado
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La realidad es que bajó tela, y que desde ese punto de precios menores y con la entrada de una nueva moneda y el blanqueo de capita ha subido a niveles estratosféricos, si no se hubiera dado este caso (la moneda nueva) no hubiera resultado beneficiosa la inversión en ladrillo y por lo tanto no se hubiera incrementado el precio.

El dato que aportas es contrario a lo que defiendes, con unas bajadas reales del 7% despues de haber descontado el IPC... es como un 13% anual (con un IPC del 6% q habíá).

Sin una nueva moneda en camino, y con los precio mucho más absurdos que antes está claro que puede qdarse en la parte de abajo de una montaña rusa que no tiene electricidad y no puede subir.

Esta vez si has aportado algo interesante.


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  #3  
Antiguo 20-feb-2007, 11:35
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SUPREME, que si, pero quédate con esta frase:

Así, el ritmo actual de desaceleración es prácticamente idéntico al de la burbuja de los 90.


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  #4  
Antiguo 20-feb-2007, 11:36
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Buen trabajo, para concluirlo creo que se deberia incluir una tercera linea a la grafica, el incremento salarial o el incremento de renta disponible anual.
Opino que la varible salarial es tanto o mas significativa que el IPC.

Ejemplo subjetivo en el 1992 los salarios rondabn los 800€, ahora rondan los 1600€ (no es un dato estadistico, sino un ejemplo practico), pero los pisos han aumentado su valor por 3 o 4.

Se ha subsanado este diferencial entre incremento de salario y precio vivienda a traves de mayores periodos de financiación gracias a los bajos tipos de interes, siendo pues sensibles a cualquier cambio en los tipos y a corto, medio plazo a vaivenes ecomicos ya sean personales o del conjunto de la economia, por el escaso ahorro que pueden realizar las familias.

Otro punto es el nivel de endeudamiento por bienes No-vivienda existentente ahora y el que existia en el 92, por esas fechas el nivel creo yo era muy inferior al actual, ahora con los cofidis, y el difiera sus pagos de las vaciones, tarjetas de credito, etc. y la refinanciación del credito se ha disparado a valores creo to extremos, añadiendo tensiones a plazos de uno o 2 años a la economia familiar.

Por iltimo el stock de vivienda existente da para abastecer al mercado iun par o tres años sin construcción nueva, nadie va a construir para no vender antes esperara a que se vendan los stocks existentes, al menos parte de ellos, ¿como reaccionara la economia si el sector constructor de viviendas se para? En España un 10% de PIB se debe a la construccion.

Muchos datros a tener en cuta para comparar con un o unos pocos indices.


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  #5  
Antiguo 20-feb-2007, 13:16
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Lo malo de todo esto es que, siguiendo con la comparación, cuando lleguemos a niveles del año 92, al gobierno que le toque lidiar la situación no va a tener el colchón salvador que se pudo usar en esos años, que fue la devaluación de la peseta. De la noche a la mañana nos levantamos casi un 20% mas pobres con 2 devaluaciones casi seguidas. Eso nos posibilito 2 cosas:
A) Ser mas competitivos a nivel salarios, con lo que nuestras exportaciones se acrecentaron.
B) Para el inversor-comprador extranjero era un 20 % mas barato invertir o comprar su residencia de verano en España.

Hoy por hoy la posibilidad de devaluar el dinero esta fuera del alcance del gobierno, por lo que a mi me da que en esta crisis que se nos viene encima va a ser bastante mas dura. En los 90 el gobierno nos impuso por decreto ser mas pobres, en los años venideros vamos a tener que ser nosotros, como adultos, los que debamos aceptar que somos mas pobres.


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  #6  
Antiguo 20-feb-2007, 14:06
SUPREME SUPREME está desconectado
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Iniciado por Bobojista
SUPREME, que si, pero quédate con esta frase:

Así, el ritmo actual de desaceleración es prácticamente idéntico al de la burbuja de los 90.


Que era fuerte (13%) y despues no hay cambio de moneda para repuntar y blanquear.

Sólo lees lo que te interesa y sacas de contexto el resto?

Qué quieres decir con este documento? Que baja? Que no hay motivos para que vuelva a subir? Que un 13% anual es aterricismo?

Lo mismo te afectó el owned


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  #7  
Antiguo 20-feb-2007, 14:16
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Iniciado por SUPREME
La realidad es que bajó tela, y que desde ese punto de precios menores y con la entrada de una nueva moneda y el blanqueo de capita ha subido a niveles estratosféricos, si no se hubiera dado este caso (la moneda nueva) no hubiera resultado beneficiosa la inversión en ladrillo y por lo tanto no se hubiera incrementado el precio.

El dato que aportas es contrario a lo que defiendes, con unas bajadas reales del 7% despues de haber descontado el IPC... es como un 13% anual (con un IPC del 6% q habíá).

Sin una nueva moneda en camino, y con los precio mucho más absurdos que antes está claro que puede qdarse en la parte de abajo de una montaña rusa que no tiene electricidad y no puede subir.

Esta vez si has aportado algo interesante.

si la bajada real es un 7% y la inflación es un 6%, la bajada nominal es un 1%, no un 13%, no nos confundamos


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  #8  
Antiguo 20-feb-2007, 14:56
Diogenes Diogenes está desconectado
Querido forero
 
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Te has lucido de veras, Bobojista. Muchas felicidades. Ojala yo tuviese tu nivel.
Antes te pegué un rapapolvo por una intervención tuya bastante desafortunada. Con esto le has dado la vuelta a la tortilla con creces. Felicidades también por esto.

Lo de usar los picos parece bien. El único problema de método que le veo es que los resultados deben ser entendidos como muy provisionales, porque podría ser que no hayamos pasado aún el pico, aunque a la vista de la gráfica esto parece poco plausible.

Quizás algún entendido debería revisar los cálculos. ¿Qué nos saldría si no aplicamos la corrección de IPC? ¿Era necesaria la segunda gráfica? ¿No era suficiente con ver la comparación del descenso en la primera entre los dos períodos? A fin de cuentas, la primera gráfica maneja variaciones, así que es posible ver la diferencia a primera vista.

Otro aspecto remarcable es que en los 90, tras el primer descenso, se produjo una recuperación. Creo que se ha señalado que esto es de esperar, si es que estamos en la recta de descenso ahora mismo.

Mi opinión es que este gráfico tiene su valor en lo que vale realmente. Es decir, compara un comportamiento pasado con uno presente. No nos dice nada sobre la diferencia entre uno y otro. Es decir, que no hay que extrapolar que lo que fue antes es ahora, ni tampoco que lo que fue antes va a pasar ahora. Es un dato muy interesante para ver que hay una tendencia, pero no nos dice qué es lo que va a pasar.


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  #9  
Antiguo 20-feb-2007, 15:50
kikollan kikollan está desconectado
Forobodero
 
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122 Agradecimientos de 23 mensajes
Antes que nada gracias por enlazar el artículo y difundirlo, Bobojista.

Solo quería deciros que estas gráficas no incluyen el último dato de diciembre de 2006, pero la versión actualizada esta aquí:
http://salabecarios.blogspot.com/200...ualizadas.html

Diogenes, el pico si ha pasado ya (entre 03/04). Es el pico de incremento máximo y no el precio máximo (como dices, se ve en la gráfica 1).

También dices: "compara un comportamiento pasado con uno presente. No nos dice nada sobre la diferencia entre uno y otro. Es decir, que no hay que extrapolar que lo que fue antes es ahora, ni tampoco que lo que fue antes va a pasar ahora."

Exacto, la única conclusión es que es posible que ocurra como entonces. osea, que la desaceleración que estamos viviendo no es incompatible con un desplome.

Un saludo,

Kikollan
http://salabecarios.blogspot.com


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  #10  
Antiguo 20-feb-2007, 16:35
Bobojista Bobojista está desconectado
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Iniciado por kikollan
Antes que nada gracias por enlazar el artículo y difundirlo, Bobojista.

Solo quería deciros que estas gráficas no incluyen el último dato de diciembre de 2006, pero la versión actualizada esta aquí:
http://salabecarios.blogspot.com/200...ualizadas.html

Diogenes, el pico si ha pasado ya (entre 03/04). Es el pico de incremento máximo y no el precio máximo (como dices, se ve en la gráfica 1).

También dices: "compara un comportamiento pasado con uno presente. No nos dice nada sobre la diferencia entre uno y otro. Es decir, que no hay que extrapolar que lo que fue antes es ahora, ni tampoco que lo que fue antes va a pasar ahora."

Exacto, la única conclusión es que es posible que ocurra como entonces. osea, que la desaceleración que estamos viviendo no es incompatible con un desplome.

Un saludo,

Kikollan
http://salabecarios.blogspot.com

Entonces no habrá crack inmobiliario no?


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