¿Reflejan las estadísticas oficiales la realidad del mercado residencial?

Los expertos creen que los datos en los que se basan ya no sirven para mostrar fielmente el comportamiento del sector INMOBILIARIO y reclaman mejor información a FOMENTO

Que el mercado inmobiliario residencial es de capital importancia para nuestra economía es algo que casi nadie se atreve a poner en duda. Lo ha sido históricamente en su doble vertiente de sector clave para la actividad y el empleo y como industria suministradora de un bien que satisface una necesidad básica y un derecho recogido en nuestra constitución; y lo es hoy,
más si cabe, como escollo que hay que superar para salir de la crisis.

Es lógico, pues, pensar que los datos y estadísticas que el Gobierno maneja y publica sobre este sector deban ser totalmente nítidos para facilitar una información completamente fiable de cómo se está comportando y cómo evoluciona en cada momento.

Eso es al menos lo que reclaman todos los que han de tomar decisiones en estemercado, desde los ciudadanos que se enfrentan a la compra o venta de una vivienda, pasando por los promotores y responsables de entidades financieras, hasta los inversores que han puesto sus ojos en el mercado
inmobiliario español.

¿Son fiables las cifras de bajadas de precios, de número de compraventas
o de inicio de viviendas que periódicamente facilita el Ministerio de Fomento y se publican en los medios? ¿Sirven para saber qué está pasando realmente en el mercado inmobiliario? A tenor de las críticas que reciben las estadísticas
oficiales, sus datos no reflejan la realidad. O al menos no tanto como debieran.

Los expertos consultados por este suplemento coinciden en señalar que los datos que maneja el Ministerio no son capaces de reflejar fielmente lo que está sucediendo en el mercado residencial y llaman la atención acerca de lo perjudicial que esto puede llegar a ser para nuestra economía. Aunque, eso sí, todos reconocen la complejidad que conlleva esta labor.

El consultor y analista inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé se queja de la falta de credibilidad y transparencia que tienen estos datos fuera de España. «Es inadmisible que un inversor extranjero no pueda saber con exactitud cuántas
viviendas hay en España y dónde están», asegura

Las estadísticas oficiales sobre vivienda no están a la altura de la importancia del sector

El MERCADO INMOBILIARIO lamenta que los datos que facilita FOMENTO no reflejen fielmente la realidad. Los expertos denuncian la descofianza que esto genera entre la DEMANDA NACIONAL y los INVERSORES EXTRANJEROS



Según Ruiz
Bartolomé, el mercado español es «muy atractivo para el inversor extranjero
», por lo que, en su opinión, «tendríamos que tener un sistema de información tan bueno y tan desglosado que no dejara lugar a dudas».

Yes que este analista está convencido de que de la situación actual «sólo salimos con dinero de fuera», toda vez que «tenemos una deuda que es 3,5 veces nuestro PIB y casi todos nuestro bancos están endeudados por encima de sus balances». «Las estadísticas deberían ser totalmente puntillosas y servir para atraer el interés de los inversores y no para todo lo contrario», insiste.

José Manuel Galindo, presidente de la patronal nacional de promotores APCE, piensa igual. Cree que es «totalmente increíble» que con la necesidad que existe «de colocar el stock de vivienda en los mercados de fuera, no vayamos a esos países con un mapa absolutamente claro de dónde están esas viviendas ,cómo son, en qué estado se encuentran, qué precio y qué garantías jurídicas tienen».

Para Galindo, la estimación del stock oficial que facilita Fomento, «obtenida por métodos indirectos», no es fiable. Basa su afirmación en el cálculo que la asociación de promotores madrileña Asprima hizo del excedente de casas terminadas sin vender en la Comunidad de Madrid «contabilizando directamente las viviendas » y que arroja una cifra «mucho más baja que la oficial para esta región».

¿En qué fallan las estadísticas oficiales? ¿Por qué no son capaces de reflejar fielmente la evolución del precio, de las compraventas o del inicio y finalización de viviendas? La principal razón radica en lo complejo que es per se el mercado residencial, una industria en la que puede pasar más de una década entre que se empieza a desarrollar un suelo hasta que el producto final, la vivienda, está en manos del comprador.

A la dificultad intrínseca de este sector, en la actualidad se une otra sobrevenida por el parón de la actividad y, sobre todo, por la intervención
del sistema financiero en el mercado inmobiliario. Desde que comenzó la crisis, la banca se ha ido convirtiendo paulatinamente en el principal propietario de viviendas del país al ir quedándose con las casas de los promotores que no podían hacer frente a sus deudas.

Desde ese momento, los datos de transacciones que facilitan oficialmente los colegios de notarios y los de registradores dejaron de reflejar fielmente lo que sucedía en un mercado en el que la mayoría de las operaciones se producían entre las promotoras y las entidades financieras, en lugar de pasar entre éstas y los compradores finales.

Esta misma circunstancia ocasionó que muchas viviendas fueran contabilizadas dos o más veces en las estadísticas de transacciones, al pasar
en poco tiempo del promotor al banco, y de éste a un cliente final. La primera de ellas contabilizada como vivienda nueva y la segunda como si fuera vivienda usada pese a no haber sido estrenada.

«Ojalá los datos de compraventas que facilita el Ministerio se correspondieran
con ventas finales», asegura José Manuel Galindo. «Pero no sabemos qué porcentaje de esas ventas van a un comprador particular y por tanto estarían depurando stock», se lamenta. «La información de transacciones es borrosa y no sirve más que para confundir», afirma el presidente de los promotores.

El Ministerio de Fomento, admite que ha habido «un cambio abrupto » en el mercado, aunque sus responsables se muestran convencidos de que «las propias estadísticas lo reflejan ». «No es por tanto», aseguran fuentes oficiales del Ministerio, «que los datos ya no sirvan para hacer una foto de la realidad, sino que la interpretación de lo que muestra la estadística debe hacerse al albur de esta nueva realidad».

Las mismas fuentes oficiales aseguran de forma taxativa que sus estadísticas
«son capaces de reflejar la realidad» y que, «si llegado un punto » no lo fueran, «dejarían de proporcionar dicho dato».

Respecto a la distorsión creada por la irrupción de la banca en el mercado
inmobiliario y la conveniencia de diferenciar el tipo de operaciones en las estadísticas de compraventas, desde Fomento responden que de la información que suministran los notarios «no se puede obtener esa desagregación » ya que «por motivos de confidencialidad» no les dan «datos
identificativos de los intervinientes».

En cuanto al hecho de que una vivienda pueda ser contabilizada dos o más veces en las estadísticas de transacciones, desde Fomento aseguran que, puesto que no disponen de información acerca de quienes participan en la operación «la única formasería identificar el bien inmueble y ver la fecha de sus última transmisión ». Aunque aseguran que eso sería muy complejo «porque no necesariamente esas transmisiones encadenadas se realizan ante un mismo notario».

Además, desde el Ministerio restan importancia a esta distorsión, asegurando que en la estadística de transacciones que realizan «sólo se contabilizan operaciones de compraventa y no otro tipo de operaciones», refiriéndose a otras fórmulas jurídicas por medio de las cuales los promotores entregan sus viviendas a las entidades financieras.

Los precios

Otra de las principales críticas que reciben las estadísticas oficiales es la de no reflejar fielmente el verdadero ajuste de precios que se ha producido en el mercado inmobiliario. «Nadie se cree que la vivienda haya bajado un 18% desde 2007», asegura el experto José Luis Ruiz Bartolomé, para quien «la realidad es que ha bajado entre un 30% y un 40%». «Que esto no se refleje perjudica al mercado », afirma.

Los promotores también se quejan de que el «ajuste oficial» vaya por detrás
del real. Para José Manuel Galindo el problema está en que «los supuestos precios» que da el Ministerio «se basan en tasaciones que únicamente sirven para dar estimaciones de valor». «Las tasaciones son procíclicas», indica Galindo, «es decir –continúa– tienden a sobrevalorar cuando el mercado va bien y todo lo contrario cuando va mal».

Para Galindo, la solución pasaría por «estructurar una base de datos» con la que el Ministerio obligara a los notarios «a recoger los precios escriturados
y publicarlos».Deesta forma está convencido que «conoceríamos el verdadero número de transacciones y sus precios».

En una línea parecida, pero pensando en una fuente de información totalmente distinta, Julio Gil, economista y ex gerente de la APCE, época en la que se especializó en las estadísticas sobre el sector inmobiliario, plantea una fórmula que en su opinión permitiría conocer de una forma muy fidedigna la evolución de la producción de viviendas, de sus ventas y de sus precios.

Gil plantea que sean los propios promotores, ya se trate de empresas, cooperativas o particulares, quienes deban declarar «cuándo inician una promoción, cuándo se vende una vivienda en contrato privado y por qué importe». En su opinión, esto permitiría obtener una información «clara y sin retrasos» de lo que está pasando en cada momento.

De esta forma, según Gil, se conocerían «las ventas que se van produciendo
a lo largo de la vida de una promoción» (24 meses de media) y a qué precio se cierra cada una de ellas. Ahora,según Gil, los datos de transacciones no se
conocen hasta que las viviendas no se escrituran al final del proceso, «lo que no permite conocer la evolución real de las ventas».

«Además», explica Gil, «sabríamos qué viviendas se venden a particulares o las que pasan a manos de entidades financieras», algo que hoy no se conoce y que en su opinión «es fundamental» para saber qué está pasando en el mercado de la vivienda.

Galindo asegura que los promotores «estarían encantados» de poder aportar esos datos si se los piden, pero desde Fomento creen que esto «sería muy complejo» debido a la «elevada atomización del sector en España».

Encuanto a las carencias de las estadísticas actuales, Gil lamenta profundamente que a día de hoy «no sepamos las viviendas que se inician
realmente» y no cree que el dato de visados que ofrece Fomento sea válido. «Las viviendas que se inician realmente dependen de los diferentes momentos de la coyuntura inmobiliaria y fluctúan mucho respecto de las visadas», explica. Y cita entre los motivos de estas fluctuaciones los problemas de financiación, o la decisión del promotor de no iniciar proyectos que tiene visados.

En descargo de los estadísticos del Ministerio, Gil cree el problema es que «no tienen los medios necesarios » para elaborarlas correctamente. «Les vienen unos datos dados que ellos muchas veces no pueden ni controlar », asegura Gil, quien considera fundamental «depurar lo que llega desde esas fuentes».

«Las fuentes que se emplean son fiables, pero habría que ejercer un control más exhaustivo en el tratamiento que hacen de sus datos», opina Gil. «Con la importancia capital que tiene el sector de la vivienda sería necesario dotar de más medios a quienes hacen estas estadísticas», concluye.

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¿Reflejan las estadísticas oficiales la realidad del mercado residencial?

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-¿Por qué en España no se adapta a la realidad los precios del Sector Inmobiliario?

Tertulia Inmobiliaria en la RADIO con Ricardo Vergés y José Luis Ruiz Bartolomé

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