Actualización al 16 de Abril de 2007

Las bajadas siguen marcando la tónica general (del total de variaciones de precios, el 88% son bajadas). En esta última semana han variado de precio 103 viviendas en Madrid zona Norte, por un total de -1,241,914.00 Euros (variación media de -12057.42 euros).
Para el total de viviendas registradas en la última semana (3009), sólo significa una bajada media de -412.73 euros en una semana.

De manera histórica, se tienen registradas 4297 viviendas, las cuales sufrieron una variación hasta la fecha de -7,708,964.00 Euros.
Por tanto, si siguiera la tendencia actual de precios, la vivienda en Madrid Zona Norte de manera global bajaría un -1.5% a fin de año. Aún siendo todavía pequeñas bajadas, el cambio de tendencia es claro. Lo mejor es sentarse y esperar acontecimientos. Con esos 8.850 euros anuales de bajada, más el ahorro de no tener hipoteca, más los intereses que generen nuestros ahorrillos, en este momento sale rentable alquilar vs comprar.

Adjunto archivos actualizados al 16 de Abril en Excel y en PDF.

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Actualización a 29 de Marzo de 2007

Nada nuevo, tendencia a la baja.
Sólo comentar que para aquellos que no tengan Excel, pueden utilizar el Visor de Excel de Microsoft:
Visor de Excel 2003
Sólo saco de Madrid Zona Norte porque era la que me interesaba. Si saco de otras zonas tardaría mucho, y además el Excel se me satura, y tendría que empezar a usar Access u otra Base de Datos, y me da pereza por el momento.

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Actualización a 23 de Marzo de 2007

Hay algunas bajadas importantes, pero aún así y con esas bajadas están sobrevaloradísimos.
Ejemplo más notorio, Loft de esos chirripitiflaúticos en Tres Cantos:

Loft 70m2 en Tres Cantos
Evolución del precio
03/03/2007 12/03/2007 23/03/2007
338,000.00 279,500.00 231,440.00

Es decir, en 9 días lo bajaron 58.500 euros. Y la semana siguiente otros 48.000 euros. En total -106,560.00 euros. Señores, estos son 17 millones y medio de las antiguas pesetas. ¿¡Han podido bajar 17 millones en 20 días!? Ahora que vengan los nuncabajistas y lo vean.
Ni precio del suelo ni ostias, especulación pura y dura.

Adjunto el archivo Excel, con la lista de todos los inmuebles de Madrid Zona Norte, con las bajadas (y los hipervínculos a todos los pisos).
También mando el archivo en formato PDF, pero así se puede jugar poco con los números.

Durante los últimos 10 días, y para las viviendas inferiores a 120m2, se contabilizaron 96 bajadas, que totalizaron 1.052.680,00 euros de bajada. Es decir, de media la vivienda que bajó en estos últimos diez días lo hizo por casi 11.000 euros (pero ojo, sólo las que bajaron su precio).

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Actualización al 12 de Marzo

Datos actualizados al 12 de Marzo de los datos de idealista de Madrid Zona Norte. He detectado otras bajadas que al principio se me pasaron, y es que hay ocasiones en que los pisos "crecen" o "se encogen" a voluntad del vendedor. Esto hace que me apareciese en otra línea, y no sacara la variación de precios.

Para ver sólo las variaciones, hay que usar los filtros de excel. Es muy sencillo, se pulsa en el boton de la celda G8 y se elige la última opción (No vacías). Para volver a ver todos los pisos, se le da al mismo filtro pero se elige "mostrar todas".

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-Hay bajadas en las dos últimas semanas de entre un 90 y un 95% sobre el precio "origen" del 7 de febrero. Esto es una bajadita de un 10%, que es notable.
-Existen falsas bajadas. Al principio pensé que era un error, pero pronto descubrí el truco de los vendedores mañosos. Se trata de bajar 1 (un) euro para que así salte el sistema de bajadas de idealista y a la gente le llegue por correo un aviso de que tal vivienda ha bajado de precio.
Esto pienso que Idealista debería penalizarlo, ya que es un exploit del sistema. La bajada mínima debería ser de un 1% o 1000 euros, por ejemplo.
-Incluso hay venta que ha bajado más de 2 millones de euros
-Se debe filtrar por precios menores de 340,000 euros, ya que el resto son mansiones, palacetes, chalets y toda esa morralla inútil.
-Las variaciones de precios son caóticas. Tienden a la baja pero de repente también hay subidas importantes.

Adjunto un excel comprimido en zip. Si salta alguna alarma de hipervínculos, son los hipervínculos de cada uno de los pisos a la hoja del idealista (si se pincha en el código del piso, te abre la hoja de ese piso en el idealista, es que soy un blando y os lo pongo facilito ).

Archivos Adjuntos

	PDF Madrid Norte 07 Feb - 16 Abr.zip (443,4 KB (Kilobytes), 11 visitas)
	Madrid Norte 07 Feb - 16 Abr.zip (548,7 KB (Kilobytes), 22 visitas)

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Muchas gracias, muy buen material.

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Datos actualizados al 03 de Marzo de 2007.

No he puesto gráficas de tendencia, pero siguen siendo a la baja (con algunas viviendas a alza). De forma global el total de viviendas han descendido un 0.27%.
Extrapolando este dato (bajada de 0.27% en 23 días), nos daría una bajada de -4% anual. De todos modos este número hay que cogerlo con pinzas, es muy poco el histórico como para mostrar tendencias, la evolución se podría evaluar dentro de 3 o 4 meses.

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[QUOTE=Filicuchino] Esto pienso que Idealista debería penalizarlo, ya que es un exploit del sistema. La bajada mínima debería ser de un 1% o 1000 euros[QUOTE]

No hace falta que lo penalize idealista, ya lo penaliza el mercado.
Pero esto demuestra la mentalidad propietaria del español medio, que sólo piensa dos cosas:

1) QUE ÉL ES MUY LISTO, puesto que es propietario (o mejor aún: inversoh)
2) QUE LOS QUE PUEDAN COMPRAR SON TONTOS, puesto que aún no lo son

Saludos

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Yo llevo unos 6 meses intentando vender mi piso (por un posible futuro traslado laboral, que tampoco me importaría retrasar si tuviese que esperar a que pasara la tormenta)... así que tengo muy muy controlado el mercado de mi zona, Galapagar, y aquí en los últimos dos meses ha pasado algo curioso:
No se vende igual, se vende mucho menos, pero lejos de bajar los precios, parece que ha habido una especie de "contagio" y la gente pide autenticas burradas por las viviendas, y por cosas iguales a la mia llegan a pedir hasta 40 y 50.000 euros más que lo que pido yo... obviamente son gente que, dentro de 6 meses o un año tendrá que bajarlo por narices, porque si a mi me cuesta encontrar compradores potenciales (las visitas han pasado de 10 mensuales en octubre del año pasado a 5), lo de ellos debe ser de ordago...
Eso sí, ahora entiendo la subida de 2007, sobretodo tomando como índice los precios oferta, porque me da la sensación de que, exceptuando mercados muy concretos, como la costa, el resto no se ha enterado de que esto ya no es lo que era.

Hasta pronto...

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"Es que mi piso vale mas que el año pasado, concretamente un 9% que dijo el gobierno que habian subido, yo para que no se me quede la cara de tonto pido un 15% mas"

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Actualizado al 12 de Marzo. El archivo está en el primer post.

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muchas gracias por compartir la info!!

Actualizado al día 23 de Marzo, los archivos, comentarios y demás están en el primer mensaje de este hilo.

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Enhorabuena por tu excelente trabajo ( espero que a tus arañas no les falten moscas! Has pensado en algo tipo GPL? )
Solamente me atrevo a hacerte una petición/sugerencia:
1. Definir el precio de venta.
Jejeje.
Yo lo defino como "precio que se pone a un pisito tal que es capaz de venderlo".
Por tanto, para saber la tendencia al alza o a la baja de una zona determinada, habría que fijarse en los que desaparecen de tu lista para nunca volver...
Lo que vemos de alzas y bajas en el precio son la primera parte del "marketing". Los propietarios lo usarán como termómetro, y dependiendo de las visitas generadas y el interés despertado, lo subirán o lo bajarán...
El precio de venta final estará, con un margen de error siempre a la baja, de en torno al 5%, de los pisos que se marchen de la lista.
Igual no estáis de acuerdo: me gustaría saber por qué.

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