Lo primero que te recomiendo es que SIGAS UNA ESTRATEGIA. No vayas a lo loco, ni pretendas que se “apiaden” de ti y recojan tu casa como pago por tus deudas a la primera de cambio, porque NO lo van a hacer. No les conviene la dación en pago en casi ningún caso.

Así que vayamos por partes. Lo PRIMERO que tienes que entender es a tu “enemigo” y saber cómo piensa. Cuál es la razón por la que NO les interesa quedarse con tu casa. Y por qué esas ganas por “joderte”.

Pues aquí viene la primera sorpresa: El señor que te atiende en el banco es un empleadito más que sigue instrucciones. Y de la misma forma que en su día te facilitó el camino para que compraras una casa y constituyeras una hipoteca (había que cubrir objetivos), ahora te pondrá todas las trabas para intentar evitar al máximo la entrada masiva de inmuebles en la entidad. Es una cuestión de balances (aunque para tí sea un problema de índole familiar).

A la vista de esto, NO concentres tus esfuerzos ni energías en “convencer” al empleado ni director de turno. Ve directamente a por LA ENTIDAD. Ataca, con todos los instrumentos que puedas al banco como “institución”, NO a sus empleados. De hecho ellos deben constituirse en una pieza clave que te ayuden y faciliten información sobre cómo conseguir tu objetivo. Aunque a priori te pueda parecer que no van a facilitarte el camino, ellos son personas también como tú (con su hipoteca), con sus problemas y a los que NO les eres ajeno. Utiliza esa cercanía para lograr tu objetivo.

El SEGUNDO paso importante es que tienes que ENTENDER es que la entidad te pondrá todos los obstáculos posibles para no realizar la Dación en Pago si sabe que tiene contigo otras garantías adicionales (una nómina, la de tu pareja, el aval de tus padres, etc.) Este es un punto MUY IMPORTANTE ya que si te fijas, las principales daciones en pago que realizan los bancos son a personas (la mayoría inmigrantes) que no disponen de garantías adicionales y que ante la actual situación deciden retornar a su país. En tal caso, el banco tiene claro que una ejecución judicial le costará tiempo y gastos de letrados innecesarios para finalmente obtener la propiedad. Como saben que es un cliente dificilmente cobrable, declaran el credito fallido y aceptan la Dación en Pago sobre la marcha si se sabe justificar. Obviamente porque les conviene.

Un punto más: si el tipo de salida para subasta (que está señalado en la hipoteca que constituiste) es igual o superior al DOBLE de lo que tu debes, tampoco les interesará iniciar un proceso de ejecución judicial ya que terminarán (después de mucho tiempo) quedándose con la propiedad por el importe de la deuda. En este caso te dirán que no hay problema, que te aceptan la dación en pago (porque les interesa y porque ganarán mucho tiempo).

Así pues, vayamos a lo PRACTICO, que ya me estoy extendiendo demasiado en este post:
Partiendo de la base que ya lo haz intentado TODO para vender tu casa y no lo haz conseguido…

1.- Localiza la escritura de tu hipoteca y fíjate si el tipo señalado para una hipotética subasta es igual o superior al importe que les debes.

2.- Prepara tu presentación al BANCO con los documentos que justifican tu situación actual.

3.- Expón tus motivos. Primero al director/a de tu oficina y luego al Jefe de Morosidad de tu demarcación provincial. Esto hazlo PERSONALMENTE. Tienen que verte la cara. Son personas que, igual que tú (por difícil que te parezca), podrían verse también en la misma situación. Busca la palabra “empatía” en google y aprende a utilizarla.

4.- Documéntalo todo de forma fehaciente (burofax y/o notarialmente). Aunque hables personalmente con ellos, no te conformes con un “no se preocupe, vamos a estudiar su caso”. De la forma más cortes infórmales que lo que les haz venido a decir personalmente también se lo haz comunicado ya a LA ENTIDAD de forma oficial por Burofax. Tienes que DAR LA CARA. Es importante que le pongan cara al expediente (porque hasta la fecha tu no eres más que eso; un expediente).

5.- Sé PERSEVERANTE. Parte de la base que tú eres una incomodidad para estas personas y posiblemente buscarán cualquier excusa para no atenderte de la forma debida. Hazles ver que eres su cliente, un cliente de la entidad, un cliente al que se deben y logra conectar con ellos DE LA FORMA QUE SEA. No te rindas JAMAS. Si tienes que hacer guardia de 8 horas en la puerta de su despacho, hazlo. Durante todos los días que sean necesarios. Si calculas la deuda con la que te vas a quedar si no logras solucionar este problema verás que tu tiempo NO LO ESTÁS MALGASTANDO.

6.- Busca fórmulas para deshacerte de otro patrimonio que tengas, e incluso hipotecarlo (aunque sea de forma ficticia). Esto te llevará tiempo y una buena planificación pero valdrá la pena. El objetivo es que cuando presentes tu propuesta de dación en pago, el analista de riesgo (al que definitivamente llegará tu expediente) la acepte, principalmente por la imposibilidad de cobrarse de ninguna otra forma la deuda que te quede pendiente y por las facilidades que estás dando a que en menos tiempo obtengan el mismo resultado.

Bueno, hay muchos más flecos que contar, pero no quiero que este post sea intragable ;-)

En la parte de abajo puedes dejarme tus comentarios sobre este artículo que acabas de leer . Te agradeceré que lo hagas y que me cuentes cuál es tu principal frustración o duda con este tema. YO personalmente estaré contestando tus preguntas y comentarios.

Gracias,

Manuel González

PD: Para los que digan que todo esto no son más que pamplinas, aquí os dejo el testimonio de Joel. Al final el banco definitivamente aceptó la dación en pago de su casa. Tardamos casi un mes y medio en que dieran el brazo a torcer, pero valió la pena. Joel YA ES LIBRE ! Abrazos y ANIMO a todos!

[YOUTUBE]Testimonio de JOEL - YouTube[/YOUTUBE]

Iniciado por El sobrino de Keynes

Al resto de consejos no tengo nada que decir, pero éste...

6.- Busca fórmulas para deshacerte de otro patrimonio que tengas, e incluso hipotecarlo (aunque sea de forma ficticia). Esto te llevará tiempo y una buena planificación pero valdrá la pena. El objetivo es que cuando presentes tu propuesta de dación en pago, el analista de riesgo (al que definitivamente llegará tu expediente) la acepte, principalmente por la imposibilidad de cobrarse de ninguna otra forma la deuda que te quede pendiente y por las facilidades que estás dando a que en menos tiempo obtengan el mismo resultado.

Es aconsejar un delito de alzamiento de bienes, sin informar de ello a quien lo lee.

Saludos.

Iniciado por Arkangel

Será delito si ya ha entrado en mora, en subasta o está a la espera de lanzamiento. Vamos, si se ha iniciado el proceso de ejecución inmobiliaria. Si lo hace antes de eso, para después hacer lo que dice ese punto. Por qué iba a ser delito deshacerte de tu patrimonio y hacer con el resto lo que te de la gana siempre y cuando estes al día en el pago de deudas? [pregunto/opino]

Iniciado por Adriangtir

Dependerá del juez entender si cuando se vendió el patrimonio había posibilidad de mora o esta sucede de improvisto.

Ej.:
Debo 200.000€, tengo ahorrados 10.000€, voy pagando de mis ahorros las letras y antes de producirse el impago, vendo todo mi patrimonio embargable.
Si con ese dinero voy saldando deuda, no pasa nada, de echo "has hecho bien"

Si ese dinero se esfuma sin saldar deuda, has actuado mal.


No se si me he explicado correctamente.

Iniciado por Arkangel

Será delito si ya ha entrado en mora, en subasta o está a la espera de lanzamiento. Vamos, si se ha iniciado el proceso de ejecución inmobiliaria. Si lo hace antes de eso, para después hacer lo que dice ese punto. Por qué iba a ser delito deshacerte de tu patrimonio y hacer con el resto lo que te de la gana siempre y cuando estes al día en el pago de deudas? [pregunto/opino]