CATALUNYACAIXA - INFORME INMOBILIARIO

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2. Los cambios en la accesibilidad en la compra de la vivienda: una medida del ajuste pendiente en precios

Como se ha indicado, una medida del ajuste potencial en precios puede obtenerse estimando los cambios operados en la accesibilidad en la fase expansiva anterior, y hasta qué punto se ha retornado a valores de accesibilidad respecto de un momento en que se considere que los precios se situaban en valores adecuados. El ejercicio que se presenta a continuación parte de algunas hipótesis que, para una correcta interpretación de los resultados, es necesario explicitar. En primer lugar, se toma el precio medio por metro cuadrado de la vivienda nueva en España, de forma que los hogares
para los que se calcula su ingreso se enfrentan a una compra hipotética de una vivienda de valor promedio. Adicionalmente, se supone que esa vivienda tipo tiene 90 m2



, que se financia a tipos de interés de mercado con una hipoteca a 25 años que cubre el 80% del valor de la vivienda. Finalmente, se definen hogares modales (véase la nota metodológica) a partir del nivel de estudios del sustentador principal, con la finalidad de obtener los ingresos salariales netos de la persona de referencia y del cónyuge y, de esta forma, la renta familiar disponible. Dado que esta renta sólo integra salarios, se trata de renta salarial neta disponible.

Por lo que se refiere a la medida de la accesibilidad utilizada, pueden considerarse el número de años de renta familiar disponible necesarios para la adquisición de la vivienda o la cuota hipotecaria precisa para financiar una hipoteca con determinadas características. La primera medida presenta un sesgo alcista muy marcado, ya que no incorpora ningún elemento de coste financiero, tan determinante en las decisiones de compra. En cambio, la cuota hipotecaria sobre renta 17 , aproxima de manera más razonable el proceso de decisión de los hogares y, por ello, se toma como referencia a la hora de
evaluar los cambios en la accesibilidad operados en la fase expansiva y en la corrección posterior.



El gráfico 47 resume, para tres tipos de hogares (véase su definición en la nota metodológica) la primera medida de accesibilidad, que es la relativa al número de años de renta familiar precisos para adquirir una vivienda. Medida desde esta óptica, en 2010, y para los hogares cuyo sustentador principal tenía un nivel de estudios bajo (o no tenía estudios) la accesibilidad se sitúa hoy en niveles de 2004/2005, con 6,1 años de renta familiar disponible neta necesarios para dicha adquisición. Por su parte, para los hogares con sustentadores principales con niveles de estudios medios y superiores, los valores de 2010 se sitúan en el entorno de los existentes en 2003/2004: 2,92 años, para los de nivel de estudios alto, y 5,08 años de renta familiar salarial neta para los de nivel de estudios medios, un valor similar al de 2004/05. En suma, esta medida de accesibilidad sitúa los valores actuales, dependiendo del nivel educativo, en el entorno de 2003/2005, todavía alejados de los que se daban a finales de los noventa y en los primeros años del siglo (gráfico 47).

De todas maneras, existen razones para no tomar el número de años de renta familiar precisos para la compra de vivienda como indicador de la accesibilidad, dados los importantes cambios que han tenido lugar en los tipos de interés y los plazos de amortización de los préstamos hipotecarios. En efecto, la caída de los tipos de interés se trasladó a los precios de la vivienda. Además, el alargamiento de los plazos de amortización también ha tenido consecuencias en forma de una cuota hipotecaria sobre renta, que, ceteris paribus, ha
tendido a reducirse. Por ello, comparar los años de renta salarial precisos para adquirir una vivienda en 2010 con lo que podía representar a finales de los noventa o los primeros años del siglo genera sesgos que pueden inducir a confusión sobre el alcance efectivo del ajuste de precios. En este orden de ideas, y tal y como la OCDE propone, la ratio cuota hipotecaria/renta disponible familiar parece un indicador más adecuado.

Desde este punto de vista, para los hogares con un sustentador principal con nivel de estudios bajos, el peso de la cuota sobre su renta familiar neta en 2010 (en el entorno del 27%), se situaba a niveles de 2002/03. Por su parte, en aquellas familias en las que la persona de referencia tiene nivel de estudios medios, este peso sería, en 2010, del orden del 23%, un valor similar también al del bienio 2002/03. Finalmente, para los hogares en los que la persona de referencia tiene un nivel de estudios alto, la cuota hipotecaria a pagar se situaba en 2010 en el 13,1% de su renta, a niveles de 2002.



En suma, tomando la media de la cuota pagada en los ejercicios 1998/03 como una aproximación a unos valores de accesibilidad que podrían considerarse adecuados, resultaría que, los precios deberían caer un 12,0%, un 10,5% y un 8,3% para los tipos de hogares con sustentadores principales con niveles de estudio bajos, medios y altos, respectivamente 18 (gráfico 48) (véase la información relativa a las dos medidas de accesibilidad en el anexo estadístico del informe).

En resumen, para regresar a valores de accesibilidad similares a los existentes a finales de los noventa y en los primeros años del siglo, sería necesario que los precios se redujeran en el entorno del 10%, sobre la disminución ya experimentada en promedio en 2010. Y ello sólo para aquellas familias que, en principio, no deberían tener restricciones de liquidez, dada su mayor capacidad para generar renta y el menor peso que la cuota hipotecaria significa sobre sus ingresos disponibles. Este es el segmento en el que cabe esperar
modificaciones en precios, dado que las teóricas caídas en estos para otra tipología de hogares (con características menos favorables para la obtención de crédito) difícilmente van a producirse, dada las restricciones crediticias que afrontan. En efecto, las teóricas caídas de precios necesarias para recuperar los niveles de accesibilidad de referencia, difícilmente van a tener lugar, dada la tendencia de aumento real de los precios. Y esa accesibilidad teórica muestra que, ya en aquellos años, las posibilidades para acceder al mercado de compra de la vivienda eran mucho más limitadas para grupos de menor cualificación y/o contratación temporal o no asalariados. Estas otras tipologías de hogares, en el contexto de un crédito más caro y mucho menos abundante que en la pasada década, deberán, probablemente, entrar en el mercado inmobiliario, en la hipótesis que estuvieren fuera, a través de otros mecanismos y, en especial, mediante el alquiler.

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¿2.9, 5.1 y 6.1 años de salario neto? No se lo creen ni ellos.

Ni con el salario del cónyuge, los hijos y la pensión de la abuela juntos.

Que cambien de camello porque la hierba que les está pasando es de mala calidad (o muy buena, según se mire).

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O sea, que en 1997 bastaban 1,6 rentas familiares anuales para pagar una casa, y ahora se puede pagar con tan sólo 2,9.

Me temo que este informe tiene una parte positiva: La citada caja semiquebrada es capaz de reconocer que una casa no debería costar más de 2-3 rentas familiares brutas (unos 4 salarios brutos, que es la medida que toda la vida se utilizó para esto y la referencia mundial).

La parte negativa, que se piensan que somos suficientemente payasos para creernos que una casa viene saliendo actualmente por el precio que ellos nos dicen. Cada cual que eche sus cuentas (yo tengo la suerte de ganar aproximadamente el equivalente a dos salarios normales y en mi ciudad tendría que destinar unos 8 años de sueldo íntegro para pagar un inmueble en la mediana de precios consultada en el portal de Idealista).

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Al tipo este que hizo el estudio alguien debería dedicarle un par de tardes a darle clases de estadística y diseño de experimentos

de traca, vamos !! ¿A quien quieren engañar?

increible que le pagan a alguien para escribir eso

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Creo que es el mismo de los "vrotes berdes" de Zapatero, ahora que está en paro se ha recolocado en una de las cajas del PSOE

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Tú crees?

El tipo que hizo este informe sabe muy bien cómo ganarse el jornal, aunque sea escribiendo novelas de ficción económicas...

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Que morro.

Como el indice de precio vs renta anual me deja con el culo a aire del subidón que se aprecia, digo, por mis ******** que tiene sesgo, y me decanto como indicador por la cuota hipotecaria frente a renta, que me sale mas bonito, y qué mas da que la deuda sea eterna y pase de padres a hijos.

Hasta un subnormal se da cuenta de la mierda que sueltan.

Con un gabinete así no es de extrañar que hayan ido a la quiebra.

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Están locos y mienten descaradamente. Si baja la cuota es porque la gente se hipoteca a muchos más años. Que hagan YA la comparativa de años de hipoteca desde el 93 hasta hoy en día, ¡cuánto trilero!

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