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  #1  
Antiguo 15-feb-2007, 12:11
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Hace pocos dias respondi esto dentro de un post:

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Originalmente Escrito por juan carlos.aparejador

LE CUESTA UN HUEVO...imaginate pagar 30-40 hipotecas, a un tipo de interes mucho mayor al que pagan quienes compran los pisos.. ya que las promotoras lo que hacen es "pedir creditos", no hipotecas..

Como he dicho 10.000 veces en este foro, un piso construido y no vendido se convierte en una ruina...


El pasado viernes fui a visitar una obra nueva (Mi pareja se empeño), aun sin terminar pero le quedaban escasos 5 meses para hacerlo, "acabar de rematar" que decia el tipo que nos la enseño.
Se trata de un pueblo situado a unos 6-7 Km de la capital (Barcelona).
Pues estos pisos (9 en total), de promotora muy pequeña, aun no habian salido a la venta, es decir, ni sobre plano ni nada, de hecho, ni siquiera me pudo decir los precios por que aun no los habian acordado, a mi esto me extraño, por que el terreno les debe haber salido por un paston (y no era terreno rustico). La cosa es que nos enseño 4 o 5 pisos de esta minipromocion, eran casi todos muy parecidos, 3 por planta, y en la ultima planta habia 3 duplex, muy majos.
Al salir de la obra le intente sacar un precio estimado del que suponia seria la vivienda mas barata (1º planta, 3 hab. dos de ellas a patio de luces y una exterior y dos baños, tipico piso standard de unos 80-85 metros construidos) y me dijo que no lo podia decir pero me aseguro que no bajaria de los 70 millones (420.000 euros aprox.).

Sali flipado de alli, se permitian el lujo de poner a la venta los pisos 5 meses antes de terminar la obra y a esos precios... y no estoy hablando de Ferrovial, esto hablando de Promociones Inmobiliarias Manolito s.a. (obviamente me invento el nombre...), ademas en este mismo pueblo, hay tres promociones mucho mas grandes semivacias desde hace mas de un año... y no bajan ni un euro... (aunque es cierto que de estas ultimas que menciono hay muchos adquiridos por inmobiliarias y pasapiseros).

Bueno, a dia de hoy esta pequeña inmobiliaria aun no me a dado los precios definitivos.

Pero he llamado a otra de las promociones que menciono:

Le comento que estaria interesado pero que no veo mucho movimiento, esta es aproximadamente la conversacion:

...Poco "movimiento":

-Es que las obras estan paradas... pero queda muy poco...

-Ah! Coño, pensaba que ya vivia gente ahi..

-No, no vive nadie aun, falta colocar el ascensor y algo mas...

-Joder. Y que les queda disponible?

-Todo, no hemos vendido nada.

-(Casi se me escapa la risa) Joder... vaya vaya... y los precios?

Aqui me comenta varios, y el mas barato son 415.000 euros (90 Metros).

-Pero son mas o menos los precios de hace un año, no?

-Si...

-Osea que no han vendido ni un torrao y no mueven los precios?

-Se podria hablar, si quiere quedamos, los vemos, que estan casi totalmente acabados por dentro, y hablamos...

-Es que es normal, la demanada ahora son casi todos gente joven, mileuristas y claro, con la subida de tipos es casi imposible llegar a esos precios... etc...
Bla bla un poco mas de conversacion y al final le digo que yo podria llegar a los 360.000 euros:

-Tendria que hablarlo... pero en cualquier caso venga a verlo... quedamos y se los enseño...

Ya he quedado con ellos, por supuesto no pienso darles ni 300.000, pero a ver que me dicen, ya ire comentando...


Saludos!


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  #2  
Antiguo 15-feb-2007, 12:43
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A eso le metes un poco de cámara oculta, sacas a alguno hablando de Marbella, se lo vendes al MUNDO TELEVISIÓN y te forras...


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  #3  
Antiguo 15-feb-2007, 12:53
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Iniciado por Ades_XX
A eso le metes un poco de cámara oculta, sacas a alguno hablando de Marbella, se lo vendes al MUNDO TELEVISIÓN y te forras...

Oh, me ha pillado usted...


ufff...


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  #4  
Antiguo 15-feb-2007, 12:53
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Originalmente Escrito por juan carlos.aparejador
LE CUESTA UN HUEVO...imaginate pagar 30-40 hipotecas, a un tipo de interes mucho mayor al que pagan quienes compran los pisos.. ya que las promotoras lo que hacen es "pedir creditos", no hipotecas..


Esto no es del todo cierto, las promotoras pagan el mismo interes que el comprador, de hecho se subrogan hipotecas del promotor al cliente final porque a veces son mas ventajosas que lo que le ofrecen al futuro comprador.

Otra modalidad usada por los promotres suele ser pedir hipotecas solo interes.


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  #5  
Antiguo 15-feb-2007, 12:58
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Un poco la intencion del post, aparte de ver cuanto es posible rebajar los ya de por si desorbitados precios, era un poco entender como funciona la financiacion de las pequeñas inmobiliarias.

Yo, al igual que J.C. Aparejador, pensaba que una obra terminada y sin vender ni un solo piso era una ruina para una promotora pequeña, pero estos dos casos me han descolocado: Una ni siquiera pone a la venta nada poco antes de terminar y la otra, con la obra parada (aunque casi terminada) por no vender nada... y no bajan los precios (almenos de momento )

A ver si alguien conoce estos detalles y me puede sacar de dudas...


Saludos.


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  #6  
Antiguo 15-feb-2007, 13:09
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Iniciado por Refused
Un poco la intencion del post, aparte de ver cuanto es posible rebajar los ya de por si desorbitados precios, era un poco entender como funciona la financiacion de las pequeñas inmobiliarias.

Yo, al igual que J.C. Aparejador, pensaba que una obra terminada y sin vender ni un solo piso era una ruina para una promotora pequeña, pero estos dos casos me han descolocado: Una ni siquiera pone a la venta nada poco antes de terminar y la otra, con la obra parada (aunque casi terminada) por no vender nada... y no bajan los precios (almenos de momento )

A ver si alguien conoce estos detalles y me puede sacar de dudas...


Saludos.

Perdona la ironía de antes, era sin mala intención...

No me parece mal en absoluto el objetivo... es más, es un dato muy cierto, pues las promotoras se están agarrando a los precios de forma casi irracional, algo que queda patente en mercados más afectados por el estancamiento como la costa malagueña...

Yo estuve sondeando el mercado de la costa de obra nueva, zona Velez-málaga y Torre del Mar, para ver como andaba la cosa para comprar sobre plano pensando en el futuro... deje mis datos en al menos 10 promotoras/inmobiliarias y te puedo asegurar que no han rebajado un euro en los últimos 5 meses, y prefieren tener 1/2 inmueble vacío a bajarse de la parra (la vivienda de segunda mano si ha bajado y de forma ostensible).

La verdad es que curioso es, pero tal vez es que el mercado no está tan mal como a veces parece y que asumen que los plazos de venta se han hasta cuadruplicado, pero que esto se va a poder mantener un tiempo más...


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  #7  
Antiguo 15-feb-2007, 13:23
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Iniciado por Ades_XX
Perdona la ironía de antes, era sin mala intención...

Perdonado está, of course! (lo cierto es que ya me lo habia tomado como eso, ironia )

Aclaro que la conversacion, cierto es, que escrita asi, parece mas una transcripcion de algun programa tipo "El Buscador" que de una conversacion real, pero juro que fue asi, evidentemente no es textual... no tengo tanta memoria.


La cosa esta cuesta arriba para las promotoras pequeñas o de "pueblo".
Pero reconozco que no tengo ni idea de como se financian estas.

Juan Carlos Aparejador: personate en este post!


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  #8  
Antiguo 15-feb-2007, 13:30
ladrilloloco ladrilloloco está desconectado
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Una explicación que me parece lógica: temen la espiral bajista. Cuando subían, la lógica era: compra hoy que mañana será más caro. Si el promotor baja el precio, la lógica será: espera que cada día serán más baratos. Esto, que funciona a nivel macro, evidentemente también lo hace a nivel micro. Me pongo en la piel del promotor y el escenario de espiral bajista me espanta. Aguantaría mientras pudiese.


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  #9  
Antiguo 15-feb-2007, 13:38
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Una explicación que me parece lógica: temen la espiral bajista. Cuando subían, la lógica era: compra hoy que mañana será más caro. Si el promotor baja el precio, la lógica será: espera que cada día serán más baratos. Esto, que funciona a nivel macro, evidentemente también lo hace a nivel micro. Me pongo en la piel del promotor y el escenario de espiral bajista me espanta. Aguantaría mientras pudiese.

Pero si el promotor esta espantado por la espiral bajista, y esta no hace mas que hacerse cada vez mas evidente, tambien interesa ser de lo primeros en vender rapidamente, aun costa de bajar precios, para, almenos, no ser alcanzado por ella...


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  #10  
Antiguo 15-feb-2007, 13:58
gussman gussman está desconectado
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Una explicación que me parece lógica: temen la espiral bajista. Cuando subían, la lógica era: compra hoy que mañana será más caro. Si el promotor baja el precio, la lógica será: espera que cada día serán más baratos. Esto, que funciona a nivel macro, evidentemente también lo hace a nivel micro. Me pongo en la piel del promotor y el escenario de espiral bajista me espanta. Aguantaría mientras pudiese.

Yo no creo que exista ese sentimiento corporativista entre promotores.

Más bien me parece que cuando la situación de crisis inmobiliaria sea evidente para todos, y sea patente que existe una sobreoferta bestial, se desatará un "tonto el último" que será lo que haga que los precios se derrumben.


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