Burbuja.info - Foro de economía > > > Jugando con precios y salarios (cálculos de andar por casa)
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  #1  
Antiguo 15-feb-2007, 00:14
CinquèGat CinquèGat está desconectado
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La ociosidad es muy mala y me he puesto a jugar con algunos datos sobre la vivienda y salarios en Barcelona y he sacado alguna cosa interesante.
Os lo pongo aquí para que corrijáis los datos o los cálculos si me he equivocado (casi seguro, soy un poco torpe con los números).

Veamos, el catalán medio entre 30 y 39 años cobra 23.353,27€ brutos anuales, que son más o menos 1295€ netos (14 pagas)
La catalana media entre 30 y 39 años cobra 16.528,20€ brutos anuales, que son más o menos netos 950€ netos (14 pagas)

Ya sabeís que no se puede calcular exactamente el neto por lo que hay un error de +/- "algo" (no significativo).

Asumiendo que la mayoría de las parejas son heterosexuales, la parejita de catalanes media ingresa por tanto 2245€ mensuales.

El precio por m2 de Barcelona son 3896€. La superficie habitual "deseable" por la parejita son entre 50 y 70 m2.
Eso son con un quítame allá esos miles, 240.000€ de precio medio.

La cifra mágica para la hipoteca en primera vivienda son: 30 años. Esos 240.000€ se convierten con esos años en más o menos, 1.200€ de hipoteca al mes.
Y 1.200€ de hipoteca al mes son casi exactamente, el 50% de los ingresos mensuales de la pareja.

Vamos, que acabo de llegar a lo que es conocido por todos a pie de calle: "Un sueldo para vivir, otro para la hipoteca".

¿Pero que nos dice esto? Que se acabó. La pareja típica no está dispuesta a pagar más del 50% del sueldo ni a vivir en menos metros. Hasta aquí hemos llegado, y parece que los últimos datos de precios nos dicen exactamente eso: tiende a la congelación.

Ya como una opinión más subjetiva, pienso que casi todas las parejas que estaban en esta frontera de accesibilidad o se han metido o se irán metiendo las pocas que queden.
Pero no hay más, y por eso se frena la demanda.

No hay más porque en la anterior franja de edad la cosa se pone un poco más fea. Vamos a casar a una catalana de entre 20 y 30 con su "catalán correspondiente":

Salario él: 16.067,08€ = 936€
Salario ella: 13.084,89€ = 781€

Parejita de 20 a 30 años: 1717€ al mes. Para acceder en el mismo nivel de esfuerzo que los otros, aquí sólo pueden pagar.. ¡unos 180,000€!

Pues pisos de ese precio en Barcelona, casi que no hay nada decente. En este punto (que creo es el que estamos) pueden pasar dos cosas:

1) Se esperan a que pasen 5 o 10 años de precio congelado y esa "bolsa" de demanda gane poder adquisitivo para comprar por 240.000.
2) Bajan hasta 180.000.

Esta situación es como estar esperando a que pase algo echándose el pitillo en un polvorín. Hay mucha, mucha gente, que puede vender su piso inversión (comprado al principio o antes de la burbuja) a 180.000€ y mucho menos para acceder a la siguiente bolsa de demanda. Si eso empieza a ocurrir, si hay vendedores con margen digamos... insolidarios con los otros vendedores... que no son capaces de esperar a que esa bolsa de demanda adquiera poder adquisitivo... entonces.. todo volará por los aires.

Estamos hablando de una bajada del 25% en el precio del piso medio. Pero eso no puede quedar ahí, porque en una cantidad no mesurable, la pareja tipo tiene un componente especulativo en su intención de compra. O dicho más claramente: No será ya un 50% del salario conjunto lo que estarán dispuestos a gastar por algo que está bajando o que como poco, ya no se ve claro que suba.

En fin, son argumentos burbujistas muy manoseados que me da un poco de apuro repetir, por no resultar muy cansino.

Me interesa que me deis vuestra opinión sobre estos cálculos, que seguramente estarán mal hechos, y si alguien se anima a repetirlos con su ciudad a ver si siguen cuadrando (porque puede ser todo mera casualidad) pues será interesante de ver.

No me maltrateis mucho por el tocho este...

Cifras de los salarios aquí


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  #2  
Antiguo 15-feb-2007, 00:53
Alvin Red Alvin Red está desconectado
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Segun los datos de la grafica eso no se aguanta, de aqui a corto plazo han de bajar un entre 10% a 20% a medio plazo el precio se ha de estabilizar en 7 o menos y eso solo es posible si suben los salarios o bajan los pisos, es mas probable que bajan los pisos por lo tanta habra otra bajada de entre un 10% a 20% a 2, 3 años ....
Piensa que no soy adivino, ni economista, eso es lo que dice este grafico... otra cosa es lo que pase.
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  #3  
Antiguo 15-feb-2007, 01:10
CinquèGat CinquèGat está desconectado
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Iniciado por Alvin Red
...
Piensa que no soy adivino, ni economista, eso es lo que dice este grafico... otra cosa es lo que pase.

Yo tampoco soy adivino, y no tengo ni idea de economía. Me muevo por intuición y sentido común. Creo que hay que imaginarse muchos datos, porque no tenemos estudios serios (parece mentira) sobre la oferta y la demanda. Si los tuviesémos podríamos afinar más, pero de todas formas siempre habrá comportamientos no predecibles.

Creo que de lo que verdaderamente se trata es de averiguar primero si hay o no hay burbuja, y si la hay que tamaño tiene.
Para eso hay que intuir, a falta de datos precisos, como está la oferta y la demanda y que porcentaje del precio es especulativo.
Una vez determinada, al menos intuída la burbuja, no hay duda de que explotará. Todas las burbujas explotan

Por cierto, ¿podrías explicar como llegas a tus conclusiones de bajadas? Yo en la gráfica lo único que veo es que el esfuerzo es cada vez más alto... en sí mismo creo que no dice gran cosa.

Última edición por CinquèGat; 15-feb-2007 a las 01:16


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  #4  
Antiguo 15-feb-2007, 13:04
The Cool Spot The Cool Spot está desconectado
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Hay algo que se te escapa, alvin, y es que esa grafica es a pelo, me explico: Cuenta el precio del piso y el sueldo medio. Seria representativa si las hipotecas estarian al 0%, Si doblas el precio doblas la cuota. Pero los intereses no estan al 0%, si doblas el precio la cuota es mas del doble. Sigamos con el ejemplo de los catalanes de 30-39 años. Si los intereses estarian al 0% podrian pagar unos 500.000 € para destinar el 50% de sus ingresos, pero como estan al +/- 5% solo pueden pagar 240.000.

Dicho de otra manera con el grafico en la mano, y con los intereses que se cobran ahora (euribor + 0,9 = +/- 5%). Siendo los ingresos de la pareja 2250, en el año 97 se requeria un esfuerzo de 4 veces el sueldo anual para pagar un piso. Es decir que el piso costaria 108000 €, Eso da unas cuotas de 1145 a 10 años. Traslademoslo al año 2003 que el esfuerzo es de 7:1 es decir 189000, menos del doble de dinero, da unas cuotas de 1104, pero eso si a 25 años, mas del doble de tiempo. Si lo trasladamos al 2006, ni puedo calcularlo, pero calculo de seria unos 100 años, o mas y sin embargo la proporcion sueldo/precio solo se ha aumentado por 3 y poco.

Se que me estoy enrollando pero es que no se explicarlo mejor. Con todo esto quiero decir que aunque el esfuerzo medido en proporcion sueldo/precio suba linealmente, el esfuerzo medido en sueldo/cuota, que es lo que al final vale, porque los intereses no estan al 0%, sube exponencialmente o tal vez ni asi, sino logaritmicamente tendiendo al infinito. Lo que una vez mas nos demuestra lo tremendamente insostenible que es esto y que para que el especulador gane un 10% el pepito tiene que pagar un 30% de mas, la diferencia se la queda el banco, siendo la desproporcion mas grande segun se aumenta el precio.

Menudo rollo he metido para que al final no se me entienda lo que quiero decir. Si alguien capta la idea y lo sabe explicar mejor estaria bien que lo haria.


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  #5  
Antiguo 15-feb-2007, 13:51
TitoQ TitoQ está desconectado
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Hola a todos,

Hace tiempo publique en otro post, un comentario en la linea que proponeis, fruto de mis humildes procesos reflexivos....

Supongamos que cierta señora recibe en herencia un piso y lo pone a la venta en el año 2006 por la módica cantidad de 248.000 euros. Se trata de una ciudad de provincias, asi que el número de compradores no es muy alto. Cierto dia visita el piso un tal Pepito José Pérez Pepito con su pareja y le hacen una oferta de 240.000 euros, que era lo máximo que podrían pagar contando con sus ingresos y los de su pareja. La cuota mensual estaria en torno a los 1.000 euracos a 30 años. Como es lógico, la señora decide no aceptar la oferta, pues sabe que en 2007 su piso valdrá un 23% mas.

Pues bien, el tiempo pasa y como la señora se aburre se dedica a poner anuncios del piso por toda la ciudad, internet y parte de la red informática del pentágono.

Pasa mas tiempo y llega el bonito mes de Febrero de 2007. Los tipos han subido, y en estas condiciones, con esos 1000 euracos de cuota, Pepito y su compañera tan solo pueden aspirar a una hipoteca de 210.000 euracos. Sus sueldos apenas han subido para compensar las subidas del combustible y de la cesta de la compra.

¿Que debería hacer la dueña del piso?

a) Venderles el piso un 15% mas barato, por 210.000 y perder 38.000 euros?

b) Declinar su nueva oferta pues sabe que en 2008 el piso valdrá un 23% mas?

c) Pegarse un tiro pues ya no queda nadie que pueda pagarle 248.000 euros por ese piso?


La idea es que al subir los tipos, la capacidad de inversión de los no-hipotecados también ha bajado, por lo que cada vez queda menos gente en disposición de empepitarse .... a no ser que bajen los precios!

Si encima llega el temido repunte del paro.... la cuota máxima podría llegar a la mitad, pudiendo entonces aspirar a ... 130.000 Euros de hipoteca? Por un piso que vale 248.000? Si, si señora.... a ver si se entera!

Si no le quema el piso... perfecto, pero los gastos de comunidad, contribución y repercusión sobre patrimonio deben venir de algún sitio... asi que o lo alquila o la veo comiendo patatas de todas las formas, colores y sabores; con lo caras que se van a poner pues habrá mucha gente como ud, sra!

El problema es que cuando finalmente lo alquile podrña comprobar como su vecina tiene el suyo 100 euros mas barato y hace 9 meses que tiene el cartelito puesto en la puerta...... o sea que o lo vende, o lo alquila A SU JUSTO PRECIO!



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  #6  
Antiguo 15-feb-2007, 14:44
titito titito está desconectado
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Iniciado por CinquèGat
La ociosidad es muy mala y me he puesto a jugar con algunos datos sobre la vivienda y salarios en Barcelona y he sacado alguna cosa interesante.
Os lo pongo aquí para que corrijáis los datos o los cálculos si me he equivocado (casi seguro, soy un poco torpe con los números).

Veamos, el catalán medio entre 30 y 39 años cobra 23.353,27€ brutos anuales, que son más o menos 1295€ netos (14 pagas)
La catalana media entre 30 y 39 años cobra 16.528,20€ brutos anuales, que son más o menos netos 950€ netos (14 pagas)

Ya sabeís que no se puede calcular exactamente el neto por lo que hay un error de +/- "algo" (no significativo).

Asumiendo que la mayoría de las parejas son heterosexuales, la parejita de catalanes media ingresa por tanto 2245€ mensuales.

El precio por m2 de Barcelona son 3896€. La superficie habitual "deseable" por la parejita son entre 50 y 70 m2.
Eso son con un quítame allá esos miles, 240.000€ de precio medio.

La cifra mágica para la hipoteca en primera vivienda son: 30 años. Esos 240.000€ se convierten con esos años en más o menos, 1.200€ de hipoteca al mes.
Y 1.200€ de hipoteca al mes son casi exactamente, el 50% de los ingresos mensuales de la pareja.

Vamos, que acabo de llegar a lo que es conocido por todos a pie de calle: "Un sueldo para vivir, otro para la hipoteca".

¿Pero que nos dice esto? Que se acabó. La pareja típica no está dispuesta a pagar más del 50% del sueldo ni a vivir en menos metros. Hasta aquí hemos llegado, y parece que los últimos datos de precios nos dicen exactamente eso: tiende a la congelación.

Ya como una opinión más subjetiva, pienso que casi todas las parejas que estaban en esta frontera de accesibilidad o se han metido o se irán metiendo las pocas que queden.
Pero no hay más, y por eso se frena la demanda.

No hay más porque en la anterior franja de edad la cosa se pone un poco más fea. Vamos a casar a una catalana de entre 20 y 30 con su "catalán correspondiente":

Salario él: 16.067,08€ = 936€
Salario ella: 13.084,89€ = 781€

Parejita de 20 a 30 años: 1717€ al mes. Para acceder en el mismo nivel de esfuerzo que los otros, aquí sólo pueden pagar.. ¡unos 180,000€!

Pues pisos de ese precio en Barcelona, casi que no hay nada decente. En este punto (que creo es el que estamos) pueden pasar dos cosas:

1) Se esperan a que pasen 5 o 10 años de precio congelado y esa "bolsa" de demanda gane poder adquisitivo para comprar por 240.000.
2) Bajan hasta 180.000.

Esta situación es como estar esperando a que pase algo echándose el pitillo en un polvorín. Hay mucha, mucha gente, que puede vender su piso inversión (comprado al principio o antes de la burbuja) a 180.000€ y mucho menos para acceder a la siguiente bolsa de demanda. Si eso empieza a ocurrir, si hay vendedores con margen digamos... insolidarios con los otros vendedores... que no son capaces de esperar a que esa bolsa de demanda adquiera poder adquisitivo... entonces.. todo volará por los aires.

Estamos hablando de una bajada del 25% en el precio del piso medio. Pero eso no puede quedar ahí, porque en una cantidad no mesurable, la pareja tipo tiene un componente especulativo en su intención de compra. O dicho más claramente: No será ya un 50% del salario conjunto lo que estarán dispuestos a gastar por algo que está bajando o que como poco, ya no se ve claro que suba.

En fin, son argumentos burbujistas muy manoseados que me da un poco de apuro repetir, por no resultar muy cansino.

Me interesa que me deis vuestra opinión sobre estos cálculos, que seguramente estarán mal hechos, y si alguien se anima a repetirlos con su ciudad a ver si siguen cuadrando (porque puede ser todo mera casualidad) pues será interesante de ver.

No me maltrateis mucho por el tocho este...

Cifras de los salarios aquí

Muchas veces nos olvidamos de algunas cosas muy importante:
* No todos los pisos se pagan mediante hipoteca. Hay gente con mucha pasta.
* La mayoría de los pisos que se pagan mediante hipoteca, no se hipotecan por el 100%, ni siquiera por el 80%, sino por un % menor.
* La pareja catalana media de 30 a 39 años suele tener dos parejas de padres de 55-64 años, una de las cuales, al menos, es probable que tenga ahorrillos o un piso que vender y con el que poder ayudar a la pareja media a comprarse el suyo.
* Hay mucho dinero negro por ahí suelto que no entra en el salario del catalán ni de la catalana medios

Sin tener esto en cuenta, está claro que las cuentas no cuadrarían.


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  #7  
Antiguo 16-feb-2007, 13:02
Alvin Red Alvin Red está desconectado
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Vayamos por parte....

Este es un indicador sacado de los datos del banco de españa, solo tiene en cuenta el precio de la vivienda en relacion con el salario y no pretende mas.

El nuevo indicador que nos da el BdE incluye mas datos en su calculo, por ejemplo busca la cantidad media de prerceptores de salario por vivienda, tambien incluye rentas no salariales.

Este indicdor no sirve para cuantificar directamente el esfuerzo de las personas para adquirir una vivienda pues no tiene en cuenta ni intereses bancarios, ni plazos de hipoteca etc.

Para que sirve, pues para relacionar los aumentos del precio de la vivienda en relación con el salario, como la grafica indica el precio de las viviendas practicamente se ha doblado en relación al salario.

Es tambien un indice que se usa para detectar burbujas, generalmente el indice debe llegar como maximo a un siete, aunque puede pasar y mantenerse por encima debido a la situacion particular de cada pais o zona donde se aplica el indicesin que haya burbuja.

Porque el valor de 7? es un valor empirico, se conoce por experiencia que superar este indice lleva a burbujas por casos reales que ha sucedido.

De por si ya es bastante ilustrativo aunque no es mas que un indice a tener en cuenta entre las decenas de undices inmobiliarios.


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