Interesante artículo del New York Times sobre los efectos de la dación en pago en Estados Unidos. El articulista defiende la renegociación de las hipotecas que están ''underwater'' (deuda > activo) y su conversión en hipotecas con garantías personales... 'Interesante' opinión la de este economista, bastante ''ladrillera'' (¿''inmoquintacolumnismo'' en el NYT? ) ; ¿veremos renegociaciones de hipotecas en España después del ''rebajón''? ¿hasta qué nivel de precios sería bueno que bajara la vivienda en España?

http://www.nytimes.com/2011/10/13/op....html?src=recg

HOMES are the primary form of wealth for most Americans. Since the housing bubble burst in 2006, the wealth of American homeowners has fallen by some $9 trillion, or nearly 40 percent. In the 12 months ending in June, house values fell by more than $1 trillion, or 8 percent. That sharp fall in wealth means less consumer spending, leading to less business production and fewer jobs.

La vivienda es la primera fuente patrimonial para la mayoría de americanos. Desde que la burbuja reventó en el 2006, el patrimonio de los propietarios americanos ha descendido en unos 9 billones (europeos) de dólares, cerca del 40%. En los últimos 12 meses (junio 2010-junio 2011), el precio de la vivienda descendió por valor de 1 billón de dólares, un 8%. Ese acusado descenso de patrimonio significa menos gasto de los consumidores, que a su vez conduce a una menor producción de bienes y servicios y menos empleo.

But for political reasons, both the Obama administration and Republican leaders in Congress have resisted the only real solution: permanently reducing the mortgage debt hanging over America. The resistance is understandable. Voters don’t want their tax dollars used to help some homeowners who could afford to pay their mortgages but choose not to because they can default instead, and simply walk away. And voters don’t want to provide any more help to the banks that made loans that have gone sour.

Pero por razones políticas, tanto la administración Obama como los líderes republicanos en el Congreso, han rechazado la única solución real: reducir de forma permanente la deuda hipotecaria de America. Este rechazo es fácil de entender. Los votantes no quieren que sus impuestos se utilicen para ayudar a algunos propietarios que sí podían pagar la hipoteca y eligieron no hacerlo, porque se les permitía declararse en quiebra y escapar sin más consecuencias. Y los votantes tampoco quieren dar más ayuda a los bancos que concedieron esos préstamos.

But failure to act means that further declines in home prices will continue, preventing the rise in consumer spending needed for recovery. As costly as it will be to permanently write down mortgages, it will be even costlier to do nothing and run the risk of another recession.

Pero no actuar significa que el descenso en los precios de la vivienda continuará, imposibilitando el aumento del consumo necesario para la recuperación. Sería muy costoso reducir permanentemente las hipotecas, pero aún más costoso será no hacer nada y correr el riesgo de sufrir otra recesión.

House prices are falling because millions of homeowners are defaulting on their mortgages, and the sale of their foreclosed properties is driving down the prices of all homes. Nearly 15 million homeowners owe more than their homes are worth; in this group, about half the mortgages exceed the home value by more than 30 percent.

Los precios de la vivienda están cayendo porque millones de propietarios están impagando sus hipotecas, y la venta de sus propiedades embargadas está haciendo descender los precios de todas las viviendas. Cerca de 15 millones de propietarios deben más que lo que valen sus casas; en este grupo, cerca de la mitad de las hipotecas exceden el valor de la vivienda por más del 30%.

Most residential mortgages are effectively nonrecourse loans, meaning creditors can eventually take the house if the homeowner defaults, but cannot take other assets or earnings. Individuals with substantial excess mortgage debt therefore have a strong incentive to stop paying; they can often stay in their homes for a year or more before the property is foreclosed and they are forced to move.

La mayoría de las hipotecas residenciales son préstamos 'nonrecourse' (dación en pago), que significa que los prestamistas pueden eventualmente embargar la casa si el propietario impaga, pero no pueden embargar otros bienes o rentas. Los individuos con un exceso sustancial de deuda hipotecaria tienen entonces un gran incentivo para dejar de pagarla; frecuentemente además pueden permanecer en sus domicilios durante un año o más hasta que la propiedad es embargada y se ven obligados a trasladarse.

The overhang of mortgage debt prevents homeowners from moving to areas where there are better job prospects and from using home equity to finance small business start-ups and expansions. And because their current mortgages exceed the value of their homes, they cannot free up cash by refinancing at low interest rates.

El sobreendeudamiento hipotecario impide que los propietarios se trasladen a zonas donde hay mejores oportunidades de trabajo e impide también que usen sus viviendas como garantía para financiar pequeños negocios o expansiones de los ya existentes. Y como sus hipotecas exceden el valor de sus casas, no se pueden permitir liberar liquidez refinanciando a un interés bajo.

The Obama administration has tried a variety of programs to reduce monthly interest payments. Those programs failed because they didn’t address the real problem: the size of the mortgage exceeds the value of the home.

La administración Obama ha probado varios programas para reducir los pagos mensuales de intereses. Esos programas han fallado porque no se enfrentaban al verdadero problema: el tamaño de la hipoteca excede el valor de la casa.

To halt the fall in house prices, the government should reduce mortgage principal when it exceeds 110 percent of the home value. About 11 million of the nearly 15 million homes that are “underwater” are in this category. If everyone eligible participated, the one-time cost would be under $350 billion. Here’s how such a policy might work:

Para frenar la caida del precio de la vivienda, el gobierno debería reducir el principal de la hipoteca cuando éste exceda del 110% del valor de la propiedad. Cerca de 11 millones de las cerca de 15 millones de casas qe están ''sumergidas'' están en esta situación. Si todos los que reunen las condiciones participasen, el coste de esto estaría por debajo de los 350.000 millones de dólares. Esta medida podría funcionar de esta manera:

If the bank or other mortgage holder agrees, the value of the mortgage would be reduced to 110 percent of the home value, with the government absorbing half of the cost of the reduction and the bank absorbing the other half. For the millions of underwater mortgages that are held by Fannie Mae and Freddie Mac, the government would just be paying itself. And in exchange for this reduction in principal, the borrower would have to accept that the new mortgage had full recourse — in other words, the government could go after the borrower’s other assets if he defaulted on the home. This would all be voluntary.

Si el banco u otro prestamista accede, el valor de la hipoteca sería reducido al 110% del precio de la vivienda, con el gobierno absorbiendo la mitad del coste de esa reducción y el banco haciéndose cargo de la otra mitad. Como hay millones de hipotecas 'sumergidas' que están a cargo de Freddie Mac y Fannie Mae, el gobierno se estaría pagando a sí mismo. Y a cambio de esa reducción en el principal, el deudor tendría que aceptar que la nueva hipoteca fuera ''full recourse'' (sin dación en pago!) - en otras palabras, el gobierno podría hacer responder al deudor con otros bienes si impagase su vivienda. Esto sería todo voluntario.

This plan is fair because both borrowers and creditors would make sacrifices. The bank would accept the cost of the principal write-down because the resulting loan — with its lower loan-to-value ratio and its full recourse feature — would be much less likely to result in default. The borrowers would accept full recourse to get the mortgage reduction.

Este plan es justo, porque tanto los deudores como los prestamistas harían un sacrificio. El banco podría aceptar el coste de reducir el principal porque el préstamo resultante- con su más bajo ''préstamo/valor'' ratio y su característica ''full recourse'' (sin dación en pago)- tendría muchas menos probabilidades de ser impagado. Los deudores aceptarían el ''full recourse'' para ver sus hipotecas reducidas.

Without a program to stop mortgage defaults, there is no way to know how much further house prices might fall. Although house prices in some areas are already very low, potential buyers continue to wait because they anticipate even lower prices in the future.

Sin un programa para detener la morosidad, no hay forma de saber cuánto más puede caer el precio de las vivienda. (no saben dónde está el suelo!!! ) Aunque el precio de la vivienda en algunas zonas ya está muy bajo, los compradores potenciales continúan esperando con la expectativa de precios aún menores en el futuro.

Before the housing bubble burst in 2006, the level of house prices had risen nearly 60 percent above the long-term price path. So there is no knowing how far prices may fall below the long-term path before they begin to recover.

Antes de que la burbuja inmobiliaria estallase en 2006, el nivel de precios de la vivienda había subido cerca del 60% por encima de la 'tendencia de precio de largo plazo'. Así que no se puede saber cuánto pueden caer los precios por debajo de la 'tendencia de precio a largo plazo' antes de que puedan empezar a recuperarse.

I cannot agree with those who say we should just let house prices continue to fall until they stop by themselves. Although some forest fires are allowed to burn out naturally, no one lets those fires continue to burn when they threaten residential neighborhoods. The fall in house prices is not just a decline in wealth but a decline that depresses consumer spending, making the economy weaker and the loss of jobs much greater. We all have a stake in preventing that.

No puedo estar de acuerdo con aquellos que dicen que simplemente deberíamos dejar que el precio de la vivienda siga cayendo hasta que pare por sí sólo. Aunque se permite que algunos incendios en el bosque se apaguen solos, nadie deja que el bosque siga ardiendo cuando el fuego amenaza zonas residenciales. La bajada del precio de la vivienda no es sólo una caída de la riqueza sino una caida del consumo que hace a la economía más débil y al aumento del paro más drástico. Todos tenemos el deber de evitar eso.

Martin S. Feldstein, a professor of economics at Harvard, was the chairman of the Council of Economic Advisers from 1982 to 1984 under President Ronald Reagan.
A version of this op-ed appeared in print on October 13, 2011, on page

No es cierto que haya barra libre de dación en pago en EEUU.

Además, ya hubo un programa de ayuda a pepitos: el HARP. Y no ha funcionado.

Y desde el verano se rumorea un segundo intento de rescate pepitil de Obama (habrá elecciones pronto), pero se sigue sin dar con la fórmula mágica.

El amigo Martin enseña la patita claramente cuando dice que "no se pueden permitir más bajadas inmobiliarias porque así no habrá forma de que aumente el consumo".

En lugar de pensar que con el bajón a precios de equilibrio se purga el sistema y se baja el coste de vida al ciudadano, que puede ver crecer su poder adquisitivo sin entramparse por una mierda de piso, Martin ve que la gente no podrá re-cipotecarse - según el supuesto valor fabuloso de su mierda de piso - y no podrá gastar a crédito como hasta ahora.

Y no sé qué le hace pensar que su medida detendría el bajón de precios.

Aunque lo de Obama y sus medidas es de traca, este señor escribe electoralmente, de cara a 2012 como buen Republicano.

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