Especializado en la comercialización de los inmuebles que la banca se ha adjudicado, Fernando Acuña prevé un repunte en el número de embargos y responsabiliza a las entidades de la indigestión de ladrillo que sufren en la medida en que siguen sin bajar los precios

Procedente del sector -trabajaba en el área hipotecaria de Deutsche-, Fernando Acuña conoce bien la indigestión de ladrillo que padece la banca española. De ahí su idea de crear www.pisosembargadosdebancos.com, un proyecto del que es socio y director y que se ha convertido en un popular canal de venta para las viviendas que las entidades se han venido adjudicando. La web, expone Acuña, trabaja con 27 entidades y gestiona la venta de 35.000 inmuebles. Y su actividad no para de crecer.


¿A qué ritmo avanzan los embargos?

Los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000.

¿Se vende bien este producto?

El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%.

¿Y a qué precios se ofrecen?

El sector se mueve a dos velocidades. Hay bancos que asumen la situación, se olvidan un poco del valor contable y venden a precios de mercado. Otras entidades, por un tema político, de toma de decisiones o porque están enfrascadas en alguna fusión, no pueden modificar el precio de venta porque dependen mucho del valor en libros.

¿Las entidades venden a pérdidas?

Muchas están vendiendo a pérdidas frente a la valoración que tenían hecha. Su negocio no es vender inmuebles, tenerlos en balance tiene un coste, y saben que va a entrar más producto, por lo que les interesa darle salida. El descuento medio es del 40% respecto al pico, pero hay sitios con descuentos del 70%. Hay un precio a partir del cual todo se vende.

¿Hay más inmuebles embargados de particulares o de promotores?

Hay más de particulares. La primera oleada de embargos fue de clases sociales más bajas, con inmuebles de peor calidad. Los de promotores empiezan a llegar ahora, porque bancos y cajas primero intentan refinanciarles para evitar adjudicarse las promociones con los gastos que eso tiene.

¿Cómo influyen las condiciones de financiación en la venta?

Es clave. La banca da hasta el 100% de financiación, todos tienen un producto especial para sus embargos. Mucha gente del extranjero nos pregunta: ¿no estará pasando lo mismo que hace tres años, cuando se daban hipotecas al 100% y mira dónde estamos? Radicalmente, no. El perfil del comprador nada tiene que ver. Hoy se trata de gente muy, muy solvente. Sin contrato fijo y dos sueldos es difícil acceder a una vivienda.

¿Afectará la rebaja del IVA?

No. La medida es para vivienda nueva y, en el caso de la bancaria, el 90% se han transmitido del promotor al banco. Afectaría si el Gobierno extendiera ese 4% a todo tipo de vivienda.

¿Qué espera de una posible reforma de la Ley Hipotecaria?

Es positivo que se proteja más a la persona embargada. Soportan hipotecas gigantescas, porque ellos se metieron y porque el banco se las dio. Pero algo que no se dice mucho es que el banco también está perdiendo. Siempre se habla del particular, que sufre un drama, pero los bancos están perdiendo dinero. También pagan por lo que han hecho. Para hacer que todo pase cuanto antes hay que asimilar que el precio de las casas debe bajar un 40% frente a los precios de hace cuatro años. Entonces todo el mundo entenderá que esos son los precios reales y será más fácil empezar a vender otra vez. Otros países han sido mucho más radicales en estas medidas y están activando su mercado. Aquí se ha dado un poco patada para adelante, no se ha asumido la magnitud del problema.

¿Y no es la banca responsable por negarse a bajar los precios?

Totalmente. Y por otra parte hace falta más transparencia. Hay países donde cada transacción inmobiliaria es pública. Aquí es muy difícil saber a qué precio se está vendiendo.

"El pico de pisos embargados por la banca llegará en dos años" - CincoDías.com

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¿A qué ritmo avanzan los embargos?

"Los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000."

Si ahora que están embargando 200.000 pisos anuales ya se está montando, no quiero pensar lo que va a ser si realmente se llega a la cifra de 600.000 embargos anuales... va a ser el mad max... y la mayoría de ellos serán pisos de particulares... uff

¨Para hacer que todo pase cuanto antes hay que asimilar que el precio de las casas debe bajar un 40% frente a los precios de hace cuatro años¨

No estoy de acuerdo, creo que los precios de mercado están muy por debajo, con descuentos entre el 60 y 70% en grandes ciudades.

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Si miramos en internet, la gente sigue pidendo 40 ó 50 kilotones por sus "tesoros". Cuando este el m2 entorno a los 1.000 euros podremos hablar de precios ajustados.

Y hasta entonces... podredumbre para todos.
Precioso, vaya.

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¿A qué ritmo avanzan los embargos?

Los bancos van a ser la inmobiliaria de España. El proceso judicial de un embargo tarda unos 24 meses, y el mayor número de ejecuciones ha sido a principios de este año, con lo que el pico de pisos embargados a la venta se verá dentro de dos años. Si ahora tenemos unos 200.000, para entonces estaremos en unos 600.000.

¿Se vende bien este producto?

El año pasado hubo entre 20.000 y 30.000 transacciones. Esos números se van a empezar a disparar, los bancos están montando estructuras para vender más, están sacando más producto, y de aquí a dos años, el 40% de las ventas totales serán de vivienda embargada. Hoy está empezando, supone en torno al 4%.



¿Cuantos años costará librarse del stock?

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Me parece muy buen artículo.
Aunque dudo de la cifra del número de embargos, que está limitado por la capacidad de trabajo de los juzgados, no por los embargos iniciados.

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1000€ m2?
Bastante menos.Por no decir.Casi 0.
Estamos inmersos en una crisis del copón.No se si lo sabemos.
SNB,ppcc otros hablan de semi gratuidad.En pisos nivel medio-bajo en zonas de currantes.
Y al ritmo actual de caída económica...En dos años atravesamos el suelo varios centenares de metros.

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Yo creo que veremos el precio medio del metro cuadrado por debajo de los 1.000 euros en Madrid o Barcelona. En el área mediterránea lo normal será en torno a 600 euros/m2. Conclusión: los precios tienen que bajar todavía respecto a los actuales como un 70%.

Y ya si nos ponemos a hablar de ciudades pequeñas de interior, los precios acabarán siendo irrisorios. En auténticos eriales de población envejecida, ¿cuánto puede valer un piso?

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Estoy contigo.
En las grandes capitales y en zonas de futuro los famosos clusters de SNB(Ahí esta la decisión esta semana del eje ferroviario de mercancías europeo.Decisión estratégica-histórica para la península). Pocas.Algo valdrán.
El resto lo dicho.

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