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  #1  
Antiguo 12-feb-2007, 13:06
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Hola a todos,

Aprovecho este post para deciros a todos que por fin me he decidido a independizarme de alquiler con mi novia: Encontramos un piso de una habitación (originalmente dos pero reformado, con lo que tanto el dormitorio como el salón son bastante grandes), todo exterior (es esquina), amueblado (bien amueblado, que me han enseñado pisos con muebles escasos y de los años del franquismo), calefacción individual y aire acondicionado y una terraza bastante grande, de unos 10-12 m2. Está en Madrid, zona Oporto-Vistalegre con el metro a escasos 3 minutos. Al final se me ha quedado en 640€ al mes. Bueno, le hemos dicho ya a la propietaria que nos lo quedamos y vamos a a hacer el contrato para entrar a vivir el 1 de Marzo, y aquí viene el meollo del post: Como sé que muchos aquí vivís de alquiler quería que me aconsejarais sobre algunos aspectos del contrato:

- La idea es firmar el contrato por un año, que evidentemente se prorroga por periodos anuales hasta cumplir 5 años siempre que nosotros, en calidad de inquilinos, comuniquemos la voluntad de no prorrogarlo. Mi duda es: Si por motivos de trabajo tuviese que mudarme antes de terminar el año de contrato o alguna de sus prórrogas ¿Tiene derecho el propietario a recibir alguna compensación por la parte de contrato restante no utilizada?¿Debo pagarle hasta el final del periodo anual en curso aun no haciendo disfrute de la vivienda? Sé, por la gente de mi entorno que ha vivido de alquiler, que el propietario no suele solicitar dicha compensación (es mas rentable volver a disponer del inmueble para alquilar de nuevo que meterse en juicios) pero lo que quiero saber es si, en caso del propiatario reclamarlos judicialmente, podría obligarme a pagarlos. A este respecto he consultado la ley de arrendamientos urbanos del 94 y he encontrado lo siguiente:

Título II
Capítulo II: De la duración del contrato
Artículo 9: Plazo mínimo

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.


Aún así estos fragmentos (los únicos explícitos que he encontrado en referencia al tema) no terminan de dejarme claro el problema: Si comunico mi voluntad de no renovarlo a la finalización del mismo o una de sus prórrogas queda claro que no da lugar a indemnización, y si la duración pactada es de mas de 5 años podría acordarse (con lo que entiendo que para ser efectivo debe aparecer explícitamente en el contrato) una indemnización de un mes por año que reste de contrato. Pero ninguno de estos fragmentos cubre el supuesto que me interesa: Duración pactada inferior a un año y comunicación del deseo de rescindir el contrato en fecha distinta de la de finalización del periodo vigente. ¿Alguien podría aclarármelo por favor?

- Tengo entendido que la fianza suele ser de un mes de renta en caso de vivienda vacía (bueno, realmente esto es obligatorio según la LAU 94) y dos si la vivienda es amueblada. El piso lo hemos alquilado a través de un conocido común con la propietaria, con lo que al ir "recomendados" la propietaria nos dice que es suficiente con un mes de fianza. No tendría problemas en hacer frente a dos meses de fianza, pero si la propietaria no lo exige prefiero tener yo ese dinero a que lo tenga ella. La pregunta es: En caso de problemas con el alquiler y si hubiese denuncia ¿Podría acarrearme algún problema el hecho de haber dado un mes de fianza en lugar de dos como suele hacerse?

- La vivienda como he dicho la alquilaríamos amueblada. ¿Es conveniente hacer un inventario de los muebles y equipamientos de la vivienda?¿Es suficiente que este inventario lo hagamos nosotros y lo firmemos de mutuo acuerdo propietaria e inquilinos o es necesario algún documento concreto o procedimiento específico?

- Sé que existen deducciones fiscales por alquiler de vivienda, al menos en la comunidad de Madrid, pero ¿alguien puede decirme si son compatibles con la desgravación por cuenta vivienda?

Agradecería cualquier ayuda acerca de estas cuestiones. Por cierto, la propietaria había trabajado en una gestoría y tenía modelos de contrato, con lo cual dijo que se encargaba ella de hacer el contrato en lugar de ir a una gestoría y que me enviaría una copia por mail unos días antes de firmarlo. Yo como es mi primer alquiler y no sé mucho de esto pienso llevarlo a la oficina de vivienda joven de la comunidad en cuanto lo reciba, que da asesoramiento gratuito en estos temas, pero de todas formas cuando lo reciba os lo posteo también en este hiloo por si alguien puede echarme una mano o ve algo "raro"

Gracias a todos de antemano por vuestras respuestas, y mis disculpas si estos temas ya se han tratado en otro hilo.

Un saludo.


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  #2  
Antiguo 12-feb-2007, 13:26
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Asi se deben hacer las cosas. Meditar y estudiar el asunto como lo estás haciendo.

1. Duración. Si decides salir antes del año, en teoría salvo pacto en contrario deberías indemnizar al arrendador por la resolución anticipada del arrendamiento. Como máximo, lo que te queda para completar el año.

En la práctica, no suele pedirse y puedes poner una cláusula que prevea la resolución anticipada en determinados casos: como el traslado laboral a otra localidad.

2. No hay ningún problema en dar un mes de fianza en vez de dos.

3. Sí es conveniente hacer inventario de los muebles y decir si están en buen estado o no. Dado que si se rompen por el uso o el mal uso, se presume que es por culpa tuya y debes reponerlos a tu costa. Admás el mobiliario debe ser adecuado y suficiente. No hay modelo a seguir, basta una relación manuscrita de los muebles firmada por las partes.

4. Sí son compatibles las deducciones.


Suerte.


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  #3  
Antiguo 12-feb-2007, 13:37
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Unas pequeñas puntualizaciones:
Iniciado por MNSV
1. Duración. Si decides salir antes del año, en teoría salvo pacto en contrario deberías indemnizar al arrendador por la resolución anticipada del arrendamiento. Como máximo, lo que te queda para completar el año.

Al arrendador se le compensa con una parte proporcional de la fianza equivalente a los meses que falten para hacer una año, supongo que si se aplica a o no depende de la buena fe del arrendador.

Iniciado por MNSV
2. No hay ningún problema en dar un mes de fianza en vez de dos.

No estoy seguro al 100% pero si esta amueblado son dos meses de fianza, ahora si la arrendadora quiere uno yo no protestaria.
Si no me equivoco legalmente el dinero de la fianza se tiene que dejar en un deposito que la arrendadora no puede tocar y que te devolvera al final del contrato.

Última edición por Nyr; 12-feb-2007 a las 13:40


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  #4  
Antiguo 12-feb-2007, 15:21
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Gracias a ambos por vuestras respuestas. Navegando por internet he encontrado este mismo texto en varios sitios:

En contratos de arrendamiento de duración pactada superior a cinco años el arrendatario podrá desistir cuando el contrato hubiera durado al menos cinco años y haya dado un preaviso con dos meses de antelación al arrendador.

En contratos de duración de hasta cinco años la L.A.U. no menciona nada, pero el Código Civil establece que el incumplimiento de lo pactado dará lugar a que el arrendador pueda instar su cumplimiento o resolver el contrato con indemnización de daños y perjuicios.

En este sentido, es habitual pactar en el contrato de arrendamiento una indemnización para el caso de desistimiento por parte del arrendatario. En concreto, la ley establece que las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste de cumplir, dando lugar los periodos de tiempo inferiores al año a la parte proporcional de la indemnización.

¿Alguien sabe exactamente qué dice el código civil acerca de este tema?

Un saludo,

Javi.


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  #5  
Antiguo 12-feb-2007, 16:18
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El Código Civil no dice nada expresamente sobre este caso, sólo las disposiciones generales sobre obligaciones y contratos.

La norma fundamental es que pacta sunt servanda, los pactos hay que cumplirlos, por lo que si alguien incumple da al otro la opción de resolver el contrato pidiendo indemnización de daños y perjuicios o pedir el cumplimiento del contrato en sus términos.

Por eso te dije que en teoría un arrendado podría pedirte lo que quede de renta para completar el año y como mínimo la indemnización de los daños y perjuicios ocasionados.

El c. de arrendamiento, salvo algunas estipulaciones de la LAU, es libremente configurado por las partes, por lo que puedes poner la clausula que quieras sobre ese supuesto.

En la práctica, en 15 años no he visto nunca un arrendador que exija judicialmente que el inquilino cumpla el año o que le pagen los daños y perjuicios.

El consejo que siempre doy es alegar que ya no trabaja y no se tiene ingresos para pagar la renta, por lo que el dueño no dirá nunca nada a no ser que quiera tener un ocupa sobrevenido y tenga que desahuciarlo.


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  #6  
Antiguo 12-feb-2007, 18:02
( | )_euirbor===>( O ) ( | )_euirbor===>( O ) está desconectado
Burbujista abducido
 
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Estoy mirando un pisito también, ¿cómo saber que el señor que me lo quiere alquilar es el propietario?. ¿cómo saber que esa vivienda no va a ser embargada o tiene alguna cosa extraña?.

Un saludo


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  #7  
Antiguo 12-feb-2007, 20:49
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Ummmm, la regla general es que el dueño sea el arrendador, pero nuestra ley permite que cualquiera que tenga el uso legal pueda alquilarlo.

Lo normal es que en el contrato se ponga la identificación registral del piso por lo que podrías pedir una nota simple (3€ y poco) en el registro de la propiedad. Si hay ejecución hipotecaria, aparecerá la nota de embargo en la nota simple así como otras incidencias sobre la finca.

Si has alquilado una casa y la ejecutan la hipoteca, tienes derecho a quedarte hasta agotar el arrendamiento. Si no te dan la oportunidad en el juicio durante la tramitación del procedimiento, en el momento justo que venga la comisión judicial para echarte, puedes oponerte legalmente enseñando el contrato.

Un Saludo.


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  #8  
Antiguo 12-feb-2007, 23:31
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El antepenúltimo del foro
 
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Una de las clausulas de mi contrato de arrendamiento a 5 años, especifica que en caso de rescindir el contrasto antes de los 5 años me vere obligado a pagar 2 meses por años que falta para su terminación.

Esta clausula es legall pero de dificil ejecucion salvo que te la saquen de la fianza y/o del deposito que hayas realizado.

La fianza ha de ser de un mes, aunque te pueden pedir un deposito que es libre.

La diferencia entre fianza y deposito es que la fianza se ha de ingresar en un organismo publico dedicado a ella, el INCASOL en catalunya p.e.
El deposito se lo queda el propietaro.


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