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  #1  
Antiguo 12-feb-2007, 08:59
EduardoE EduardoE está desconectado
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Tenía las ganas de iniciar este hilo, pero ahora por fin me decido y lo hago. Básicamente aquí les voy a comentar muchas de las cosas que ocurren acá con el tema de la vivienda, y como se ha contenido -hasta ahora- la burbuja inmobiliaria.

Para empezar, tratare el tema de como a nivel de comunas (ayuntamientos) se trata el tema inmobiliario.

Chile, ante todo es un país sumamente centralizado. Desde la Constitución de 1980 las normas referentes a los tributos solo pueden ser enviadas mediante un proyecto de ley por parte del Ejecutivo. En general, mi postura es contraria a este tema, dado que se generan aberraciones como que es muy complejo aumentar, por ejemplo, la dotación de policías; ya que como lo anterior implica un aumento del gasto presupuestario solo el Palacio de la Moneda tiene la facultad de hacerlo.

Pero un aspecto positivo de ello es que se evita el drama sudamericano común de que un presupuesto entra al Parlamento con un presupuesto X y sale con X+Y+Z, complicando las finanzas del Ejecutivo. Acá, el presupuesto entra X, y si el Ejecutivo no indica nada, sale X del Congreso. Aunque tampoco le preocupa si le aprueban o no el tema, dado que tiene los instrumentos legales suficientes como para poder hacerlo sin necesidad de tener que llevarlo al Congreso, convirtiéndolo más en una suerte de tradición que obligación.

¿Como se une esto con el tema de las comunas? Ahora lo explico. Resulta que el equivalente local de vuestro IBI se llama Impuesto Territorial, y quien lo cobra no es cada comuna, sino el Gobierno mediante la Tesorería General de la República. Es más, el sistema está diseñado de tal manera que los recursos acumulados se dividen y se entregan de dos maneras:

  1. Una parte proporcional dependiendo del número de inmuebles de cada ciudad y,
  2. Un fondo (parte de lo recaudado + aporte del Gobierno) que se destina prioritariamente a las comunas más pobres o pequeñas del país.
Este es un factor de contención de que cada alcaldía le de la gana de aprobar proyectos urbanísticos a mansalva, dado que no necesariamente las comunas más ricas serán las más beneficiadas por las transferencias del impuesto territorial.

Pero el factor más fuerte que impide la construcción desmedida y sin control es el llamado Plan Regulador de Urbanismo, que cada comuna del país debe tener. Es básicamente un plan que le indica a cada comuna que parte del territorio puede ser asignado para casas, para edificios habitacionales y de que altura, industrias, etc.

Este plan es desarrollado por la sección de Urbanismo de cada ciudad más el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU), algo que se demora en general un año en ser desarrollado, seis meses para ser recién aprobado por Contraloría General de la República (CGR) y entrar en acción, y con un mínimo de duración de cuatro años.

E incluso, el plan antes de ser aprobado para su presentación en CGR debe ser informado a la comunidad, que puede presentar objeciones al municipio; y en caso de ser objetadas, siempre tiene el recurso de poder objetarlas ante la CGR. Conozco el caso de varios de estos Planes Reguladores que nunca salen a flote, dado que Contraloría acepta las objeciones de la ciudadanía.

Ahora incluso hay problemas en una de las comunas más ricas del país, Las Condes, dado que se han construido edificios en ciertas zonas con más pisos de los permitidos por los planos (12) y no hay muchos caminos de solución, dado que no pueden modificar ahora su Plan Regulador (creo que recién en 2009-2010) y varios edificios corren el riesgo incluso de recibir orden de demolición completa o parcial aún si pagaran las multas.

Pero por supuesto siempre hay un cabo que todo alcalde corrupto puede aprovecharse: los terrenos, como parques, que pertenecen a los municipios. En ese tema incluso el Ejecutivo tiene poder, dado que ninguna alcaldía puede vender terrenos de ninguna sin autorización del Ministerio de Bienes Nacionales (MIBN). Y hay casos especiales en que ni siquiera eso sirve, ya que ninguna reserva ecológica puede ser vendida a terceros o afecta al Plan Regulador.

Esto último se ha vuelto en una pesadilla para muchos propietarios de casas de más de 100.000 USD en la comuna de Lo Barnechea, que por construir en los limites de una reserva ecológica han recibido la noticia que su propiedad debe ser demolida (además de pagar multas). A fin de mes debería quedar todo listo para que 20 casas sean demolidas; mientras 50 propietarios rezan para que su propiedad no sea afectada por el próximo decreto del MINVU/MIBN, que está ahora en revisión en la CGR. Y de eso la alcaldesa de la ciudad (del partido conservador de derecha UDI) ha dicho que no puede hacer nada: La ley es la ley, y hay que obedecerla...

(Dato aparte: Lo Barnechea está entre las comunas con menos espacio disponible para su Plan Regular de Urbanismo. el 70% de su territorio es parte de una reserva ecológica).

Por eso que aquí no hay algún concejal/alcalde corrupto con inmobiliarias por detrás, porque prácticamente no pueden jugar al monopoly con sus ciudades. Y de ahí a que cada comuna intente incentivar la creación de empresas/comercios/independientes en su área, o la renovación de patentes de automóviles dentro de ella, ya que son los únicos impuestos de los cuales pueden recibir el 100% de lo recaudado, aparte de las contribuciones generales del Gobierno.

Por eso recomiendo a todo Sr. Pocero, que si viene a Chile, que no intente corromper a un alcalde/concejal, ya que si mete la pata, va a tener que quedarse al menos cinco años más de lo planificado en una de esas instalaciones con rejas...

Ahora, solo escribo esto para empezar. Si quieren, puedo escribir más temas, como el tratamiento fiscal de las propiedades, los arriendos, la actual situación del mercado hipotecario, las políticas de gobierno, etc.

Saludos.

PD: Hace unos días le mostre a mi padre esta foto que pusieron acá hace un tiempo, respecto de la urbanización de Seseña. Cuando la vio primero creyó que eran rejas, árboles u algo similar, y cuando le explique lo que en realidad era y el lugar donde se construía, quedo sorprendido de esa locura (como él lo dijo). Como no, si con suerte hay esa misma cantidad de grúas en Santiago, una ciudad de seis millones de habitantes...


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  #2  
Antiguo 12-feb-2007, 10:42
Mi_casa_es_tu_casa Mi_casa_es_tu_casa está desconectado
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Iniciado por EduardoE
Por eso que aquí no hay algún concejal/alcalde corrupto con inmobiliarias por detrás, porque prácticamente no pueden jugar al monopoly con sus ciudades. Y de ahí a que cada comuna intente incentivar la creación de empresas/comercios/independientes en su área, o la renovación de patentes de automóviles dentro de ella, ya que son los únicos impuestos de los cuales pueden recibir el 100% de lo recaudado, aparte de las contribuciones generales del Gobierno.

Hola Edu. Tu hilo es muy interesante puesto que, además de informarnos sobre la situación de la vivienda en Chile, nos ofrece algunas soluciones que allí funcionan y que quizá podríamos aplicar aquí...
Está claro que una buena regulación urbanística, y unas leyes que funcionen correctamente son la mejor garantía de que allí no pase lo que pasa en España.

A mi entender, España necesita una reforma urgente de urbanismo que controle o deje de conceder la expedición de licencias urbanísticas a los hay_untamientos, dado la gran corrupción existente en ellos. Esa es la clave de lo que pasa en España. Cada hay_untamiento, puede convertirse en un gran centro de enchufismo, corrupción y compadreo que las autoridades centrales no pueden controlar, si no es por la vía judicial... como en Marbella.


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  #3  
Antiguo 12-feb-2007, 11:39
eljos eljos está desconectado
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Magnífica explicación EduardoE,

cómo alguna vez ha comentado alguien por aquí, una posible solución sería quitarle las competencias de urbanismo a los Ayuntamientos.

Y que el estado se ocupe de la gestión de un bien básico cómo la vivienda.

Interesante conocer las cosas en otros sitios.

Saludos.


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  #4  
Antiguo 12-feb-2007, 13:14
saquetas de Goldman saquetas de Goldman está desconectado
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Muy interesante y bien explicado, gracias.


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  #5  
Antiguo 12-feb-2007, 16:53
EduardoE EduardoE está desconectado
Caído del guindo
 
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Iniciado por Mi_casa_es_tu_casa
Hola Edu. Tu hilo es muy interesante puesto que, además de informarnos sobre la situación de la vivienda en Chile, nos ofrece algunas soluciones que allí funcionan y que quizá podríamos aplicar aquí...
Está claro que una buena regulación urbanística, y unas leyes que funcionen correctamente son la mejor garantía de que allí no pase lo que pasa en España.

A mi entender, España necesita una reforma urgente de urbanismo que controle o deje de conceder la expedición de licencias urbanísticas a los hay_untamientos, dado la gran corrupción existente en ellos. Esa es la clave de lo que pasa en España. Cada hay_untamiento, puede convertirse en un gran centro de enchufismo, corrupción y compadreo que las autoridades centrales no pueden controlar, si no es por la vía judicial... como en Marbella.

Es que el tema de la vivienda acá (como otros sectores) es un tema todavía bastante complejo, dado que todavía hay un déficit de viviendas en el país, por lo cuál la política general es evitar que el juego se salga de control. De ahí a que exista una política general enfocada en diversos planos para evitar situaciones que amenacen la estabilidad del país.

O, como dijo cierto presidente, la vivienda es una de las prioridades de la nación, de la misma importancia como la defensa.

Última edición por EduardoE; 12-feb-2007 a las 16:55


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  #6  
Antiguo 12-feb-2007, 17:25
MNSV MNSV está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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Hola. Interesante hilo.

¿podrías explicarnos cómo está el mercado inmobiliario ahora en Chile?

¿Cual es vivienda típica, superficie media y precio medio?

¿está generalizado el suo de hipotecas allá o es como el caso de Argentina?

Aquí es que en teoría hay casi las mismas normas que allí en tema de urbanismo. Pero aquí por la descentralización del Estado, los organismos regionales (Comunidades Autonomas) tienen casi todas las competencias en materia de urbanismo.

Lo mismo pasa con los parques nacionales, la mayoría ya son sólo regionales por lo que son las CCAA las que pueden modificar su uso.

En los Ayuntamientos existen también planes generales de ordenación urbanísticas vigentes durante largos periodos pero aquí son somunes las modificaciones de esos planes por lo que un constructor puede comprar suelo que el plan dice que no puede construir y pedir al Ayuntamiento una modificación del Plan para poder construir en ellos. Es aquí el problema. Normalmente los Ayuntamientos deberían decir que no, pero se ha generalizado el uso de "Convenios" por el cual el Ayuntamiento recibe "algo" a cambio de la modificación. Si son "amigos", ese "algo" no vale nada (reformar alguna iglesia o lugar) y si es poco amigo cuesta más (cesión de terrenos y compra por X millones).

Aquí las leyes están para no ser cumplidas. Durante 40 años en mi zona se puede construir ilegalmente, sólo tienes que pagar la multa y la orden de demolición nunca se ejecuta, se pierde en un cajón. Con el tiempo y cambio de Plan Urbanístico, hay una regularización de las casas ilegales.

Sí es cierto que en algunos casos cuando hay alguien detrás (vecino, Estado, el Ayuntamiento en algunos casos) para que se demuela, se demuele la construcción ilegal pero no llegar ni a ser el 0,1% de los casos.

Un Saludo.


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  #7  
Antiguo 12-feb-2007, 17:32
pacomer pacomer está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
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He estado en diferentes paises y la corrupcion urbanistica espanola, motor de la economia, es algo único. Lo de Chile no me sorprende, lo tengo por un pais aunque en teoría mas pobre que Espana, en muchas cosas mas civilizado. Lo que tenemos aqui en Espana salio de una cosa llamada transicion, en la que no se penso en el ciudadano sino en el reparto del pais entre la vieja oligarquia y la nueva representada por los jefes de los partidos politicos en la clandestinidad, se paso del franquismo a la oligarquia actual sin que la ciudadania metiera mucho la cuchara en el proceso, sólo para votar en bonitos referendums amanados para que se votase lo que la oligarquia queria. Ahora dicen que fue una transicion ejemplar... y una mierda! gracias a aquello tenemos el vergonzoso caciquismo actual que ofende a cualquier ciudadano de un pais civilizado como pueda serlo chile.



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  #8  
Antiguo 14-feb-2007, 08:57
EduardoE EduardoE está desconectado
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Perdón por la tardanza, pero en estos días me ocupe un poco en realizar mi declaración mensual de impuestos (no imprimí el comprobante en línea y perdí la clave, así que tuve que salir corriendo a la agencia tributaria (SII) para pedir otra... y eso que tengo todavía crédito y no debo pagar, pero acá más fácil cae en la cárcel un evasor de impuestos que un homicida )

Bueno, por ahora voy a tratar el tema de las viviendas acá, ya que el tema de las hipotecas es complejo y necesito aclarar unos datos ante de poder explicarles como funcionan acá.

Pero antes, debo explicar sobre uno de las siglas más respetadas del país: la UF. La UF (Unidad de Fomento) es básicamente una unidad de cuenta ajustada a la inflación de manera diaria. Generalmente su uso se da en muchas transacciones como compras de viviendas, seguros generales, depósitos especiales, algunos tipos de bonos del Estado .... e hipotecas.

Lo anterior implica que, cuando un quiere comprar una propiedad, especialmente en el caso de las nuevas, debe hace una elección correcta ya que de equivocarse la cuenta puede salir cara. Y de que cuando el INE informa que el IPC mensual sale negativo, medio país salte feliz porque su hipoteca se reducirá en algunos cientos de pesos...

(Pueden encontrar más información en este artículo de la Wikipedia, y las series diarias aquí)

Bueno, ahora empezaré con el tema de la vivienda en Chile. En general no hay un tipo de vivienda estándar acá, sino dos tipos: Las viviendas SERVIU y las DFL-2, con sus características especiales.

1. Viviendas SERVIU

Son las viviendas sociales que construye el gobierno, y que se llaman así por el organismo que gestiona su construcción, el Servicio de Vivienda y Urbanismo, dependiente del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Uno de sus fines principales es poder dar a las familias un impulso inicial al tener una propiedad regularizada, cómoda, segura y sin un gasto adicional o pedir una hipoteca; y que está enmarcado en el programa del gobierno de erradicar a más tardar en 2010 (cuando se cumple el "bicentenario" de la república) todos los campamentos del país (y que creo, para suerte de muchos, se logrará).

En términos generales son casas de 45 m2 cuadrados que son entregadas mediante un sistema de subsidios para personas de bajos ingresos. Para participar en este programa, uno de los jefes de hogar (en general, las mujeres son las que más participan en este programa) debe inscribirse en la oficina del SERVIU de su región para participar en el concurso de dicho área.

Los únicos requisitos que pide el gobierno son que la persona sea efectivamente de escasos recursos (verificado mediante consulta a la agencia tributaria), que tenga una cuenta de ahorro para la vivienda (dichas cuentas se hacen los depósitos en pesos pero se ingresan en la libreta como UF para protegerlas de la inflación) con un rango de 20-50 UF (algo así como 1300 euros), y que cumpla otros requisitos especiales para acumular puntaje (como tener un puntaje alto en la ficha de riesgo social).

En caso de ser beneficiado, en un plazo de menor a un año (con la nueva política habitacional) recibe al momento de ser entregada su casa el título de propiedad y libre de deudas.

Ahora se está proponiendo un cambio para elevar el tamaño mínimo por ley a 60 m2; y con la nueva política del MINVU, se están iniciando proyectos habitacionales en que una vivienda que tenga 45 m2 tenga la posibilidad de poder ser ampliada por sus propietarios cuando lo estimen necesario, sea por cuenta propia o participando en conjunto con su barrio en un fondo de subsidio de renovación especial.

Cabe recordar que estos subsidios se entregan solo una vez y no por persona sino por núcleo familiar (salvo mayores de 18 años); y que existen programas adicionales para otros grupos de poder adquisitivo ligeramente mayor; e incluso para sectores de clase media, como el subsidio de renovación urbana en ciertas zonas del país, en el que se entregan a personas naturales (física) 200 UF de subsidio a la compra de su vivienda, siempre que sea directamente a la inmobiliaria.

2. Viviendas DFL-2

Aunque el nombre les pueda parecer raro, está es la casa que todo chileno quiere tener. Son propiedades generalmente entre 70 a 140 m2, su nombre viene del DFL (Decreto con Fuerza de Ley) promulgado al final de los años 50, y el amor que muchas personas le tienen son por las ventajas de adquirir una:
  • Reducción del Impuesto Territorial. Este es rebajado en un 50%, y del cuál el plazo del beneficio depende del tamaño de la propiedad: mientras más grande, menos años.
  • Rentas exentas del Impuesto Global Complementario (IGC). Las rentas que se generan por tener una propiedad DFL-2 (como por un arriendo) son eximidas del pago de IGC, y por lo mismo, de la declaración de renta. El beneficio es permanente y es el motor de la industria del arriendo local (sobre el 90% de todas las propiedades en arriendo son de este tipo).
  • Si el plazo al momento de vender una propiedad de este tipo supera un año desde el momento de su compra, queda exento de impuestos sobre las ganancias de la operación.
  • Reducción del Impuesto de Timbres y Estampillas. Este impuesto (que grava las hipotecas, entre otras operaciones) se reduce en un 50%, siempre y cuando la propiedad no tenga más de dos años desde el momento de recepcionarse por la municipalidad respectiva.
  • Posibilidad de expansión. Estas propiedades pueden ser expandidas hasta los 140 m2 y retener los beneficios.
  • En caso de herencia y donación, está libre de impuestos, siempre y cuando la compra sea directamente a la inmobiliaria (o el tradente habrá construido la propiedad y habrá pasado un mínimo de seis meses antes de su muerte).
  • Beneficio sobre los intereses bancarios. Los intereses bancarios pueden ser utilizados como un crédito a favor en la declaración de renta (beneficio solo para personas naturales)
Entienden ahora por que es tan querida acá estas viviendas ...

Es más conozco a personas que de una manera muy interesante mantienen estable el mercado de los alquileres: Compran una propiedad mediante un pequeño ahorro más una hipoteca (y si pueden aprovechan un subsidio estatal). Con el arriendo pagan la hipoteca, ganan un poco de dinero que esta libre de impuestos y usan los intereses para rebajarse sus impuestos de renta o incluso recibir una pequeña devolución.

Y en realidad así todos ganan: Gracias a que una buena parte de estas propiedades se arriendan, los arrendatarios tienen la seguridad que los precios se mantienen con buena estabilidad en el tiempo; los arrendadores tienen una propiedad arrendada con una buena estrategia "se paga sola"; los constructores venden un número seguro de edificios cada año; las alcaldías ganan un poco más cada año; el gobierno controla un poco el paro en el sector constructor y lo mantiene con precios estables, y la ministra de Vivienda duerme tranquila porque no tendrá que soportar que la nombren a cada momento y le hagan manifestaciones en su contra... como quisiera una colega en estos momentos .

Ah, y de paso mamá estado recibe un poco de dinero extra, no lo que tal vez quisiera, pero a falta de pan...

Únicas condiciones que debe tener una propiedad para tener los beneficios, y mantenerlos: Que el proyecto indique que es una "vivienda social", que la municipalidad se lo acepte, que no se use de manera distinta a una habitación, y en algunos caso que el adquiriente sea una persona natural.

Y nada de "inversores listos", ya que en la región de Concepción pillaron a una constructora-inmobiliaria que vendía casas DFL-2 que por tamaño y terminaciones eran más caras. Su dueño, un tipo que planifico todo, y un encargado de urbanística de esa ciudad fueron acusados de falsificación de instrumentos públicos y privado, falsificación de documentos notariales y evasión de impuestos; y lo mínimo que el juez le va a poder dar son algo como 20 años, con posibilidad de llegar hasta 30 o un poco más.

Y con todo se pueden imaginar como anda los precios de todas las propiedades: como hay mucha oferta de arriendo, controlan el precio de las en venta, y así ese sector no se desboca. Ni muy frío ni muy caliente; tibio como Doña Michelle, Don Andrés (nuestro ministro de Hacienda) y Don Vitorrio (nuestro Trichet) quiere que funcione...

PD: Sr. Pocero, si lee este foro, le repito: Si viene acá no trate de corromper a nadie y haga negocios de manera honrada; que si no, mejor preparese para una larga estadía en este lugar al fin del mundo...


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