Hola,

Hace 6 meses hice un pequeño estudio de como estaban bajando los precios en los distintos distritos de la villa de Madrid (ver La base de la pirámide inmobiliaria se hunde). Medio año más tarde he pensado que habría que actualizar el estudio para que ha pasado.

La metodología es la misma: He cogido los datos de idealista.com de la ciudad de Madrid y he intentado ver como varía cada distrito desde su valor máximo, usando como métrica el precio por metro cuadrado (Ver más abajo los detalles de la metodología).

He seguido la misma clasificación que hace 6 meses: los distritos caros en azul, los distritos baratos en verde y los distritos mezcla en rojo. Al estudiar las gráficas vemos que la tendencia que se veía hace medio año continua: Los distritos verdes siguen bajando a gran velocidad y los distritos azules y rojos a velocidad media.

Es curioso como todos los distritos iban a la zaga desde finales del 2000 hasta que estalló la burbuja (los distritos verdes se dieron cuenta de ello antes que los azules). Después del pinchazo, las divergencias comenzaron: Rojos y azules están bastante acoplados desde finales del 2010 (tienen pendientes similares), mientras que los verdes están claramente desacoplados (tienen una pendiente mucho más pronunciada). Desde el pico, los verdes han caído en picado y los azules han intentado mantener el tipo.



La correlación entre la bajada de precios en 3Q 2011 respecto del máximo y el precio en 3Q 2011 es clara. En 1Q 2011 no estaba clara del todo la separación entre azules y rojos, en 3Q 2011 resulta más clara (aunque se pueda discutir donde clasificar los distritos Centro y Hortaleza).


Para el que quiera ver como va un distrito en concreto, pongo otra gráfica donde no hay una envolvente de los grupos azul, rojo y verde de distritos.



Otro factor interesante es que los distritos verdes tocaron el pico de la burbuja antes que los distritos rojos, y estos antes que los distritos de azules.

Mi interpretación de las gráficas es que es un reflejo de que la disparidad económica en Madrid se está viendo incrementada: La base de la pirámide se siente más pobre (con más empleo temporal destruido y más paro) y la cima de la pirámide piensa que es casi igual de rica (con empleo fijo y menos afectados por la crisis). Esto se ve reflejado en el precio que el vendedor de un piso piensa que alguien de su entorno puede llegar a pagar.

El hecho de que los bancos hayan cortado el grifo crediticio probablemente haya incrementado la sensación de pobreza de la base aun más.

Descripción de la metodología

Los distritos lograron su precio máximo en trimestre distintos. Así Chamartín logró su máximo en 3q 2008, Moncloa en 3Q 2007 y Vicálvaro en 2Q 2006. Tomando ese máximo del precio por m2 como el valor de 100% para ese distrito, he representado la variación relativa de los €/m2 con el tiempo.

Imaginemos que clasificamos todos los distritos en una pirámide de precios: con los distritos caros en la cima (top-azul), los distritos baratos en la base (bottom-verde) y los distritos mezcla en el medio (middle-rojo). Al ver la figura, nos damos cuenta de que se está produciendo una clara separación de la cima con respecto de la base.

El estudio no tiene en cuenta el IPC, léase son valores nominales, no deflactados.

Aunque el estudio es para la ciudad de Madrid, pero creo que funcionaría con otras ciudades grandes y provincias.

Un saludo,
Paul Miller

gracias por el curro.

resulta muy interesante

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Muy bueno pmiller ahora sólo te falta saber, tomando las correlaciones, en que momento el hundimiento de precios de los distritos xungos (verdes) arrastran a los rojos y estos a los azules.

Sospecho que los azules van a aguantar bastante el empujón, pero los verdes y rojitos tienen por delante un descenso que riéte tú de Perico Delgado tirándose a tumba abierta por el Peyresourde

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Gran trabajo y gracias por compartirlo.

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Muy bueno el curro. ESte y el anterior.

Una sugerencia para complementar el trabajo (ya que tienes la hoja de datos): qué cantidad de pisos hay en venta en cada barrio o segmento? Esto podría dar una idea de cómo la competencia afecta a las bajadas.

Felicidades. Buen trabajo!!!!!!!

excelente trabajo, muchas gracias "pmiller"

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Excelente trabajo! Muy bueno, porque pone en negro sobre blanco lo que todos sospechamos pero no nos atrevemos a decir: "Hay zonas y zonas". Si, ya se que es una de las frases mas odiadas del foro (empezando por mi) pero esta claro que hay barrios con mas demanda entre las clases acomodadas y eso atenua su caida.

(sorry por los acentos, teclado sueco).

Yo pienso que cuando se ajusten mas los precios hasta la zona azul caera a plomo. Siempre hay gente con poder adquisitivo pero que decide vivir en otros barrios mas "humildes" y accesibles pero con encanto. Y de ahi tenemos el proceso de gentrificacion o transformacion de barrio lumpen a barrio guay.

Ahora, navegando por Idealista miro los precios de alquiler y es algo tan desaforado, tan fuera de toda logica que creo que el gran shock todavia esta por llegar. 2000, 3000 y 4000 leuros por pisos en Madrid.

A titulo de ejemplo, en Estocolmo, un sitio muy jodido para encontrar vivienda, a partir 2000 te pillas un autentico casoplon de madera en zonas de MUCHO nivel. Si ejque EJPAIN IS DIFERENT!

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Buena iniciativa.

Sorry por los acentos, teclado made in China.

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Gran trabajo, gracias.
Lo que no me queda claro es si este estudio tiene en cuenta el precio por m2.
Seguiría conteniendo valiosa información pero el "ranking de precios" por barrio en realidad estaría falseado por el tamaño de los pisos en cada uno.
Seguramente los precios de los pisos por m2 pusieran muy arriba el barrio centro, conocido por su alta concentración de lorealistas en Malasaña y La Latina.

(Sorry por los acentos, soy Ministro de Fomento)