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  #1  
Antiguo 06-feb-2007, 12:29
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No se si estaba posteado ya, pero por si acaso lo posteo, no esta de mas, ya que me parece un interesantisimo articulo:

Introducción: los dos sectores

Puede causar confusión entre la mayoría de los lectores que mientras el sector de la construcción sigue creciendo con fortaleza en España, algunos analistas, entre los que me encuentro, llamemos la atención sobre la debilidad que comienza a aparecer en el sector inmobiliario. Una debilidad que no es general, pues los precios de las viviendas siguen subiendo, pero en zonas importantes como la costa mediterránea existe ya una cierta parálisis en las operaciones de compraventa.

Lo primero es explicar qué se entiende por sector de la construcción y qué por sector inmobiliario. El sector de la construcción refleja la actividad real, el uso de cemento y de acero, o el nivel de actividad de otros muchos subsectores como el movimiento de tierras y el uso final de, por ejemplo, pinturas y hasta la implantación de jardines. En definitiva, todo lo necesario para la entrega de viviendas, oficinas, naves industriales y obras de infraestructura como carreteras, ferrocarriles, puertos y aeropuertos, por no hablar de depuradoras, desalinizadoras y trasvases de todo tipo.

Durante 2006 el sector de la construcción ha continuado creciendo a buen ritmo y en 2007 su actividad volverá a crecer, quizá con ligeras vacilaciones en la parte correspondiente a viviendas en la última parte de año. Es un sector importantísimo para la economía española; supone, en promedio, el 16% del PIB anual y da trabajo a 2,5 millones de personas, el 12,5% del empleo total que existe en España, que ha alcanzado los 20 millones de personas. Del sector, el 50% es la actividad de construcción de viviendas y el resto son otro tipo de inmuebles e infraestructuras.

Es un sector con una enorme inercia; es decir, no se trata de actividades que puedan pararse, o iniciarse, en un plazo corto. Cualquier proyecto, ya sea urbano o de infraestructuras, se desarrolla a lo largo de muchos años: entre tres en el mejor de los casos y hasta 10 años o más en los grandes proyectos de infraestructuras. El subsector de la construcción de viviendas, por ejemplo, tardó varios años en lograr responder a la enorme demanda que surgió en España a partir de 1996/97. De hecho hasta 2001/2002 no fue capaz de alcanzar el ritmo actual de entre 600.000 y 800.000 viviendas iniciadas anualmente. Ahora, en 2007, funciona a pleno gas. Y se terminan un volumen de viviendas similar al de las que se comienzan. Y pase lo que pase en 2007, 2008 y quizá 2009, haya o no demanda suficiente en estos tres años, se terminarán y llegarán al mercado cerca de 2,1 millones de nuevas viviendas.

Por su parte, el resto del sector de la construcción, sobre todo el de infraestructuras, mantendrá su ritmo de crecimiento porque por una vez en nuestra historia no hay restricciones presupuestarias. Por su parte, los inmuebles que no son viviendas tendrán una evolución similar a la de éstas, aunque su actividad está más influida por la creación de empleo.

La situación de lo que denominamos el sector inmobiliario, que recoge las transacciones, las compras, ventas y alquileres de todo tipo de construcciones (viviendas, naves industriales y oficinas, básicamente) es muy diferente. Es un sector comercial. En él todo es inmediato: la falta de demanda se traduce, instantáneamente, en descenso de precios o en falta de actividad y viceversa; una demanda insatisfecha provoca subidas de precios, que pueden ser enormes, como la que se ha producido en España en las viviendas desde aproximadamente 1998 hasta finales de 2006.

La situación de sector inmobiliario en 2007

Aunque no se puede generalizar, el mercado de primeras viviendas es diferente del de las de turismo, y el de las de lujo es diferente del de las de protección oficial. De lo que no cabe duda, en todos los casos, es de que el aumento del precio del suelo ha terminado por incrementar el precio final de venta de todos los inmuebles. Aunque la situación está cambiando, pues hay zonas en las que la demanda se ha reducido drásticamente. La situación en la costa es, de momento, diferente de lo que sigue pasando en las principales capitales de provincia y en autonomías como la de Madrid, donde la población inmigrante sigue creciendo y demandando primeras residencias.

Sin embargo, para el conjunto de España, y durante los próximos tres años al menos, parece seguro que la oferta de viviendas y otros inmuebles será superior a la demanda. Y con entregas de alrededor de 700.000 viviendas anuales, lo lógico es que los precios, en su conjunto, no registren un aterrizaje suave sino una brusca caída. Suave es lo que ha ocurrido en 2006, con subidas de precios en torno al 8%, pero el proceso de exceso de oferta, por la inercia del sector de la construcción al que se ha hecho referencia, es acumulativo; lo lógico es que en los próximos veinticuatro meses afecte, y mucho, a los precios de venta.

¿Un ajuste brusco de precios?

¿Qué significa un ajuste brusco, con caídas de precios significativas, en los inmuebles de muchas regiones? Pues que pueden cambiar, también bruscamente, las expectativas, es decir, las esperanzas para el futuro, en definitiva, de una parte considerable de la población española.

Los españoles tienen invertidos la mayoría de sus ahorros en viviendas, ya sea la propia, la de vacaciones o, en muchos casos, en otras adicionales, porque esperaban –hasta ahora con sólidas razones– que su precio subiría significativamente o porque creyeran que podrían alquilarlas sin demasiadas dificultades.

Se calcula que el valor, a los precios de hoy, de todo el parque de inmuebles propiedad de las familias españolas es del 500% del PIB; alrededor, por tanto, de 5 billones de euros y que, también en conjunto, las familias deben a las instituciones financieras alrededor de 850.000 millones de euros. Una proporción que denota una gran riqueza neta y explica la confianza con que los españoles se han endeudado hasta ahora, sobre todo para hacer esas inversiones, pero también para consumir, ya sea en forma de compra de automóviles, de realización de viajes o, simplemente, para amueblar y acondicionar ese enorme parque de viviendas que tenemos, que suman más de 22 millones, una por cada dos habitantes, la mayor proporción del mundo. La deuda está contratada a los tipos de interés del euro; digamos que, a fechas de hoy, se acercan al 5% anual, unos tipos que siguen siendo bajos.

¿Qué ocurriría si el valor de esas propiedades descendiera, primero suave y después bruscamente, alrededor del 20%, en su conjunto? Pues que el valor de las propiedades inmobiliarias pasarían a significar el 400% del PIB, alrededor de 4 billones de euros y que la deuda con las instituciones financieras seguiría siendo la misma, 850.000 millones de euros, en principio a los mismos tipos de interés actuales, en torno al 5%. Y ese empeoramiento de la relación entre riqueza y deuda, probablemente modificaría los hábitos económicos de las familias españolas, que dejarían de endeudarse, o lo harían en menor proporción, comprarían menos viviendas y reducirían su consumo de bienes y servicios.

El final de la parte expansiva del ciclo

Bastaría con que el consumo privado de los españoles creciera en 2007 al 2,4%, en términos reales, en lugar de hacerlo al 3,4%, para que el PIB creciera el 2,8% en lugar del 3,4% que esperan el gobierno y la mayoría de los analistas. Y eso afectaría al empleo, que crecería menos también de lo programado. Si, como podría ocurrir, el ajuste siguiera en 2008, con descensos bruscos de precios en el conjunto del sector inmobiliario, el descenso del crecimiento del consumo podría ser mucho más brusco, y el crecimiento económico y el empleo resentirse sustancialmente.

Esto es lo que está ocurriendo en Estados Unidos, donde los precios de las viviendas han descendido, en general, cerca del 10% en 2006. Y eso ha afectado a las familias, que han reducido su consumo. La economía norteamericana crece ahora el 2,5% frente al 3,5% de 2005 y hay incertidumbre sobre el futuro. Pero Estados Unidos tiene la enorme ventaja de su productividad y su capacidad innovadora. Y el ajuste provocado por los excesos en el sector de la construcción se están compensando con la actividad de sus modernos sectores industriales y de servicios, competitivos e innovadores.

¿Con qué puede compensar España el efecto en el consumo, el crecimiento y el empleo de un posible desplome del sector inmobiliario primero y del sector de la construcción posteriormente? No lo sabemos. No es evidente qué sectores pueden sustituir como motor de la actividad al de la construcción. Es posible que este proceso brusco de contracción de la actividad, que se dejaría sentir sobre todo en 2008 y los años siguientes, no tenga la virulencia que temo. Pero todos los ingredientes están ahí. Y el primer indicador es lo que ocurra en el sector inmobiliario. Por eso hay que fijarse en su evolución. Y, por eso, yo al menos creo que el proceso expansivo de la economía española toca a su fin. Suavemente en 2007 y quizá con virulencia a partir de 2008.


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  #2  
Antiguo 06-feb-2007, 18:08
CarlosN CarlosN está desconectado
Himbersor
 
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Refused ¿cuál es la fuente del artículo?...Por cierto, me parece coherente y razonable , y personalmente opino de la misma forma.


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  #3  
Antiguo 06-feb-2007, 19:14
Galbraith Galbraith está desconectado
Forobodero
 
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Mágnifica exposición del problema que nos atañe. Coincido plenamente en que a esto le quedan como mucho 12 meses de calma chicha. A partir de ahí va a ser el sálvese quien pueda.


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  #4  
Antiguo 06-feb-2007, 19:27
pacomer pacomer está desconectado
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Con qué puede compensar España el efecto en el consumo, el crecimiento y el empleo de un posible desplome del sector inmobiliario primero y del sector de la construcción posteriormente? No lo sabemos

A este senor habría que explicarle lo que se ha discutido de sobra en foros como el idealista. El desacople del sector constructor con respecto al inmobiliario, esto es se construye mas que nunca y se vende cada vez menos, que es lo que causa la consabida fase final del hinchamiento bestial de la burbuja. El porqué de este desacople es sencillo de explicar, es debido a que el sector de la construcción se financia con crédito poniendo como garantia a la propia promoción, mientras que el inmobiliario depende de las ventas, del mercado. Primero cae las ventas, los precios y al final hay corte crediticio para la construcción, la fase terrible fase final.



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  #5  
Antiguo 06-feb-2007, 19:38
Esporculator Esporculator está desconectado
Querido forero
 
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Iniciado por Refused

La situación de sector inmobiliario en 2007

Aunque no se puede generalizar, el mercado de primeras viviendas es diferente del de las de turismo, y el de las de lujo es diferente del de las de protección oficial. De lo que no cabe duda, en todos los casos, es de que el aumento del precio del suelo ha terminado por incrementar el precio final de venta de todos los inmuebles. Aunque la situación está cambiando, pues hay zonas en las que la demanda se ha reducido drásticamente. La situación en la costa es, de momento, diferente de lo que sigue pasando en las principales capitales de provincia y en autonomías como la de Madrid, donde la población inmigrante sigue creciendo y demandando primeras residencias.

Tenía pensado abrir un hilo al respecto, pero este comentario del artículo anterior me viene al dedo.
En los datos del último trimestre de 2006, me ha dado por jugar con el fichero de excel de los datos de precios de vivienda para los municipios mayores de 25.000 habitantes.... y... las gráficas hablan por si solas al mostrar la evolución de los cambios trimestrales y anuales a lo largo de este año pasado Este efecto sólo se observa, de momento, en algunos municipios costeros de Alicante y Valencia (y sospecho que se "contagiará" a más en próximos trimestres):




Última edición por Esporculator; 06-feb-2007 a las 19:42


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  #6  
Antiguo 06-feb-2007, 19:40
Esporculator Esporculator está desconectado
Querido forero
 
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perdón por los "annual"... pero el cabroncete del ordenata me corrige por defecto al english y me siento perezoso para cambiarlo


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  #7  
Antiguo 07-feb-2007, 09:24
EduardoE EduardoE está desconectado
Caído del guindo
 
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Iniciado por Refused
Se calcula que el valor, a los precios de hoy, de todo el parque de inmuebles propiedad de las familias españolas es del 500% del PIB; alrededor, por tanto, de 5 billones de euros y que, también en conjunto, las familias deben a las instituciones financieras alrededor de 850.000 millones de euros. Una proporción que denota una gran riqueza neta y explica la confianza con que los españoles se han endeudado hasta ahora, sobre todo para hacer esas inversiones, pero también para consumir, ya sea en forma de compra de automóviles, de realización de viajes o, simplemente, para amueblar y acondicionar ese enorme parque de viviendas que tenemos, que suman más de 22 millones, una por cada dos habitantes, la mayor proporción del mundo. La deuda está contratada a los tipos de interés del euro; digamos que, a fechas de hoy, se acercan al 5% anual, unos tipos que siguen siendo bajos.

Disculpas que me entrometa, pero creo que el que escribió esto debe ser una de las personas más ruines de vuestro país. Lo que escribió en el párrafo que marque es una de las mentiras más grandes que existen: Como, a precios de mercado, todo el parque inmobiliario vale 5 billones de euros (equiv. cercano al 50% del PIB de EEUU) y la deuda es menor, no hay problema y todos son ricos. Así podrían saldar su deuda y, además, España se vuelve la segunda economía más grande del mundo mundial.

El único problema de esa afirmación, que por supuesto no explica, es que el valor "de mercado" en la manera que lo usa no existe. Los precios de mercado, en cualquier nivel, son poco fiables para transacciones inexistentes dado su volatilidad. De ahí a que en contabilidad ese método de valoración de activo se utilice de manera muy excepcional, privilegiando primero los valores de costo de transacción (documentados como boletas, facturas, etc), y después valoraciones por parte de expertos.

O en otros términos: Los bienes de una empresa (o de una persona, o de un país) por regla general nunca se mide en términos de mercado, sino en términos reales, en el valor en dinero que costo adquirir dichos bienes.

Los valores "de mercado" de los activos de un país son solamente una curiosidad. Aquí paso dos veces un caso similar, primero cuando el valor de todas las acciones de las empresas de la Bolsa de Comercio de Santiago supero todo el PIB, y después cuando se informo que el valor de todas las pólizas de seguro de bienes emitidas en todo el país también superaban al PIB. Y en ambas ocasiones, ningún economista dijo que eso era riqueza...

Entonces, lo único que ese tipo intenta colar es un gran timo: Qué la riqueza que no existe supera a la deuda que si existe.

Si hubiera dicho cosa similar a mi profesor de economía, me hace reprobar el ramo completo.


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  #8  
Antiguo 07-feb-2007, 09:34
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Iniciado por EduardoE
Entonces, lo único que ese tipo intenta colar es un gran timo: Qué la riqueza que no existe supera a la deuda que si existe.

Gran frase. Encapsula precisamente la esencia del timo que les han colado a los españoles.


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  #9  
Antiguo 07-feb-2007, 09:40
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Iniciado por EduardoE
Disculpas que me entrometa, pero creo que el que escribió esto debe ser una de las personas más ruines de vuestro país. Lo que escribió en el párrafo que marque es una de las mentiras más grandes que existen: Como, a precios de mercado, todo el parque inmobiliario vale 5 billones de euros (equiv. cercano al 50% del PIB de EEUU) y la deuda es menor, no hay problema y todos son ricos. Así podrían saldar su deuda y, además, España se vuelve la segunda economía más grande del mundo mundial.

El único problema de esa afirmación, que por supuesto no explica, es que el valor "de mercado" en la manera que lo usa no existe. Los precios de mercado, en cualquier nivel, son poco fiables para transacciones inexistentes dado su volatilidad. De ahí a que en contabilidad ese método de valoración de activo se utilice de manera muy excepcional, privilegiando primero los valores de costo de transacción (documentados como boletas, facturas, etc), y después valoraciones por parte de expertos.

O en otros términos: Los bienes de una empresa (o de una persona, o de un país) por regla general nunca se mide en términos de mercado, sino en términos reales, en el valor en dinero que costo adquirir dichos bienes.

Los valores "de mercado" de los activos de un país son solamente una curiosidad. Aquí paso dos veces un caso similar, primero cuando el valor de todas las acciones de las empresas de la Bolsa de Comercio de Santiago supero todo el PIB, y después cuando se informo que el valor de todas las pólizas de seguro de bienes emitidas en todo el país también superaban al PIB. Y en ambas ocasiones, ningún economista dijo que eso era riqueza...

Entonces, lo único que ese tipo intenta colar es un gran timo: Qué la riqueza que no existe supera a la deuda que si existe.

Si hubiera dicho cosa similar a mi profesor de economía, me hace reprobar el ramo completo.

Creo que justo en el parrafo siguiente lo aclara:

¿Qué ocurriría si el valor de esas propiedades descendiera, primero suave y después bruscamente, alrededor del 20%, en su conjunto? Pues que el valor de las propiedades inmobiliarias pasarían a significar el 400% del PIB, alrededor de 4 billones de euros y que la deuda con las instituciones financieras seguiría siendo la misma, 850.000 millones de euros, en principio a los mismos tipos de interés actuales, en torno al 5%. Y ese empeoramiento de la relación entre riqueza y deuda, probablemente modificaría los hábitos económicos de las familias españolas, que dejarían de endeudarse, o lo harían en menor proporción, comprarían menos viviendas y reducirían su consumo de bienes y servicios.

Resumienda, esa riqueza "ficticia" es muy variable, ahora bien, la deuda no se la salta un gitano... xD, que creo que es mas o menos lo que venias a decir...


Saludos!


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  #10  
Antiguo 07-feb-2007, 11:10
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Reptiliano
 
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Yo le veo un artículo muy crítico, y coincido con Refused en que deja bastante claro que lo que tenemos los españoles es humo.

Y vuelta a lo de siempre:
¿Porqué -NADIE- dijo ésto hace un par de años?
Que fácil es para muchos (economistas y periodistas) llenar columnas en prensa a caballo pasado


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