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Antiguo 02-feb-2007, 10:20
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Los pisos de segunda mano tienen su peor cara en el sobreprecio

Los pisos de segunda mano están sobrevalorados y los propietarios suelen hacer lo posible para conseguir la mayor cantidad de dinero posible por colocarlos en el mercado. Una cuestión que parece natural sólo desde el punto de vista del vendedor. Para el que pretende comprar una casa usada las cosas cambian. Los expertos más pesimistas consultados por este suplemento estiman que el sobreprecio está en torno al 30% o incluso en algo más. Los que no se atreven a tanto lo cifran en torno al 10%, lo que no deja de ser una cantidad importante teniendo en cuenta el ya de por sí alto coste de la vivienda en España.

Algunos especialistas señalan que los barrios nuevos suelen arrastrar los precios de las viviendas usadas en las zonas colindantes, como sucede con el Ensanche de Vallecas y sus inmediaciones.

Otros recuerdan que los compradores hacen sus propios 'estudios de mercado' y se dejan llevar por el precio al que ha puesto en venta su piso el vecino de al lado.

El cambio de ciclo dentro del sector inmobiliario es el principal argumento esgrimido por otro analista para basarse en que los desajustes en los precios empezarán pronto a corregirse, si es que no se está produciendo ya.

En opinión de Santiago Baena, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, «el alto precio de la vivienda nueva produce el encarecimiento de la usada y va situando el valor de ésta en precios también prohibitivos, con escandalosos endeudamientos en un caso y en el otro».

«Si la del quinto ha vendido su piso por 50 millones de pesetas (unos 300.000 euros), yo puedo pedir más». Un planteamiento tan sencillo como éste se han hecho miles de madrileños cuando han pretendido vender su vivienda.

No es el único a la hora de llegar a una conclusión que casi nadie rebate: los propietarios de casas de segunda mano elevan sus precios cuando pretenden venderlas. Otra cuestión es que el mercado pueda soportar estos incrementos mucho más tiempo.

Para los que ven el vaso medio lleno, las viviendas están sobrevaloradas en torno a un 10%. Los más pesimistas, sin embargo, consideran que la factura de los pisos de segunda mano podría estar inflada incluso por encima del 30%.

«La sobrevaloración en vivienda de segunda mano se produce en los barrios nuevos, especialmente en Carabanchel, Villaverde y Vallecas», afirma Pablo Díaz-Romeral, director técnico de Tasamadrid. Continúa asegurando que los precios de los PAU, como el del Ensanche de Vallecas, «'tiran' de los precios en las zonas próximas». Así ha venido sucediendo en Vallecas pueblo. «Es evidente que no es lo mismo el Ensanche, donde las dotaciones son muy buenas, que el Puente de Vallecas», apunta. También se está produciendo esa sobrevaloración en Parla Este. «Allí viven clases medias -hablamos de 2.700 euros/m2-, y en Parla la gente eleva los precios sólo por la proximidad con la nueva zona en crecimiento». Para él, la sobrevaloración no se acerca al 10%.

«Se está produciendo un ajuste en el mercado. El verdadero problema de la sobrevaloración hasta no hace mucho tiempo es que el mercado le daba la razón. Ahora la gente oferta por encima del precio y el mercado no lo acepta», asegura Federico Segoviano, director de Coldwell Banker España. «Un ejemplo de sobreprecio es Marbella, que no ha tenido ninguna adaptación a la realidad y ya no se vende nada», dice.

«Se ha pasado de una sobrevaloración del 30% a menos del 10%. Cada vez se ofrecen más los pisos a precio de mercado», concluye.

«Hay una sobrevaloración generalizada en toda España. El vendedor hace su propio estudio de mercado y se fija en cuánto venden los vecinos. Parece simple, pero es así», apunta José Manuel Lorenzo, de Look and Find.

En opinión de Tecnocasa, la sobrevaloración no es tanta. «Está en torno al 5%», señalan. «Eso no es mucho en un piso de 300.000 euros. En nuestro caso, tratamos de que ese sobreprecio no se produzca. Un piso sobrevalorado se vende mal o no se vende».

El cambio de ciclo es un factor que cuenta para muchos. «Conllevará un menor incremento en las ciudades o zonas donde el valor de la vivienda de segunda mano está en cifras elevadas, tales como Madrid, Barcelona, San Sebastián..., disponiendo de un mayor margen de ajuste en áreas donde los precios son inferiores», agrega Pedro Soria, director general Hipotecario de Krata.

Para Fernando Moner, vicepresidente de la Confederación de Consumidores y Usuarios (Cecu), los precios inflados son una realidad evidente. «Nadie puede decir que el precio de la vivienda, ya sea nueva o de segunda mano, no es exagerado. Las casas están al menos un 30% por encima de su valor», asegura.

«Lo peor de la sobrevaloración es que ha empeorado el endeudamiento de las familias», opina Isabel Ávila, presidenta de la Confederación Española de Amas de Casa Consumidores y Usuarios (Ceaccu).

«Las viviendas están totalmente sobrevaloradas: los propietarios siempre quieren vender su casa por un precio superior al del último piso que se haya vendido», abunda en la idea Rubén Sánchez, portavoz de la Federación de Consumidores en Acción (Facua). Por eso desde esta organización lanzan una recomendación al potencial comprador: «Que regatee».


Importe inicial

En la agencia de intermediación Alfa Inmobiliaria estiman que las casas usadas se pueden llegar a vender hasta un 10% más baratas de lo que salen al mercado de venta, un dato que indica que el importe inicial era desproporcionado. «Este fenómeno se registra sobre todo en zonas con empleo sólido», apunta Jesús Duque, vicepresidente de la compañía. «En cualquier vivienda en un radio de 40 km. de Madrid la sobrevaloración es fortísima», añade.

Para Javier Sierra, presidente de RE/Max, los precios tienen una mayor corrección en las zonas de costa que en Madrid, aunque en todo caso calcula que, de media, se vende un 10% por encima del valor real.

En la tasadora Tecnitasa estiman la sobrevaloración de los hogares en un 20% y, en palabras de José Eugenio Casar, director de la red, esta circunstancia es «muy preocupante».

Pese a todo, algunos expertos consideran que los precios de venta de las casas no son desproporcionados, sino que simplemente reflejan el crecimiento experimentado por el sector en los últimos ejercicios. En opinión del director general de Gilmar, José Luis Pérez Cremades, «sobrevaloración significaría que los pisos van a bajar, lo cual no va a ocurrir; simplemente, se van a mantener».

«Para poder afirmar objetivamente que un inmueble está sobrevalorado hay que conocer o determinar previamente cuál es su valor real de mercado mediante un estudio específico y objetivo», considera en este sentido José Luis Estevas-Guilmain, presidente de Sociedad de Tasación. Y añade: «Esto en el sector de la vivienda usada es difícil de acometer por la falta de transparencia en los datos de las transacciones en tiempo real y por la falta de homogeneidad de los inmuebles en el mercado».


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  #2  
Antiguo 02-feb-2007, 10:39
Vlasov Vlasov está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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"Por eso desde esta organización lanzan una recomendación al potencial comprador: «Que regatee»."

Ante tanto juicio a priori para lo que no hace falta ser experto en nada,

mas bien diría: Saliiiinas , tiki taka, que la vida puede ser maravillosa!!!!undefined


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  #3  
Antiguo 02-feb-2007, 12:25
Galbraith Galbraith está desconectado
Forobodero
 
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En opinión del director general de Gilmar, José Luis Pérez Cremades, «sobrevaloración significaría que los pisos van a bajar, lo cual no va a ocurrir; simplemente, se van a mantener ».




Marlo no va a bajar, se va a mantener.


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