Banco Santander quiere presentarse el próximo jueves ante más de 200 inversores con un mensaje claro: va a limpiar su balance cueste lo que cueste. Para llevar a cabo esta tarea, la entidad ha encargado la venta de una cartera de inmuebles adjudicados por un valor cercano a los 3.000 millones de euros, operación que se suma a la colocación de una cartera de créditos dudosos por 5.000 millones, según fuentes informadas del proceso.

La operación de saneamiento lleva meses en marcha. El primer paso, como adelantó El Confidencial el pasado 30 de mayo, fue contratar a la consultora MAC Group para ajustar el valor de los inmuebles a los precios de mercado. Una vez tasados de nuevo los edificios, Santander se ha puesto en contacto con los principales brokers inmobiliarios internacionales -Jones Lang Lasalle, Richard Ellis y Aguirre Newman- para sondear el apetito de los inversores y los precios de venta.

Como el resto de la banca, la institución presidida por Emilio Botín tiene un grave problema con los adjudicados. La entidad se ha tenido que quedar con activos relacionados con el ladrillo por valor de 8.335 millones desde que estalló la crisis en 2008. Ese año ya tuvo que digerir en su balance pisos, oficinas y suelos por valor de 4.800 millones. En 2009, la cifra ya ascendía a 6.500 millones y a finales de 2010 ya había superado los 7.500 millones.

En el primer semestre de este año, Banco Santander ha tenido que quedarse con más activos inmobiliarios valorados en 826 millones. Si se tienen en cuenta las coberturas del 32% de media, la cifra se reduce a 470 millones. Del total de la cartera de adjudicados (8.335 millones), la entidad financiera ha dotado 2.670 millones, por lo que el volumen neto se queda en 5.664 millones.

El tipo de activo que más pesa en el balance es la denomina “viviendas y edificios terminados”, que sumaba a 3.314 millones brutos a 30 de junio. La siguiente área que más pondera es el “suelo urbanizado”, que ascendía al cierre del primer semestre a 2.979 millones. Después están los “suelos urbanizables” (992 millones) y los “edificios en construcción” (700 millones). El último epígrafe es de “otros suelos”, con una exposición de 350 millones. La cobertura oscila desde el 42% de la última categoría, al 25% de la de viviendas terminadas.

Fuentes próximas al Santander explican que, con la puesta en venta de estos activos, se pretende enviar un mensaje claro al mercado de que el banco quiere ser muy transparente con su balance y que está decidido a tomar medidas drásticas aunque ello suponga minar la parte final de la cuenta de resultados. Ello se produciría en el caso de que el precio de venta fuera inferior al valor dotado de los inmuebles, una situación que no se descarta por la presión que van a hacer los potenciales compradores.

Soltar lastre

Lo mismo sucede con la cartera de crédito dudoso, donde los conocidos como fondos buitre o fondos oportunistas están pujando muy a la baja por asumir los préstamos morosos de las entidades financieras. Banco Santander ha destinado a insolvencias 26.334 millones en los tres últimos años, casi lo que vale en bolsa BBVA. En 2010 la pérdida del valor de los activos le costó 10.250 millones, una cifra que previsiblemente se repetirá en el ejercicio en curso. Hasta junio había dotado 4.800 millones, solo un 1% menos que en el primer semestre del año precedente.

De la cartera total de crédito, José Antonio Álvarez, director financiero de Santander, explicó a finales de julio en la conferencia de resultados con analistas que los inmobiliarios habían bajado a 25.347 millones de euros a junio de 2011, frente a los 27.334 millones que tenían a finales de 2010 (1.987 millones de euros menos). Como en otras ocasiones, el volumen de la transacción fijará precio en el mercado para el resto de competidores que sigan sus pasos.

El 31 de diciembre es la fecha clave. Ese día, expira la prórroga extraordinaria que dio el Gobierno Zapatero a la banca para valorar el suelo rústico a precios reales. La moratoria de 20 meses fue publicada en el BOE en abril del año pasado, y su vencimiento supone un contrapié millonario contra los balances bancarios en unos momentos especialmente delicados para el sector por problemas de liquidez y solvencia.

En particular, para las entidades de crédito -fundamentalmente cajas de ahorros- que durante años se han beneficiado de una valoración del suelo rústico en su poder que incorporaba expectativas de generación de plusvalías, lo cual encarecía las expropiaciones y alimentaba fenómenos especulativos ante una hipotética reclasificación por decisiones políticas. Esas expectativas son las que han engordado los balances bancarios con valoraciones artificiales y completamente al margen de la realidad económica. Y son las que han obligado a las administraciones a pagar cifras millonarias en los procesos de expropiación forzosa.

Lo cierto es que el terreno rústico apenas vale hoy un euro a la luz de la Ley del Suelo de mayo de 2007, que en su artículo 23 lo valora en función de la renta real o potencial, pero no sobre expectativas. Como dice el preámbulo de la norma, con la anterior ley del Partido Popular “se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos” (recalificaciones).

Hecha la ley, sin embargo, hecha la excepción, y lo cierto es que en una disposición transitoria de la propia normativa se declaró una moratoria de tres años a partir de la entrada en vigor de la ley, el 28 de mayo de 2007. El motivo que se dio es que así se garantizaba una “suave transición”. Esa moratoria es la que en 2010 se prorrogó nuevamente casi dos años más en un real-decreto extraordinario del Gobierno que salvó a la banca. En paralelo, y dentro de su labor prudencial, el Banco de España ha obligado a las entidades financieras a imputarse descuentos significativos sobre el valor de las garantías, y que en el caso del suelo puede llegar al 50%.

El plazo, sin embargo, está ahora a punto de acabar en medio de la interinidad del actual Gobierno, y todo indica que -al menos sobre el papel- los propietarios de suelo rústico (no sólo bancos o cajas de ahorros, sino también inmobiliarias) tendrán que hacer una nueva valoración de sus activos. Por supuesto que a la baja a la vista de la situación del mercado. Y no es asunto baladí teniendo en cuenta que el suelo en poder del sistema financiero se sitúa en el entorno de los 28.000 millones de euros.

Pérdidas millonarias

Fuentes de toda solvencia del equipo económico del Partido Popular dijeron a El Confidencial que, de ganar las elecciones, “la reforma bancaria pasará por una valoración de los activos a precios de mercado”. ¿Qué significa eso? Pues que a expensas de sorpresas de última hora, los propietarios de suelo rústico estarán obligados a anotarse millonarias pérdidas inmobiliarias o hacer fuertes provisiones para cubrirse de un mercado fundamentalmente ilíquido. Sobre todo en momentos como los actuales.

La ley del Suelo establece que los terrenos “se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial” incluyendo subvenciones. Y sólo podrá duplicarse en caso de situaciones excepcionales, como la localización o la cercanía a centros de actividad económica. La norma obliga a utilizar como tipo de capitalización la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. Y los bonos a cinco años cotizan hoy en el entorno del 4,47%, muy por debajo de las expectativas de revalorización en caso de que el suelo fuera declarado urbanizable por la legislación urbanística.

La norma no obliga únicamente a los tenedores de suelo rústico no declarado formalmente urbanizable, sino también a los urbanizables siempre que no exista previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística. Como recuerda la ley, las reglas a que se refiere el párrafo anterior serán de aplicación “hasta el 31 de diciembre de 2011”. Esta salvedad es la que dejará sin apenas valor a miles de solares y parcelas.