Al nuevo vecino moroso ya no se le puede retirar el saludo cuando uno se lo cruza en la escalera. Más que nada porque no se le ve nunca por el edificio. Eso sí, llevarle al juzgado para reclamarle las cuotas que adeuda a la comunidad de propietarios y ganarle el pleito proporciona una satisfacción especial. El nuevo vecino moroso es el banco o la caja de ahorros, un sector que se ha convertido en el mayor dueño de inmuebles de España por obra y gracia de los cientos de miles de embargos (cerca de 7.500 en Castilla y León desde que comenzó la crisis) ejecutados por impago de las hipotecas, ya sea a particulares o a promotoras. Estas, por otro lado, también ocupan un 'puesto de honor' en el podio de los nuevos morosos.

Un estudio de LDC, compañía especializada en administración de comunidades, sobre un universo de 120.00 fincas de toda España concluía el pasado mes de junio que la morosidad superaba ya los 1.200 millones de euros en las comunidades vecinales de España, más de 60 de ellos en las de Castilla y León. Otro informe elaborado por el Colegio de Administradores de Madrid apuntaba la pasada semana que la morosidad en los edificios comunitarios ha aumentado casi el 46% en las dos últimos años y en el primer semestre de 2011 afectaba ya al 22% de las comunidades.

Si bien en Castilla y León no existe un estudio similar, el presidente del Consejo Regional de Administradores de Fincas no duda de que los datos son válidos en el caso de la comunidad autónoma. Sin embargo, puntualiza que antes de generalizar hay que tener en cuenta algún que otro detalle. «No es lo mismo el centro de las ciudades, los pisos digamos antiguos que tienen propietarios desde hace muchos años y comunidades consolidadas, que las nuevas promociones vendidas en los últimos tiempos». Según Salvador Díez Lloris, «entre los primeros, la inmensa mayoría no sufren casos de morosidad y quizá puedan alcanzar al 5% de los edificios».

Por el contrario, en los nuevos barrios se produce una situación que casi puede considerarse 'típica'. «Hay bloques de 70 u 80 pisos en los que se vendieron 10 o 20 y el resto siguen en manos de la promotora, o le han sido embargados a esta por el banco. En estos casos -continúa Díez Lloris- me atrevo a decir que se dan problemas de morosidad en el 90% de las ocasiones».

Según el estudio del colegio madrileño, el 12% del total de morosos son entidades financieras o promotoras. De acuerdo con otras fuentes del sector inmobiliario consultadas, el modo de proceder se repite casi como una pauta. En el caso de las promotoras, asfixiadas por las deudas y en búsqueda continua de refinanciaciones de sus créditos, el pago de las cuotas de decenas de pisos vacíos se dilata todo lo posible para ir cuadrando balances.

Lo tiene que autorizar Madrid

Si se trata de los bancos y cajas de ahorros, mientras, lo más habitual es que cuando la entidad se encuentra con decenas de inmuebles procedentes de un embargo los considere como un haber exento de gastos, por lo que no abona las cuotas hasta que se le reclama. «Los bancos terminan pagado, pero los procedimientos se alargan cada vez más -explica Salvador Díez-, lo que ocasiona graves problemas de tesorería a los vecinos. Antes, domiciliaban los pagos sin más; ahora exigen liquidaciones mensuales y cuando se trata de muchos pisos, la propia estructura organizativa del banco requiere que lo tenga que autorizar la central de Madrid, con lo que los trámites se van retrasando».

El colegio madrileño explica respecto a este problema que, en el caso de bancos y promotores, «la causa de impago podría venir determinada por cierta posición de preeminencia o privilegio con respecto a la comunidad de propietarios». «Destacamos de este grupo que las entidades bancarias, tras dictarse el auto de adjudicación de las viviendas embargadas, acaban pagando, aunque con un retraso de entre seis y nueve meses. En este sentido, las disputas más frecuentes existen cuando se hacen cargo del pago, intereses y costas».

En esos meses de espera hasta que se normaliza el pago, los problemas se suceden para los propietarios. La factura de la luz, o la de la limpieza de la escalera hay que seguir pagándola. Hay comunidades con calefacción central, que exige fuertes desembolsos económicos a la hora de abonar el gas o el gasóleo (luego se prorratea entre los vecinos según su consumo). Las obras de reforma de los portales, o el cambio del ascensor, llevan consigo derramas que también pueden ocasionar complicaciones adicionales si los pagos no tienen la regularidad necesaria.

Cerca del 97% de los españoles residen en comunidades de propietarios, es decir, en edificios sujetos al régimen de propiedad horizontal. En ellos, los impagos se han convertido en el principal problema y en la actualidad representan más del 82% de las reclamaciones, según los administradores de fincas madrileños. «Los retrasos ponen al borde de la quiebra a las propias comunidades, u obligan al resto de propietarios a aumentar sus aportaciones para poder mantener los servicios o acometer reformas. También estas se ven aplazadas, en muchos casos sin fecha, porque no hay presupuesto en la comunidad».

El presidente del Consejo General de Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León, Ángel Merino Berthaud, considera que mientras que «los particulares que se retrasan en el abono de las cuotas son, en su mayoría, personas que atraviesan por problemas económicos y no pueden pagar», los bancos carecen de cualquier tipo de justificación. «Actúan con picardía y abusan de la buena fe de los vecinos -argumenta Merino-, ya que parece lógico que las entidad deben conocer la ley, que las obliga a asistir a las reuniones de la comunidad, asumir sus responsabilidades y cumplir con las cargas y cuotas que llevan consigo los pisos que embargan». En su opinión, «dilatan los pagos para ver si mientras tanto consiguen vender la vivienda y, de paso, le imputan las cuotas pendientes al comprador». El representante de las cámaras de la propiedad insta a las comunidades de vecinos que sufren esta situación a «afrontarla cuanto antes, ya que de lo contrario el problema puede agravarse como una bola de nieve».

Medidas legales

En este sentido, hay que tener en cuenta que cuando un banco embarga una vivienda debe hacerse cargo -y responde de ello con el propio inmueble- de las cantidades adeudadas a la comunidad por el anterior propietario en el año de la adquisición y el anterior. Es decir, que si la entidad financiera se hace con la propiedad de un inmueble en 2011, tiene que asumir las deudas contraídas también durante todo 2010.

Según Salvador Díez Lloris, en el caso de que la reclamación de una deuda desemboque en denuncia judicial a través de un proceso monitorio, «en Castilla y León en el plazo de un año se obtiene una sentencia plenamente ratificada». «Cuando el moroso tiene dinero o bienes de su propiedad, la deuda, incluidas las costas del juicio, termina por saldarse -resume Díez-; más complicado resulta cuando no es así». En los casos de morosos particulares que se declaran insolventes hay que acudir a la Seguridad Social para reclamar el embargo del salario o pensión, de lo cuales solo puede sustraerse una parte que depende de la cuantía de la retribución y del importe de la deuda.

El juez también puede ordenar el embargo preventivo de la vivienda o local propiedad del moroso, a fin de garantizar el cobro de la deuda. En este caso, la comunidad tiene preferencia de cobro frente a otras hipotecas y embargos.
Por otro lado, conviene recordar que una de las medidas legales destinadas a incentivar que el propietario moroso salde su deuda con la comunidad es la privación de su voto en la junta de propietarios. Sin embargo también se debe tener cuidado: la identidad del moroso no puede ser revelada en ningún tablón de anuncios o lugar visible, ya que los comuneros pueden ser denunciados ante la Agencia de Protección de Datos.