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  #1  
Antiguo 31-ene-2007, 10:58
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http://salabecarios.blogspot.com/200...cio-de-la.html

sacado de comentarios de idelaista. Mucho nivel en este foro http://www.idealista.com/pagina/bole...70401&pagina=4


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  #2  
Antiguo 31-ene-2007, 11:30
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Evolución trimestral del precio de la vivienda

Como estaba previsto, el ministerio de vivienda anunció y publicó los nuevos datos sobre el precio de la vivienda. A saber: una subida del 1.7% para el tercer trimestre y una subida anual del 9.1% (cercano al 9.8% de las estadísticas de la Sociedad de Tasación).

El dato trimestral es el más interesante, ya que el dato del 3er trimestre, un bajísimo 0.7%, fue el que evidenció el cambio de tendencia y para algunos el advenimiento burbujil. Con este 1.7%, la subida del segundo semestre de 2006 (2.4%) se puede extrapolar, con muchas comillas, a un 4.8% interanual, lo que estaría bastante cerca de la inflación (o por lo menos bastante más cerca que el 9.1% anunciado). Ojo, esta aproximación es un poco intrépida dada la alta variabilidad de los datos.

En noviembre, con el dato del tercer trimestre fresquito, preparé una gráfica, e incluso me animé a hacer algunas predicciones gratuitas y parcialmente infundadas:

Por eso, fijándome únicamente en la gráfica predeciría que el dato del 4º trimestre estará entorno al 2%. Pero más bien creo que estará entorno al 1.5%.

Esta feo que lo diga yo, pero la verdad es que me aproxime bastante al 1.7% final :-)



Nuevas gráficas

Ahora, me he animado a actualizar rehacer la gráfica con los nuevos datos del ministerio de la vivienda y los datos históricos del INE. Ojo, lo representado son los incrementos trimestrales del precio de la vivienda (la gráfica con valores absolutos esta aquí).
Incremento trimestral Precio Vivienda (1995-2006)

He graficado: los incrementos trimestrales del precio (en azul), la media móvil anual (en naranja) y una interpolación polinómica de orden 4 (en rojo).

Como se puede apreciar el dato nuevo viene a confirmar la tendencia general a la baja. Como ya comenté en la comparativa con la burbuja de 1989, a la vista de la evolución, NO se puede decir si lo que esta ocurriendo es un aterrizaje suave o un desplome en toda regla. El único hecho evidente es que el suelo se esta acercando, ya veremos si tomamos tierra o nos estrellamos.

Por otro lado, el publicitado dato del 9.1% de subida anual esta muy bien, pero es algo engañoso, porque transmite la impresión de que la subida es todavía muy superior al IPC. Y esto no es cierto para el segundo semestre:

trimestral_enero_zoom

Como se puede ver en la gráfica el dato del 3er trimestre estaba al nivel del IPC, aunque el del 4º se ha vuelto a despegar un poco. También queda claro el carácter conservador del valor interanual (la media móvil de 4 valores), el archifamoso 9.1%. Éste valor promedio todavía esta muy alejado de la inflación, pero no ocurre lo mismo con los valores de los dos últimos trimestres. Si la oscilación periódica se mantiene, la media seguirá su curso actual: un descenso sostenido. Pero si no es así, si el próximo dato no supera el 2%, podemos ver un buen bajón en la curva amarilla.

Por último, desde 2004 la gráfica evidencia una periodicidad por trimestres: el incremento baja significativamente en el 3er trimestre, sube en el 4º y el 1º y baja ligeramente en el 2º. Para indagar en este fenómeno he generado una gráfica más:
Incremento trimestral Precio Vivienda (2004-2006) 2

Aquí se ven claras dos cosas:

1. que la periodicidad se esta cumpliendo (de momento).
2. Que la tendencia negativa continúa, e incluso se ha acelerado ligeramente (la pendiente entre el primer periodo y el segundo es menor que la pendiente entre el segundo y el tercero).



Conclusión

Y ahora, a la vista de toda lo anterior mi intrépido pronóstico*: Confiando en que en los últimos dos años se ha repetido un ciclo, me decantaría por una subida del 2.7% para el 1er trimestre de 2007. Este dato apoyaría la tesis aterrizajista (hasta cierto punto). Aunque la última gráfica me hace pensar en un valor ligeramente inferior, quizás cercano al 2.5%.

Pero la verdad, algo me dice que la tendencia cíclica se puede romper ya. Por lo tanto, creo que el dato del primer trimestre estará cercano al último valor de 2006, y que la subida del 1er trimestre de 2007 será de entre un 1.3% y un 1.5%. Esto rompería el ciclo actual, pero no desentonaría con ciclos anteriores, como los ocurridos entre 2000 y 2003.

¿Vosotros que pensáis? Venga mojaros :-)



[*disclaimer: Este pronóstico lo hago como entretenimiento. Uno raro, pero entretenimiento igualmente]

--------

* Gráfica VII: Esta anotación.
* Gráfica VI: Gráficas actualizadas a diciembre de 2006.
* Gráfica V: Inversión inmobiliaria y la bursátil en los últimos 20 años.
* Gráfica IV: Comparativa entre burbuja-1985 y la situación actual.
* Gráfica III: Evolución del precio de la vivienda 1995-2006.
* Gráfica II: Salario de becarios y contratados FPU del MEC.
* Gráfica I: EEUU en 2006 y la burbuja en Japón.


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  #3  
Antiguo 31-ene-2007, 12:07
kikollan kikollan está desconectado
Forobodero
 
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En la misma línea, quizás os interese esta otra gráfica, donde comparaba la situación actual con la burbuja de los años 90 (en este caso a partir de datos de la Sociedad de tasación).

Enlace a gráfica:
enlace

Un saludo y gracias por difundir nuestra anotación.

Kikollan
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  #4  
Antiguo 31-ene-2007, 13:05
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Gracias a vosotros Kikollan, por vuestra información


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  #5  
Antiguo 31-ene-2007, 18:30
Marai Marai está desconectado
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Iniciado por Newclo
Pero la verdad, algo me dice que la tendencia cíclica se puede romper ya. Por lo tanto, creo que el dato del primer trimestre estará cercano al último valor de 2006, y que la subida del 1er trimestre de 2007 será de entre un 1.3% y un 1.5%. Esto rompería el ciclo actual, pero no desentonaría con ciclos anteriores, como los ocurridos entre 2000 y 2003.

¿Vosotros que pensáis? Venga mojaros :-)

Soy de la misma opinión que este forero. Me parece muy dudoso que el primer trimestre de 2007 vea un subidón de transacciones y precios como los que vió el 1T2006, justo cuando empezaba a subir el euribor, pero antes de que nadie lo notase. Para ver esto habrá que esperar tres mesecillos.

No obstante, los tozudos datos siempre pueden sorprendernos. Yo prefiero seguir las indicaciones del número de transacciones a las de precios pero esos datos llevan 6 meses de retraso.


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  #6  
Antiguo 31-ene-2007, 18:47
Newclo Newclo está desconectado
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Con 3 y 6 meses de retraso en los datos y encima manipulados para sostener el argumento de "aterrizaje suave", me fio más de las sensaciones, más que nada porque para cuando los datos digan algo, ya será demasiado tarde para tomar cualquier decisión. Además, esas sensaciones que tenemos todos se están viendo respaldadas por los acontecimentos (que no los datos) de meses después. y mi sensación es de acojono exponencial sin limites.


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  #7  
Antiguo 01-feb-2007, 11:17
kikollan kikollan está desconectado
Forobodero
 
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Si, yo también creo que los datos pueden estar maquillados. Bajo esa perspectiva, mi análisis de estos datos representa el "mejor caso" posible.

Como comentáis, las sensaciones a pie de calle son más drásticas, y un conglomerado de noticias (retraso en la venta, descenso de transacciones, desaceleración de precios...) definen un escenario para el pesimismo.

Marai, en cuanto a romper el ciclo, ya te digo que yo creo que puede ocurrir así, lo que conduciría a un valor del 1.3% o similar. Por otro lado, es cierto que en diciembre de 2006 si que se cumplió mi predicción que confiaba en dicho ciclo. Pero claro, eso fue antes de la oficialización de la desaceleración/riesgo burbuja.


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  #8  
Antiguo 01-feb-2007, 12:28
Newclo Newclo está desconectado
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Kikollan, tu analisis me ha encantado, de hecho lo voy a utilizar para mostrarle la realidad a más de uno, acompañándolo de las noticias, articulos e informes principales que han ido apareciendo: Banco Mundial, Luis Angel Rojo, OCDE, informe BBVA, evolución Burbuja USA....
Mi análisis suele ser tan tremendista y directo que nadie me escucha.


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