Si busca vivienda de segunda mano, no tenga prisa

Las mejores ofertas, en pisos céntricos y antiguos

19/09/2011 - 010


Si busca vivienda de segunda mano, no tenga prisa

Las ventas de viviendas caen en picado.

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Pese a lo que puedan indicar las estadísticas, lo cierto es que las ventas de las viviendas de segunda mano siguen en picado. Al inversor potencial los expertos le recomiendan fijarse sólo en pisos céntricos y antiguos y negociar fuertes rebajas, de hasta el 20 por ciento.

Qué tipo de viviendas se venden más? ¿Las usadas o las nuevas? Bajo estas líneas, puede encontrar la respuesta: últimamente, las viviendas de segunda mano. ¿Es que son más atractivas? ¿Es que están a mejor precio? En primer lugar, hay que apuntar que las cifras, en una y en otra tipología de inmuebles, están muy deprimidas. En segundo lugar, además de las preguntas anteriores, hay que hacerse otra: ¿Qué tipo de casas se considera que son «de segunda mano»? Aparentemente, es una pregunta muy obvia. Pero no lo es tanto. Dentro de esta definición podrían estar incluidas, como dice Julio Rodríguez, ex presidente de Caja Granada y del Banco Hipotecario, los inmuebles que está vendiendo la banca, incluso los que proceden de los promotores, porque es posible, como explicamos en el primer número de septiembre, que, a la hora de adjudicarse las viviendas, los bancos paguen ya el IVA y toda vivienda que haya tributado por este impuesto se considera ya vivienda de segunda mano y tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Nada es como antes

Por tanto, no es completamente cierto que haya más transacciones de viviendas de particulares que de promotores. No ocurre como en los años del «boom» inmobiliario, en los que había más transacciones de viviendas usadas que de nuevas, porque el mercado se retroalimentaba y se movía mucho el mercado de vivienda de reposición. Pero, ahora, el profesor de la Universidad de Barcelona Gonzalo Bernardos opina que las viviendas usadas siguen siendo más caras que las nuevas, porque los particulares muestran más resistencia a la hora de bajar los precios.

Es posible, dice Rodríguez, que la bajada del IVA para las viviendas nuevas pueda provocar que los precios de las viviendas usadas caigan más. «Pero no tendrá un impacto inmediato. Tardará unos meses en surtir efecto», comenta Rodríguez.

El analista inmobiliario independiente José Barta, a un inversor con dinero que quiera aprovecharse de las ofertas presentes recomendaría buscar en el mercado de segunda mano. El de verdad, no el de los bancos. En concreto, buscaría ofertas entre las viviendas antiguas del centro, que son las que menos cargas financieras tienen.

Buceando en la vivienda usada

«Lo ideal sería que el propietario del inmueble tuviera problemas financieros, pero que no fuera la vivienda la que se les ocasionara, es decir, que el crédito que pesara sobre ella fuera reducido. Entonces, el potencial comprador tendría margen para negociar a la baja el precio», comenta este analista. «Uno de los mejores indicadores para medir el apuro económico del vendedor es el estado de conservación de la vivienda. Si no se encuentra en muy buen estado, seguramente el propietario tiene problemas, necesita vender la vivienda y se puede apretar más en la negociación del precio», asegura.

El propietario debe tener en cuenta que el clima económico ha empeorado respecto a hace un año, comenta Rodríguez. Los trabajadores temen perder su empleo y el crédito no abunda. De hecho, Barta cree que las dificultades que tienen las entidades para financiarse y los importantes vencimientos que tienen los bancos españoles hasta final de año provocarán que reduzcan aún más los préstamos que conceden. «Había poco dinero, pero ahora va a haber menos», asegura. Un factor más que deben tener en cuenta los propietarios que tengan a la venta su vivienda. Y los que se vean tentados a esperar a que los precios suban de nuevo, a que el paro caiga por debajo del 10 por ciento y a que se descongestione el crédito, que sepan que no parece que ninguna de las tres cosas vaya a suceder por ahora. Pero para vender ya hay que preparar un descuento del 20 por ciento respecto al valor actualizado de tasación.

El potencial comprador debe tener preparada y negociada la financiación antes de embarcarse en la búsqueda del piso.
Aunque comprándole la vivienda a un banco, incluso siendo una usada, se tiene prácticamente asegurado el crédito hipotecario, el margen para negociar el precio a la baja es mucho más limitado, según comenta Barta.

Aún queda mucho recorrido a la baja

Por todos estos factores, Barta opina que a los precios aún les queda un gran recorrido a la baja. «De media, hasta de un 25 por ciento», afirma. Ello supondrá un recorte total cercano al 50 por ciento. «Como ha habido tanta resistencia a las rebajas, el ajuste será muy superior al razonable y al que se habría producido en otras circunstancias», explica Barta. Sobre todo porque, como dice Julio Rodríguez, el futuro de las transacciones inmobiliarias no es muy favorable. En un clima como el actual, la gente no se aventura a comprar una vivienda.

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POLE estasmos esperando esas rebajas.

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