Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Es rentable invertir en vivienda con revalorizaciones del 9,1 %?
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #1  
Antiguo 26-ene-2007, 11:58
Sin_techo Sin_techo está desconectado
Baneable
 
Fecha de Ingreso: 22-noviembre-2006
Mensajes: 251
Gracias: 115
178 Agradecimientos de 52 mensajes
Hola a todos,

Quizá abro este tema para reflexionar sobre algo que ya se ha comentado en el foro (en ese caso mis disculpas, no siempre tengo ytiempo para chequear todo el foro).

Ayer hablando con mi novia comencé a hacer reflexiones sobre este tema. Para mi uno de los detonantes de la burbuja (a parte de la sobreoferta, el sobreendeudamiento, la falta de demanda solvente...) será la progresiva desinversión del mercado, es decir, llegará un momento en que la vivienda ya no sea rentable como inversión y muchas viviendas compradas simplemente para invertir saldrán al mercado para (¡por fin!) servir a su propósito original: Uso como vivienda y no como inversión.

Hablando sobre esto comencé a hacer reflexiones... ¿Cual debe ser la revalorización de un inmueble para que la inversión sea rentable?¿Cuando llegará el momento en que por fin la inversión no sea rentable y el dinero pase a otros mercados?¿Ha llegado ya ese momento?

Y tras tratar de informarme sobre los gastos que conlleva la compra-venta de una vivienda llegué a la conclusión (quizá errónea, por eso quiero compartir estas reflexiones con vosotros) de que la vivienda YA no es rentable como inversión, al menos si utilizamos el 9,1% de revalorización media como válida (evidentemente habrá casos en que la revalorización sea mayor y rentable). Mi razonamiento para llegar a esta conclusión es el siguiente:

Si compro un inmueble como inversión (es hipotético, no tengo ni el dinero ni las ganas de hacerlo) debo hacer frente a los siguientes gastos:

Vivienda nueva:

- IVA: 7%
- AJD: 0,5%
- Notaría: Desconozco el importe exacto de este gasto.
- (No tendré en cuenta gastos de constitución de hipoteca pues supongo que si se compra como inversión el pago no será a través de hipoteca).

En total al menos un 8% del valor de la vivienda.

Vivienda usada:

- ITP: 6-7% (depende de la comunidad)
- AJD: AJD: 0,5%
- Notaría (idem al anterior).

En total al menos un 7% del valor de la vivienda.

Cuando alguna vez (por curiosodad) me he informado en entidades bancarias sobre sus productos hipotecarios y he preguntado por los gastos asociados a la compra todas han coincidido en cifrar esos gastos en aproximadamente el 10% del valor escriturado de la vivienda (aunque habría que restar de aquí los gastos de constitución de hipoteca pues si es inversiónm suponemos que se cuenta con liquidez para hacer frente a la compra). Tomemos el 9% como aproximación de los gastos de esa compra.

Se supone que tendré el piso en propiedad durante un cierto periodo de tiempo antes de revenderlo para recuperar la inversión, en ese tiempo deberé hacer frente al IBI y las cuotas de comunidad (suponiendo que no haya derramas adicionales). Además cuando efectúe la venta del inmueble deberé hacer frente a la tributación del 18% de la plusvalía obtenidqa y no podré acogerme a la desgravación por vivienda habitual.

El resultado es que sólo los gastos iniciales se comen cualquier rentabilidad el primer año, debería esperar al menos dos años para recuperar la inversión. En dos años el cálculo de la rentabilidad sería aproximadamente del 18,2% suponiendo constante la revalorización media de la vivienda (cosa que dudo mucho). A esa rentabilidad habría que restar:

- 9% gastos de compra.
- 1,25% aproximadamente de IBI y cuotas de comunidad (este cálculo puede ser muy variable según el inmueble y para ello he utilizado los datos de la vivienda de mis padres: 100€ al mes de comunidad y unos 250 € de IBI, lo que en dos años supone: [(100 X 12) + 250] X 2 = 2900, aproximadamente el 1,25% del prcio medio de la vivienda en mi ciudad (unos 240.000€).
- 3,25% de impuestos (18% sobre el 18,2% de revalorización como impuesto sobre la plusvalía)

Resultado 9 + 1,25 + 3,25 = 13,5%.

Total rentabilidad neta en dos años = 18,2% - 13,5% = 4,7%.

Cualquier entidad online te ofrece hoy por hoy un 3% anual de rentabilidad en cuentas con total disponibilidad, seguramente (no conozco el tema) sea posible obtener rentabilidades mejores si nuestro capital se invierte esos dos años en plazo fijo o similar. Suponiendo que con algún producto de ese tipo consiguieramos un 7% en dos años (creo que es bastante factible e incluso conservador, pero tiro a la baja) y le restamos el 18% de impuesto sobre el ahorro obtendríamos una rentabilidad neta del 5,76%. Es decir: La rentabilidad de la vivienda a dos años sería aún inferior a la de muchos productos bancarios que, evidentemente, implican menos riesgos, preocupaciones y papeleos varios. O sea que para rentabilizar realmente la inversión necesitaríamos prolongar el periodo de inversión mas allá de los dos años (y eso que he supuesto una revalorización constante del 9,1% anual los próximos dos años, algo que creo está bastante lejos de la realidad). Con la actual desaceleración de precios (creo que eso nadie lo discute) ?Creeis que alguien va a invertir su dinero en vivienda a mas de dos años vista? Yo creo que no, y eso será un gran avance en el pinchazo de la burbuja pues sacará al mercado muchos pisos que hasta ahora estaban deshabitados y simplemente a la espera de revalorizaciones futuras.

Quedaría por estudiar el caso de la compra de vivienda nueva sobre plano y reventa de la opción de compra antes de escriturar, que creo que quizá si sigue siendo rentable pues elude la mayor parte de los impuestos antes citados. No haré este estudio porque sinceramente desconozco bastante el tema.

Por supuesto agradeceré cualquier corrección, sugerencia o confirmación de estas reflexiones que el resto del foro quiera hacer (siempre y cuando sean argumentadas, por supuesto).

Un saludo.


Responder Citando
  #2  
Antiguo 26-ene-2007, 12:16
nour_el_ain nour_el_ain está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
Fecha de Ingreso: 25-agosto-2006
Mensajes: 1.688
Gracias: 0
8 Agradecimientos de 7 mensajes
Bueno, te voy a hacer una pregunta, si no es indiscreción; ¿ Por qué tiene que ser rentable una vivienda? Los pisos son para vivir en ellos, yo necesito uno, me da igual que se revalorice o no, lo único que me importa es pagar un precio justo por él.
Ahora muchos foreros te darán las respuestas técnicas que necesitas. Perdona por la charla. Saludos.

Última edición por nour_el_ain; 26-ene-2007 a las 12:18


Responder Citando
  #3  
Antiguo 26-ene-2007, 12:27
( | )_euirbor===>( O ) ( | )_euirbor===>( O ) está desconectado
Burbujista abducido
 
Fecha de Ingreso: 10-octubre-2006
Mensajes: 2.901
Gracias: 1.019
2.077 Agradecimientos de 711 mensajes
No estás teniendo en cuenta la desacelereción progresiva e inevitable y que la revalorización se la sacan de la manga y no son datos correctos ya que si quieres vender tu piso en la mayoría de los casos hoy en día tienes que rebajar el precio. Antes era una buena inversión a corto plazo, eso acabó. Esas revalorizaciones son imaginarias, ¿te suena lo de los sellos?.


Responder Citando
  #4  
Antiguo 26-ene-2007, 12:30
Sin_techo Sin_techo está desconectado
Baneable
 
Fecha de Ingreso: 22-noviembre-2006
Mensajes: 251
Gracias: 115
178 Agradecimientos de 52 mensajes
Iniciado por nour_el_ain
Bueno, te voy a hacer una pregunta, si no es indiscreción; ¿ Por qué tiene que ser rentable una vivienda? Los pisos son para vivir en ellos, yo necesito uno, me da igual que se revalorice o no, lo único que me importa es pagar un precio justo por él.
Ahora muchos foreros te darán las respuestas técnicas que necesitas. Perdona por la charla. Saludos.

Hola,

No he debido explicarme bien, yo ni quiero ni pido que la inversión en vivienda sea rentable, mas al contarrio creo que deberían tomarse medidas para garantizar una escasa o nula rentabilidad para así evitar la acaparación/especulación de vivienda. Mis reflexiones iban simplemente encaminadas a tratar de averiguar en que momento dejará de ser rentable como inversión y si ese momento ha llegado ya. No por intereses personales (ni tengo ni pienso hacer inversión en vivienda salvo en la mía habitual, cuando consiga adquirirla) sino porque creo que es puede ser uno mas de los detonantes del pinchazo de la burbuja: El mercado ha sido adulterado durante estos años en gran medida debido a la fuerte inversión en vivienda, cuando deje de suponer una inversión rentable creo que será mucho mas sencillo devolver el mercado a sus cauces 'naturales', es decir, una vivienda por unidad familiar o a lo mas dos siendo una de ellas segunda vivienda en zona de playa/sierra/turismo y que no influye por tanto en el precio de la vivienda habitual del resto de ciudadanos.

Espero que así quede clara mi motivación para estas reflexiones.

Un saludo.


Responder Citando
  #5  
Antiguo 26-ene-2007, 12:34
Sin_techo Sin_techo está desconectado
Baneable
 
Fecha de Ingreso: 22-noviembre-2006
Mensajes: 251
Gracias: 115
178 Agradecimientos de 52 mensajes
Iniciado por ( | )_euirbor===>( O )
No estás teniendo en cuenta la desacelereción progresiva e inevitable y que la revalorización se la sacan de la manga y no son datos correctos ya que si quieres vender tu piso en la mayoría de los casos hoy en día tienes que rebajar el precio. Antes era una buena inversión a corto plazo, eso acabó. Esas revalorizaciones son imaginarias, ¿te suena lo de los sellos?.

Trataba de hacer un cálculo completamente hipotético y comprensible para nuncabajistas acérrimos que dejarían de escucharte con tal que les hablases de la posibilidad de correcciones bruscas y rebajas de precio. Es decir, trato de argumentar esta reflexión partiendo de unos argumentos que puedan ser 'aceptados' por aquellos que no son burbujistas y/o no recaban habitualmente mucha información sobre el estado actual del mercado inmobiliario. Vamos, cálculos hipotéticos que puedan convencer hasta a mi tío el del pueblo que dice eso de que "La vivienda nunca baja" y jamás ha oido hablar de ralentización o aterricismo.

Un saludo.


Responder Citando
  #6  
Antiguo 26-ene-2007, 12:36
nour_el_ain nour_el_ain está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
Fecha de Ingreso: 25-agosto-2006
Mensajes: 1.688
Gracias: 0
8 Agradecimientos de 7 mensajes
Te has explicado perfectamente. El problema es que cuando leo la palabra vivienda al lado de la palabra inversión me pongo malita . Será por el ambiente pepitil en el que vivo. Esa es una de las frases favoritas de mis compañeros de trabajo, jeje.


Responder Citando
  #7  
Antiguo 26-ene-2007, 12:54
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
Fecha de Ingreso: 20-septiembre-2006
Mensajes: 3.482
Gracias: 3
49 Agradecimientos de 32 mensajes
¿Cuando llegará el momento en que por fin la inversión no sea rentable y el dinero pase a otros mercados?¿Ha llegado ya ese momento?

creo que te equivocas al pensar que el "inversor" en vivienda dejará el mercado para invertir en otra cosa.
la inversión inmobiliaria no tiene nada que ver con otras inversiones.
yo no conozco a nadie que pida un crédito de 300.000 euros para invertir en telefónicas.

- creo que el 80% de las operaciones inmobiliarias tienen dieron negro y no pagan ni tantos impuestos de iva ni por plusvalías.

-creo que la vivienda se puede alquilar y ganaría mucho mas que los gastos (hay contratos de 11 meses)

- creo que nadie compra una vivienda que pague 100 euros de comunidad si piensa tener la vivienda vacía. (a no ser que este muy bien de precio)

Cualquier entidad online te ofrece hoy por hoy un 3% anual de rentabilidad en cuentas con total disponibilidad,

quitale el 18% que se lleva hacienda... = 2.4%


Responder Citando
  #8  
Antiguo 26-ene-2007, 12:59
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
Fecha de Ingreso: 20-septiembre-2006
Mensajes: 3.482
Gracias: 3
49 Agradecimientos de 32 mensajes
Piensa tambien que hay otros tipos de inversores.

por ejemplo los que buscan refugio de su dinero, no rentabilidad sino refugio. (saben que una vivienda es una vivienda y el dinero es papel que no cuesta nada imprimirlo)

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=25008


Responder Citando
  #9  
Antiguo 26-ene-2007, 13:12
arrhenius arrhenius está desconectado
Burbujista abducido
 
Fecha de Ingreso: 05-diciembre-2006
Mensajes: 2.991
Gracias: 2.561
2.322 Agradecimientos de 629 mensajes
Iniciado por Sin_techo
Hola a todos,

Quizá abro este tema para reflexionar sobre algo que ya se ha comentado en el foro (en ese caso mis disculpas, no siempre tengo ytiempo para chequear todo el foro).

Ayer hablando con mi novia comencé a hacer reflexiones sobre este tema. Para mi uno de los detonantes de la burbuja (a parte de la sobreoferta, el sobreendeudamiento, la falta de demanda solvente...) será la progresiva desinversión del mercado, es decir, llegará un momento en que la vivienda ya no sea rentable como inversión y muchas viviendas compradas simplemente para invertir saldrán al mercado para (¡por fin!) servir a su propósito original: Uso como vivienda y no como inversión.

Hablando sobre esto comencé a hacer reflexiones... ¿Cual debe ser la revalorización de un inmueble para que la inversión sea rentable?¿Cuando llegará el momento en que por fin la inversión no sea rentable y el dinero pase a otros mercados?¿Ha llegado ya ese momento?

Y tras tratar de informarme sobre los gastos que conlleva la compra-venta de una vivienda llegué a la conclusión (quizá errónea, por eso quiero compartir estas reflexiones con vosotros) de que la vivienda YA no es rentable como inversión, al menos si utilizamos el 9,1% de revalorización media como válida (evidentemente habrá casos en que la revalorización sea mayor y rentable). Mi razonamiento para llegar a esta conclusión es el siguiente:

Si compro un inmueble como inversión (es hipotético, no tengo ni el dinero ni las ganas de hacerlo) debo hacer frente a los siguientes gastos:

Vivienda nueva:

- IVA: 7%
- AJD: 0,5%
- Notaría: Desconozco el importe exacto de este gasto.
- (No tendré en cuenta gastos de constitución de hipoteca pues supongo que si se compra como inversión el pago no será a través de hipoteca).

En total al menos un 8% del valor de la vivienda.

Vivienda usada:

- ITP: 6-7% (depende de la comunidad)
- AJD: AJD: 0,5%
- Notaría (idem al anterior).

En total al menos un 7% del valor de la vivienda.

Cuando alguna vez (por curiosodad) me he informado en entidades bancarias sobre sus productos hipotecarios y he preguntado por los gastos asociados a la compra todas han coincidido en cifrar esos gastos en aproximadamente el 10% del valor escriturado de la vivienda (aunque habría que restar de aquí los gastos de constitución de hipoteca pues si es inversiónm suponemos que se cuenta con liquidez para hacer frente a la compra). Tomemos el 9% como aproximación de los gastos de esa compra.

Se supone que tendré el piso en propiedad durante un cierto periodo de tiempo antes de revenderlo para recuperar la inversión, en ese tiempo deberé hacer frente al IBI y las cuotas de comunidad (suponiendo que no haya derramas adicionales). Además cuando efectúe la venta del inmueble deberé hacer frente a la tributación del 18% de la plusvalía obtenidqa y no podré acogerme a la desgravación por vivienda habitual.

El resultado es que sólo los gastos iniciales se comen cualquier rentabilidad el primer año, debería esperar al menos dos años para recuperar la inversión. En dos años el cálculo de la rentabilidad sería aproximadamente del 18,2% suponiendo constante la revalorización media de la vivienda (cosa que dudo mucho). A esa rentabilidad habría que restar:

- 9% gastos de compra.
- 1,25% aproximadamente de IBI y cuotas de comunidad (este cálculo puede ser muy variable según el inmueble y para ello he utilizado los datos de l` vivienda de mis padres: 100€ al mes de comunidad y unos 250 € de IBI, lo que en dos años supone: [(100 X 12) + 250] X 2 = 2900, aproximadamente el 1,25% del prcio medio de la vivienda en mi ciudad (unos 240.000€).
- 3,25% de impuestos (18% sobre el 18,2% de revalorización como impuesto sobre la plusvalía)

Resultado 9 + 1,25 + 3,25 = 13,5%.

Total rentabilidad neta en dos años = 18,2% - 13,5% = 4,7%.

Cualquier entidad online te ofrece hoy por hoy un 3% anual de rentabilidad en cuentas con total disponibilidad, seguramente (no conozco el tema) sea posible obtener rentabilidades mejores si nuestro capital se invierte esos dos años en plazo fijo o similar. Suponiendo que con algún producto de ese tipo consiguieramos un 7% en dos años (creo que es bastante factible e incluso conservador, pero tiro a la baja) y le restamos el 18% de impuesto sobre el ahorro obtendríamos una rentabilidad neta del 5,76%. Es decir: La rentabilidad de la vivienda a dos años sería aún inferior a la de muchos productos bancarios que, evidentemente, implican menos riesgos, preocupaciones y papeleos varios. O sea que para rentabilizar realmente la inversión necesitaríamos prolongar el periodo de inversión mas allá de los dos años (y eso que he supuesto una revalorización constante del 9,1% anual los próximos dos años, algo que creo está bastante lejos de la realidad). Con la actual desaceleración de precios (creo que eso nadie lo discute) ?Creeis que alguien va a invertir su dinero en vivienda a mas de dos años vista? Yo creo que no, y eso será un gran avance en el pinchazo de la burbuja pues sacará al mercado muchos pisos que hasta ahora estaban deshabitados y simplemente a la espera de revalorizaciones futuras.

Quedaría por estudiar el caso de la compra de vivienda nueva sobre plano y reventa de la opción de compra antes de escriturar, que creo que quizá si sigue siendo rentable pues elude la mayor parte de los impuestos antes citados. No haré este estudio porque sinceramente desconozco bastante el tema.

Por supuesto agradeceré cualquier corrección, sugerencia o confirmación de estas reflexiones que el resto del foro quiera hacer (siempre y cuando sean argumentadas, por supuesto).

Un saludo.


Ademas de lo que comenta ex-burbu, con lo que estoy de acuerdo, hay un pequeño fallo que veo, dices que la vivienda sube un 9,1% al año, y que tras 2 años se ha revalorizado un 18,2, eso es 9,1*2, y esta mal calculado, ya que no has tenido en cuenta la revalorizacion de la revalorizacion, para que veas la diferencia (es bastante) :

la primera columna es calculandolo como tu lo has hecho, la segunda bien

años %mal %bien
1 9,1 9,1
2 18,2 19,0
3 27,3 29,8
4 36,4 41,6
5 45,5 54,56
..

Como ves la revalorizacion con los años va siendo cada vez mas jugosa, luego viene el problema de que los gastos de escalera y demas van subiendo con el ipc (3%), no al ritmo magico inmoviliario (9,1) con lo que cada año que pasa la diferencia entre revalorizacion y costes es cada vez mas grande.. ademas le sumamos que lo puedes alquilar..

9,1% es una BURRADA de revalorizacion, es rentable invertir con esa revalorizacion? SI SI SI SI SI y SI obviamente no si la vendes en 1 año o dos, pero en 3 o 4 años si sigue subiendo al 9,1% es un chollazo de inversion con las ventajas añadidas de las inversiones inmuebles.

Las viviendas deberian crecer por debajo del IPC para que el sistema sea sostenible (todo el mundo pueda acceder a una vivienda digna)


Responder Citando
  #10  
Antiguo 26-ene-2007, 13:15
Sin_techo Sin_techo está desconectado
Baneable
 
Fecha de Ingreso: 22-noviembre-2006
Mensajes: 251
Gracias: 115
178 Agradecimientos de 52 mensajes
Iniciado por ex-burbujista
creo que te equivocas al pensar que el "inversor" en vivienda dejará el mercado para invertir en otra cosa.
la inversión inmobiliaria no tiene nada que ver con otras inversiones.
yo no conozco a nadie que pida un crédito de 300.000 euros para invertir en telefónicas.

Es cierto que la inversión inmobiliarioa es bastante diferente a muchas otra, pero en el tema del crédito para invertir en vivienda creo que es minoritario: El que usa la vivienda como inversión dispone de dinero para hacer esa inversión, el que pide una hipoteca para pagar la vivienda normalmente es cierto que tiene en cuenta la revalorización de la misma, pero no la compra sólo como inversión sino que piensa en utilizarla para sí durante un tiempo y quizá recibir una plusvalía cuando decida venderla. El que compra vivienda sólo como inversión no suele vivir en ella ni solicitar hipotecas para su compra.

- creo que el 80% de las operaciones inmobiliarias tienen dieron negro y no pagan ni tantos impuestos de iva ni por plusvalías.

Ahí te doy la razón, el dinero negro está presente en gran medida en el mercado inmobiliario, pero creo que tampoco sería tan difícil controlarlo, simplemente hace falta voluntad política y medios.

-creo que la vivienda se puede alquilar y ganaría mucho mas que los gastos (hay contratos de 11 meses)

Según la LAU del 94 el plazo de arrendamiento de una vivienda será pactado libremente entre las partes, por lo que podrían existir contratos de 11 meses como dices... No obstante si la duración pactada es inferior a 5 años el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta esos 5 años siempre que el inquilino lo desee. La única forma de evitar esa prórroga automática del plazo es hacer constar claramente en el contrato que el propietario necesitará hacer uso propio de esa vivienda antes de esos 5 años. Y creo que la gran mayoría de los inquilinos no alquilarían un inmueble si en el contrato de alquiler ven una claúsula que dice que el propietario reclamará el uso del inmueble en 11 meses.

- creo que nadie compra una vivienda que pague 100 euros de comunidad si piensa tener la vivienda vacía. (a no ser que este muy bien de precio)

Sobre eso no tengo estadísticas para rebatírtelo argumentadamente pero no creo que la cuota de comunidad de muchas viviendas en poblaciones grandes sea muy inferior a ese dinero. Aún suponiendo que la cuota mensual de comunidad es de la mitad, seguiría saliendo una rentabilidad neta a los dos años del 5,4%, aún inferior a la rentabilidad de muchos productos bancarios.


quitale el 18% que se lleva hacienda... = 2.4%

Ya tuve en cuenta ese impuesto en mis cálculos:

Suponiendo que con algún producto de ese tipo consiguieramos un 7% en dos años (creo que es bastante factible e incluso conservador, pero tiro a la baja) y le restamos el 18% de impuesto sobre el ahorro obtendríamos una rentabilidad neta del 5,76%

Un saludo.


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado


Temas Similares
Tema Autor Foro Respuestas Último mensaje
Invertir en vivienda en Budapest Diodenal Burbuja Inmobiliaria 51 25-dic-2009 13:09
Martinsa se apuntó revalorizaciones de terrenos hasta del 19.000% TYRELL Burbuja Inmobiliaria 2 08-dic-2008 10:07
Montar un foro tipo “Burbuja.info” es rentable?¿Cómo de rentable? jorge Guardería 33 19-ene-2008 18:43
Alquilar una vivienda es cada vez más rentable que comprarla mdemichel Burbuja Inmobiliaria 30 21-sep-2007 22:31
PEDRO ARROJO: "LA HUERTA ES RENTABLE, PERO ES MÁS RENTABLE EL TINGLADO URBANÍSTICO" no vendo ná Burbuja Inmobiliaria 1 26-ago-2006 16:13


La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 04:37.