Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Es rentable invertir en vivienda con revalorizaciones del 9,1 %?
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  #11  
Antiguo 26-ene-2007, 13:25
Jose Jose está desconectado
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Iniciado por ex-burbujista
Piensa tambien que hay otros tipos de inversores.

por ejemplo los que buscan refugio de su dinero, no rentabilidad sino refugio. (saben que una vivienda es una vivienda y el dinero es papel que no cuesta nada imprimirlo)

http://www.burbuja.info/inmobiliaria...ad.php?t=25008

Es la escusa más tonta que te he visto dar desde que ando por el foro.Un inversor de verdad nunca busca un refugio a su dinero, siempre hay oportunidades dentro o fuera del país , pero el dinero nunca se deja durmiendo.
Una vivienda cerrada te imposibilita la liquidez y el movimiento del capital.En caso de recesión es nefasta ya que acusa pérdida de valor.
Los verdaderos inversores en vivienda ya se han marchado a Asia y a europa del Este hace 3 años.
Los verdaderos inversores en vivienda necesitan crecimentos anuales sostenidos y superiores al 10%. Ya que por el tipo de activo se requieren grandes capitales. Mirate las condiciones de la banca privada para los grandes patrimonios y lo entenderás cualquiera te asegura un 10% anual.

Confundes a veces invertir con comprar a crédito. Es importante distinguir esto ya que cuando compras al contado eres tu el que invierte mientras que cuando financias es el banco el que lo hace.

Por último piensa que Europa destina fondos para la cooperación y el desarrollo de los paises que ingresan en la comunidad económica europea. Nadie regala el dinero , ni siquiera las instituciones.
Se inyectan enormes enormes cantidades de dinero para dinamizar las economías de una zona y los bancos vienen detrás para financiarlo todo.

España ha sido receptora neta de fondos durante muchos años, ahora se debe más dinero a los bancos europeos que nunca.

Los paises del Este acaban de ingresar en la Unión y ya llegan las primeras partidas de estos fondos.¿A que no sabes donde esta el próximo filón inmobiliario? Rumania, Hungría, rep.checa, eslovaquia etc..

Lo de invertir en viviendas en españa se ha acabado y además debo añadir que desde el exterior también lo perciben así, ya que en 2006 hemos tenido más vendedores extrangeros que compradores. El dinero circula por Europa, nunca duerme y la ola Española ya ha pasado.

Saludos cordiales, eres un digno adversario aunque a veces me sorprenden tus patinazos.


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  #12  
Antiguo 26-ene-2007, 13:26
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
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Iniciado por Sin_techo

Según la LAU del 94 el plazo de arrendamiento de una vivienda será pactado libremente entre las partes, por lo que podrían existir contratos de 11 meses como dices... No obstante si la duración pactada es inferior a 5 años el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta esos 5 años siempre que el inquilino lo desee. La única forma de evitar esa prórroga automática del plazo es hacer constar claramente en el contrato que el propietario necesitará hacer uso propio de esa vivienda antes de esos 5 años. Y creo que la gran mayoría de los inquilinos no alquilarían un inmueble si en el contrato de alquiler ven una claúsula que dice que el propietario reclamará el uso del inmueble en 11 meses.

corrigeme o los contratos menores de un año no son prorrogables. son de temporada.

Tu error basico es que si los gastos de compra son del 10% y vendes el primer año aunque haya una revalorizacion del 15% pierdes dinero.
pero no es el caso. o compras y escrituras muy bajo o es una inversion a mas largo plazo.
tu pones dos años para que te coincida "un poco de retabilidad" pero poca, jeje.


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  #13  
Antiguo 26-ene-2007, 13:33
Jose Jose está desconectado
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Iniciado por ex-burbujista
corrigeme o los contratos menores de un año no son prorrogables. son de temporada.

Tu error basico es que si los gastos de compra son del 10% y vendes el primer año aunque haya una revalorizacion del 15% pierdes dinero.
pero no es el caso. o compras y escrituras muy bajo o es una inversion a mas largo plazo.
tu pones dos años para que te coincida "un poco de retabilidad" pero poca, jeje.

A lo mejor piensas que no se investigan las operaciones escrituradas por 10 cuando en el mercado se vende por 30.

Un inversor de verdad simpre tiene algo de dinero negro pero su obsesión siempre es blanquearlo.

Además debo añadir que el los potenciales compradores cada vez tienen dinero negro, ya cuesta encontrar personas con 30.000€ en negro.

Saludos;


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  #14  
Antiguo 26-ene-2007, 13:34
Sin_techo Sin_techo está desconectado
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Hola "Arrhenius",

Ciertamente al no calcular la revalorización de la revalorización he cometido un error matemático, te doy toda la razón. Aún así como tu dices la revalorización en dos años pasaría del 18,2% erróneamente calculado por mi al 19%, pero tampoco había metido en el cálculo, como bien apuntas, la subida de la cuota de comunidad, además de la subida del IBI ni la revalorización sobre la revalorización del mismo dinero en productos bancarios. Dicho todo esto habrá una probable variación del cálculo pero no creo que sea excesiva.

Luego ya viene el tema de que la inversión si es rentable a 3 o 4 años. Eso es precisamente a lo que quería llegar: La inversión hasta hace poco era rentable a corto plazo, poco a poco estamos ampliando el plazo para rentabilizarla a "3 o 4 años" como tú mismo dices. Eso, bajo mi punto de vista, hace mucho mas arriesgada la 'apuesta': es relativamente sencillo predecir el comportamiento del mercado a corto plazo, pero ¿Quien se arriesga en el escenario actual de mercado a apostar porque esas revalorizaciones se mantendrán o aumentarán durante 3 o 4 años?

Un saludo.


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  #15  
Antiguo 26-ene-2007, 13:34
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
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Iniciado por Jose
Es la escusa más tonta que te he visto dar desde que ando por el foro.Un inversor de verdad nunca busca un refugio a su dinero, siempre hay oportunidades dentro o fuera del país , pero el dinero nunca se deja durmiendo.
Una vivienda cerrada te imposibilita la liquidez y el movimiento del capital.En caso de recesión es nefasta ya que acusa pérdida de valor.
Los verdaderos inversores en vivienda ya se han marchado a Asia y a europa del Este hace 3 años.
Los verdaderos inversores en vivienda necesitan crecimentos anuales sostenidos y superiores al 10%. Ya que por el tipo de activo se requieren grandes capitales. Mirate las condiciones de la banca privada para los grandes patrimonios y lo entenderás cualquiera te asegura un 10% anual.

Pues chico no tienes ni idea de como va el mundo.

puede que tu confundas especuladores con inversores.

Cuando viajes cada terreno que veas sin cultivar, (incluso cultivados raramente dan rentabilidad ninguna, mi familia tiene tierras alquiladas y le pagan una cantidad simbolica) cada finca, cada casa sin uso cotidiano piensa que es una propiedad que seguramente el dueño pierda dinero, incluso vale menos ahora que hace 10 años. ¿por que no la venden? Cada uno tiene unos intereses "al tener invertido ".

puede que tu no tengas dinero y no veas como se deprecia... hay gente que se ha dado cuenta que 1 millon en 1975 era un dineral y hoy no vale nada y prefiere tener un pisito que siempre sera un pisito.
otros invierten en oro (que no dan rentabilidad por alquiler ni se puede usar para las vacaciones.)

Última edición por ex-burbujista; 26-ene-2007 a las 13:41


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  #16  
Antiguo 26-ene-2007, 13:39
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Iniciado por Jose
A lo mejor piensas que no se investigan las operaciones escrituradas por 10 cuando en el mercado se vende por 30.

Un inversor de verdad simpre tiene algo de dinero negro pero su obsesión siempre es blanquearlo.

Además debo añadir que el los potenciales compradores cada vez tienen dinero negro, ya cuesta encontrar personas con 30.000€ en negro.

Saludos;

Creo que desconoces completamente el mercado.

a los inversors que yo conozco les encanta el dinero negro y no pagar impuestos.

los potenciales compradores (no importa si es negro o blanco lo que importa es que no aparezca como entragado) los bancos entregan un dinero que no tiene que coincidir con el que figura en la escritura. y para el vendedor es "dinero negro". mas simple el agua.


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  #17  
Antiguo 26-ene-2007, 13:47
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Varias cositas.

Primero: sí hay gente que """invierte""" en telefónicas u otros activos "a crédito". No se si alguien habrá escuchado la publicidad de la "cuenta cuatriplica" de Selftrade; además están lo que se llama posiciones "cortas", por ejemplo "alquilando" un activo y venderlo esperando que baje para comprarlo posteriormente a menor precio. También hay productos muy apalancados en los que """invirtiendo""" 1000 euros sacas la ganancia o pérdida de comprar 50000 euros en barriles de crudo para luego venderlos.

Esa es la especulación pura y dura, y cualquier asesor con dos dedos de frente lo desaconseja a menos que sepas mucho y seas realmente consciente de lo que haces. Hay gente que se ha metido así en el mercado de la vivienda; para algunos ha sido un chollo pero para otros va a ser el llanto y el rechinar de dientes.

Segundo: cuando uno invierte en vivienda, si es un inversor medianamente inteligente, alquilará para sacarle más rendimiento a la inversión y reducir el riesgo. Pero eso requiere poner algo de tu parte, como es mantener el piso en condiciones, asegurarte de quién es realmente el inquilino, exigir unas garantías como avales, etc.

Tercero: para decidir invertir en vivienda el cálculo es sencillo. La deuda pública ofrece una rentabilidad casi casi casi asegurada, con lo cual es la referencia de rentabilidad mínima; todo lo que suba de ahí tiene un riesgo que debe ser evaluado y como el umbral de riesgo asumible es relativo no se puede sacar un umbral general que sirva para todo el mundo.

De esa forma, aunque la vivienda solo suba un 2% o incluso baje, no se puede inferir que los inversores acudirán en masa a vender. Porque obtinen rendimientos del alquiler y eso hace que las fluctuaciones a corto-medio plazo no les afecten mientras el mercado de alquiler esté fuerte.

Cuarto: No confundamos inversión con especulación ni especulación con inversión. Que hay personas dadas a llamar inversión a cualquier cosa y viceversa.


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  #18  
Antiguo 26-ene-2007, 13:47
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Iniciado por Sin_techo
Hola "Arrhenius",

Ciertamente al no calcular la revalorización de la revalorización he cometido un error matemático, te doy toda la razón. Aún así como tu dices la revalorización en dos años pasaría del 18,2% erróneamente calculado por mi al 19%, pero tampoco había metido en el cálculo, como bien apuntas, la subida de la cuota de comunidad, además de la subida del IBI ni la revalorización sobre la revalorización del mismo dinero en productos bancarios. Dicho todo esto habrá una probable variación del cálculo pero no creo que sea excesiva.

Luego ya viene el tema de que la inversión si es rentable a 3 o 4 años. Eso es precisamente a lo que quería llegar: La inversión hasta hace poco era rentable a corto plazo, poco a poco estamos ampliando el plazo para rentabilizarla a "3 o 4 años" como tú mismo dices. Eso, bajo mi punto de vista, hace mucho mas arriesgada la 'apuesta': es relativamente sencillo predecir el comportamiento del mercado a corto plazo, pero ¿Quien se arriesga en el escenario actual de mercado a apostar porque esas revalorizaciones se mantendrán o aumentarán durante 3 o 4 años?

Un saludo.


Totalmente de acuerdo, cada dia que pasa los pelotazos que daba la gente en 3 meses ya no se pueden dar, y esta claro que a 9,1% en vez de un 20% anual la cosa ya no es tan rentable, lo que digo es que si me GARANTIZAN (es mas bien ironico, nadie puede garantizarlo) que la vivienda va a subir un 9,1% al año SIEMPRE, entonces es rentable comprar (ganas menos que en bolsa, pero a la renta fija la ganas de largo)


Pienso que es insostenible un mercado en el que las viviendas suban un 9,1% anual ..


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  #19  
Antiguo 26-ene-2007, 13:56
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Es la escusa más tonta que te he visto dar desde que ando por el foro.Un inversor de verdad nunca busca un refugio a su dinero, siempre hay oportunidades dentro o fuera del país , pero el dinero nunca se deja durmiendo.
Una vivienda cerrada te imposibilita la liquidez y el movimiento del capital.En caso de recesión es nefasta ya que acusa pérdida de valor.

Un inversor de verdad sí que busca refugio a su dinero en determinadas circustancias. Pero la vivienda no es muy bueno como valor refugio ya que, como bien comentas, tiene una liquidez muy pequeña.

Iniciado por Jose
Los verdaderos inversores en vivienda necesitan crecimentos anuales sostenidos y superiores al 10%. Ya que por el tipo de activo se requieren grandes capitales. Mirate las condiciones de la banca privada para los grandes patrimonios y lo entenderás cualquiera te asegura un 10% anual.

Si compras a buen precio, cosa que hace un inversor de verdad, con buen potencial de rendimientos por alquiler ese 10% anual es relativamente fácil.

Y no, nadie te ASEGURA un 10% ni de coña.

Iniciado por Jose
Confundes a veces invertir con comprar a crédito. Es importante distinguir esto ya que cuando compras al contado eres tu el que invierte mientras que cuando financias es el banco el que lo hace.

no, confunde invertir con especular. Al igual que los hay que confunden especular con invertir. Y financiar no significa que invierta el banco, eso es una bobada.


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  #20  
Antiguo 26-ene-2007, 14:01
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puede que tu no tengas dinero y no veas como se deprecia... hay gente que se ha dado cuenta que 1 millon en 1975 era un dineral y hoy no vale nada y prefiere tener un pisito que siempre sera un pisito.
otros invierten en oro (que no dan rentabilidad por alquiler ni se puede usar para las vacaciones.)

efectivamente tener billetes debajo del colchón (o en una "cuenta remunerada" cuando los tipos reales son negativos) es antieconómico a menos que sea dinero negro. Pero no por eso hay que lanzarse a comprar cualquier cosa.

Y el oro no es una inversión, sino un valor refugio para tiempos muy jodidos.


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