¿Por qué se venden más pisos de segunda mano que nuevos? - elConfidencial.com

E. Sanz.- 12/09/2011 (06:00h)

Entre abril y junio de 2011 se vendieron en España más de 60.000 pisos de segunda mano, el doble que nuevos -sin incluir la VPO-, según los datos de Fomento conocidos el viernes. Esta circunstancia no es nueva sino que lleva produciéndose más de un año y medio. En pleno boom inmobiliario también se vendían más pisos usados que nuevos, como muestra el gráfico adjunto, aunque por razones muy diferentes.



Empecemos por lo que lleva sucediendo desde finales de 2009. Según los expertos consultados por El Confidencial, las estadísticas de Fomento incluyen en el apartado de viviendas de segunda mano una cifra bastante significativa de inmuebles vendidos por bancos y cajas.

Estas entidades están dando salida a sus pisos gracias a mejores condiciones de financiación respecto a activos que no forman parte de sus balances, lo que unido a la restricción del crédito a las familias para la compra de vivienda, "está obstaculizando y frenando la venta de inmuebles en manos de particulares y promotoras", tal y como apunta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

En su opinión, nos encontramos en un momento en el que "quien puede comprar porque cuenta con dinero tiene libertad a la hora de acceder al mercado inmobiliario frente a quien depende de la financiación del banco o caja para poder comprar piso. Ahora mismo lo importante no es querer sino poder".

¿Qué se entiende por vivienda usada a efectos estadísticos?

Para entender mejor los datos es fundamental aclarar conceptos: qué es vivienda nueva y qué segunda mano. A efectos estadísticos y fiscales la diferencia no depende de la antigüedad del inmueble, de su fecha de construcción ni de entrega... La clave radica en si se trata de primera transmisión, segunda, tercera…

“Cuando una vivienda ha sido ya inscrita en el registro de la propiedad deja de ser nueva”, explican a El Confidencial desde el Colegio de Notarios de España, organismo que facilita a Fomento los datos para la elaboración de las estadísticas sobre compraventa de inmuebles.

Por tanto, todas las viviendas terminadas de promotoras, con la licencia de ocupación e inscritas en el registro y siempre y cuando su propiedad haya pasado a manos de las entidades financieras -ya sea en forma de dación o de adjudicación en subasta-, dejan de considerarse viviendas nuevas tanto a efectos fiscales –no tributarían por el IVA sino por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)-.

Quedarían, por tanto, fuera, los inmuebles sin finalizar, en proceso de obra. En el blog del SIMA, aclaraban recientemente este último aspecto. "Cuando el promotor paga la deuda contraída con la entidad financiera con un inmueble residencial en ejecución, de forma que se produce una cesión jurídica de los derechos de la propiedad, para que sea la entidad financiera la que concluya la obra, al no haber transmisión de las viviendas ni certificado de fin de obra, el banco o caja podrá comercializar estas viviendas como obra nueva". La Agencia Tributaria aclara también algunas de estas dudas en su página web.

Basándonos en las series históricas de Fomento, que se remontan hasta 2004, también se puede observar el mismo fenómeno. En pleno boom inmobiliario (entre 2004 y 2007), las ventas de segunda mano también superaban con creces las de inmuebles nuevos, aunque por circunstancias muy diferentes a las actuales. "Entonces el ciclo de la compraventa se retroalimentaba. El fenómeno de la reposición cobró fuerza. Muchas familias vendían sus casas para comprarse una mejor, ya fuera ésta nueva o usada", coinciden en señalar Jesús Duque de Alfa Inmobiliaria y Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores "Además, muchos inmigrantes también entraron en el mercado inmobiliario, especialmente en el segmento de la segunda mano", añade.

¿Qué sucederá en los próximos meses?

Sobre el futuro del sector en la recta final del año, todo son interrogantes. Los datos conocidos recientemente muestran cómo el sector se está ajustando más vía cantidades -desplome de las ventas- que vía precios.

Para David Moya, en el segmento de la vivienda usada también han jugado a favor los precios que, en su opinión, se han ajustado mucho más que en el segmento de vivienda nueva. "Los precios se encuentran en muchas zonas en niveles de 2005. En el caso de las viviendas usadas, la posibilidad de maniobra a la hora de bajar precios ha sido mayor que en la vivienda nueva. Para este tipo de inmuebles, quienes compraron a partir de 2005 se han encontrado con las manos atadas".

Por el contrario Carlos Smerdou cree que todavía se producirán ajustes en el mercado de la segunda mano mientras que en el caso de la vivienda nueva será clavé la ubicación de los inmuebles. "No es lo mismo una zona donde hay escasez de oferta que en otras con sobreoferta. En éstas los precios seguirán cayendo".

Las elecciones del 20-N, en el punto de mira

En la recta final del año también pueden jugar un papel importante las elecciones del 20 de noviembre. "Los periodos preelectorales son muy malos para la economía. Durante tres o seis meses el mercado se queda quieto a la espera de acontecimientos", apunta Jesús Duque. "No nos van a sorprender", asegura al ser preguntado sobre el camino que pueden tomar las promesas electorales en materia de vivienda.

A la espera de conocer el contenido de los programas electorales, el sector cuenta ya con la rebaja del IVA del 8% al 4% anunciada a mediados de agosto por el Gobierno para la adquisición de vivienda nueva. Esta medida podría impulsar las operaciones a finales de año inclinando algo la balanza a favor de los inmuebles de primera transmisión. Si bien, dicha medida ha despertado bastante recelo en el sector que, por un lado aplaude la noticia, pero por otro, asegura que "no será suficiente para cambiar el rumbo bajista del mercado inmobiliario español", según comentaba Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com cuando se conoció la noticia.

Para los promotores inmobiliarios, la medida beneficia a la banca y aseguran que no tendrá efecto sobre las constructoras e inmobiliarias si no va acompañado de financiación. Opinión que comparten algunas agencias inmobiliarias. "Pensamos que favorece a un segmento muy concreto del mercado como son los bancos", asegura David Moya. En su opinión, "la reducción del IVA no nos puede parece una medida mala, pero pensamos que es parcial ya que sólo atañe a una parte del mercado inmobiliario como es la vivienda nueva. Sesga mucho el mercado y limita la capacidad de elección del consumidor para que pueda elegir el producto que realmente le interesa".

Para Jesús Duque, esta rebaja "no será un factor determinante en la compra de un piso nuevo ya que el comprador puede conseguir fácilmente una rebaja del 4% al negociar con el promotor y la banca". Para Fernando Encinar, tal como estaba el mercado, hoy día, negociando con un promotor no es difícil conseguir descuentos incluso mayores del 4%".

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En la segundamano los precios han bajado considerablemente, mientras que en nuevo las bajadas son de menor importe y más puntuales.
Yo mismo vendí un piso que en la burbuja alcanzó los 168.000 por 115.000 a finales de 2010.
Conozco un caso de una casa que en plena burbuja pedían por ella 130.000. Después de años a la venta cerraron el trato por 95.000 en el 2009.
Conozco a una pareja que tiene un piso a la venta por menos de lo que les costó, y ni aún así los llaman.
Excepto algunos propietarios que aún siguen en el porqueyolovalguismo el resto ha entrado en la razonabilidad de si no lo bajo no lo venderé nunca.
En las viviendas nuevas, salvo alguna excepción de últimos pisos por vender o necesidad del promotor es más difícil pillar chollos de verdad.

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Otro motivo es que los pisos nuevos, al menos en las grandes ciudades, son diminutos.
Si quieres un piso de más metros solo quedan los de segunda mano.

para mí como ya se ha comentado el factor determinante es el precio, en mi bloque pisos en plena burbuja 240000 euros, actualmente a la venta uno mejor ya que es un primero en una finca sin ascensor 150000 y no lo venden.

Los pisos nuevos aunque han bajado los precios estaban tan inflados que los precios siguen siendo disparatados.

Respecto a lo del tamaño, yo me pregunto que salida tendrán los estudios de 35 / 40 metros cuadrados que se han construído y que están a la venta por 150000?

Muy interesante su comentario.
Eso sí, el que se mete a un piso de segunda mano que se guarde liquidez porque luego vienen los arreglos para entrar a vivir y las mas que probables derramas.

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Respuesta: PRECIO.


PD: En segunda mano en Madrid raro es la zona donde no encuentras algún piso con descuentos del 40% sobre máximos de 2007. No digo todos, pero sí tienes muchos inmuebles en cada zona con esos descuentos.
Sin embargo en obra nueva, los precios siguen siendo un chiste de mal gusto.

Como ejemplo indicar que en la zona de Hortaleza, cerca del metro de San Lorenzo, donde casi todos los bloques son iguales (y antiguos) unos conocidos se compraron en 2006 un piso de 90 metros y 3 habitaciones por 290.000€.
Hace un mes, en el mismo portal, se ha cerrado la venta del piso de debajo que es exactamente igual, por 140.000€.
Creo que no hace falta decir mucho más.

Esto desmonta el argumento de que la bajada del IVA sólo beneficia a las entidades financieras.

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Se me ha olvidado comentarlo, pero es conversación verídica:

El otro día en conversación con una conocida.
Me dice "he estado en el apartamento en la playa" (Denia).
Le digo en plan broma brubujista: "¿y cuánto has perdido con el apartamento?"
Me dice: "pues de momento 60.000 euros, yo lo compré por 260.000 y ahora se venden de segundamano en 200.000 los que quieras"
Y le digo: "pues a 200.000 tampoco venderán muchos"
y me dice: "ni uno,no se vende nada".

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Tambien es cierto que hay muchos pisos NUEVOS que su ubicacion deja mucho que desear, hace poco fui a la obra a echar una mano por dos tristes días a un familiar mio y la vivienda nueva estaba como quien no quiere la cosa en el mismo poligono del pueblo y las vistas eran al poligono , mientras trabajaba en el salon podia escuchar como descargaban algunos camiones o como maniobraban....Hay pisos nuevos que los han construido al ladito de zonas marginales....En Valencia por ejemplo, prefiero un piso en el Barrio del Botanico antes de esos pisos nuevos cerca de el barrio la plata....

- Si no lo hubiera dejado de ser no estariamos como estamos..., pero claro los bancos/municipios/contructores tenían que hacer pasta y ahora toca un poco de


- Y con ese regateo el comprador se creerá que a echo un gran negocio y es mas listo que el banco/promotor , hasta que en 2-3 años vea el precio por el que compro el vecino

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