Que raro que no esté posteado.

(Es del director comercial de Idealista)


Eduard Andreu: Vender mi piso: esperar... ¿a qué?


“Pagué 300.000€ por mi casa cuando la compré y ahora que la tengo que vender me dan menos; no estoy dispuesto a perder, así que voy esperando.”
Escribo este post en respuesta a los varios conocidos que me plantean la cuestión:
“Mientras espero voy pagando hipoteca, así que cada vez debo menos. Por mucho que bajen, mejor esperar, no?”

Pero esperar... ¿a qué? A que suban los precios de nuevo? A que el paro vuelva a estar por debajo del 10%? A que las hipotecas vuelvan a ser fáciles de conseguir para que así la gente compre más?
No parece que ninguna de las 3 cosas vaya a ocurrir por ahora...
Personalmente creo que los precios van a seguir bajando. Por eso decidí vender mi piso en julio 2010. Una vez tomada la decisión, en un contexto bajista que tiene pinta de ser largo, mejor aplicar un descuento potente y vender rápido que esperar. En el municipio donde se encuentra mi antiguo piso, los precios han bajado 9,1% desde julio 2010 hasta junio 2011. Así que hoy habría tenido que bajar casi un 10% más.

Algunos ejemplos:

Caso 1: ya lo tengo pagado
Lo primero a tener en cuenta es que los precios están bajando desde 2007. En Barcelona ciudad, por ejemplo, están ahora al nivel del 3er trimestre de 2004. Si compré antes, ganaré vendiendo hoy. Si compré después, la pérdida es segura.


Fuente: informe de precios de idealista.com

Consolémonos pensando que ni los famosos escapan a esta dolorosa verdad: recientemente la cantante Christina Aguilera ha tenido que vender una casa con pérdidas. Comprada en 2003 por 5 millones de dólares, vendida en 2011 por 4,6.

Otro caso: un alto directivo de banca que conozco llevaba desde 2008 intentando vender su casa por 280.000€. La compró hace 25 años. En noviembre de 2009 le aconsejé que la bajara un 17%, hasta 232.000€, pero prefirió esperar. Acaba de venderla ahora, en agosto 2011. Ha tenido que dejarla en 135.000€. Un 52% de descuento.
Por cuánto hubiera podido venderla en 2008, en 2009 o en 2010? Mejor no pensarlo. La ha vendido y una cosa está clara: mejor hoy que mañana. Como él mismo dice, además ahora como particular tienes a un nuevo competidor, precisamente los bancos: además de conceder muy pocas hipotecas, tienen como prioridad vender su propio stock. Y lo hacen con descuentos.
La tenía anunciada en varios portales pero el comprador, por cierto, procede de idealista.com.

Caso 2: con hipoteca
Además de que los precios están bajando, con hipoteca hay que tener en cuenta que la deuda desciende, pero lentamente: gran parte de lo que pagas cada mes son solo intereses.

Pongamos que pagué 300.000€ por mi piso en Barcelona ciudad, con una hipoteca a 30 años al 3% por el 100% del importe. Puse mis ahorros para los 30.000€ de gastos.
Compré en el punto álgido de la burbuja, a finales de 2007. Desde entonces los precios no han dejado de bajar, así que es probable que hoy el piso valga menos de lo que queda de hipoteca. Es lo que se conoce como “negative equity”.

- ¿Qué ocurre si vendo a final de 2008, año 1 de la hipoteca?
Para calcular el precio actual aplico los % de variación de los informes de idealista.com. Son % de variación de precios de oferta –no de cierre-, pero los aplico sobre el supuesto precio real pagado al comprar, con lo que resultan válidos para hacerme una idea del resultado final.
Como en 2008 los precios de Barcelona ciudad bajaron un 8,6%, ingresaría 274.335€. El capital pendiente de mi hipoteca al finalizar el año 1 es todavía de 298.730€, así que una vez cancelada la hipoteca, me queda una deuda con el banco de 24.396€.
- Esperar un año hace aumentar la deuda que me queda tras vender: 34.465€.
- Vender a final de 2010 casi no cambia la situación: sigo debiendo 30.930€. La deuda ha decrecido un poco, es posible? Sí, gracias a que los precios apenas cayeron un 1,3% ese año. El ritmo de devolución de capital de mi préstamo fue más rápido que las bajadas.
- Esperar a final de 2011 empeora la situación, y tras la venta debo más: 46.863€.
- Y esperar a final de 2012 incrementa la deuda final hasta los 60.524€.

En total, en los 4 años de espera la deuda final casi se ha triplicado.



Si en cambio compré a final de 2001, probablemente el piso todavía vale más que la hipoteca, así que tras la venta podré cancelarla y me quedará dinero.
Pero como antes, esperar sale caro:
- Vendiendo a fines de 2008, año 7 de la hipoteca, habría ingresado 342.534€ tras cancelar el capital pendiente de la hipoteca.
- Esperar a final de 2012 me reportaría 236.598€.
- En total, vender en 2012 en vez de en 2008 me hace ganar 105.000€ menos.
- Eso sí, sigo ganando. Vendo a 459.939€ habiendo comprado a 300.000€, así que la revalorización todavía es de un 53,3%, un 4,8% anual. En términos financieros no sería una mala inversión.



Conclusiones
Esperar puede ser una buena estrategia si los precios caen pero poco, a un ritmo inferior al de la amortización del capital de la hipoteca. No es el caso ahora, así que mi consejo es: si vas a vender, mejor hoy que mañana.

Como el valor de los pisos baja más rápidamente que el del capital pendiente de las hipotecas, cada mes más y más familias entran en “negative equity”: Actualmente más de 250.000 viviendas en España ya valen menos que su hipoteca.

Una vez tomada la decisión de vender, mi recomendación es ponerse en manos de un profesional de confianza para que personalice el estudio en mi caso concreto. Cada operación es un mundo y hay que decidir con cuidado.

Notas
- Para calcular el precio de 2011 y 2012, considero que para Barcelona ciudad ambos años terminarán con un -9% en los precios respecto del año anterior, respectivamente.
Según los informes de precios de idealista.com, la caída de enero a junio 2011 es ya de -7,1% en Barcelona ciudad.
En los dos últimos trimestres, los precios bajaron un 3,4% (de diciembre 2010 a marzo 2011) y un 4% (de marzo 2011 a junio 2011). La bajada de los últimos 12 meses (de junio 2010 a junio 2011) ha sido del 8,1%.

- Saco los importes de capital pendiente de amortizar del simulador de idealista.com/hipotecas, una potente herramienta para ver de forma sencilla y práctica cómo evoluciona la deuda con el banco.

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Yo soy el primero que pasa de las inmobiliarias y de los "profesionales" a la hora de buscar piso. Pero siendo vendedor hoy en día yo creo que es necesario pasar por alguno de ellos para que te hagan ver la realidad de la situación como dice el artículo.

Mucha gente se limita a ver por cuanto estan en venta los pisos de su zona en los portales típicos (idealista, fotocasa, segundamano, etc), poner el suyo a un precio similar (generalmente por encima porque mi piso lo vale) y... esperar.

Lo subo que el análisis es bastante bueno.

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