Burbuja.info - Foro de economía > > > Que bien ya mismo van a bajar los precios ...compraré mi 2ª vivienda (2ª parte)
Respuesta
 
Herramientas Desplegado
  #21  
Antiguo 25-ene-2007, 09:45
manolosparrow manolosparrow está desconectado
wapissimo
 
Fecha de Ingreso: 08-septiembre-2006
Ubicación: ESPAÑA
Mensajes: 173
Gracias: 0
Agradecido 3 veces en 1 mensaje
Iniciado por Alvin Red
Perdonad que subjetivice, pero para comprar un piso se necesita en teoria un capital inicial y digo en teoria porque actualmente algunos bancos estaban dando hipotecas suicidas al 110% del valor de compra, normalmente el capital inicial es de el 20% del valor de compra.

Un saludo.

Los bancos con su política de financiación a cualquier pichirri que aparezca por la sucursal un 110% o 120% o ampliar hipoteca sin tú pedirla (doy fé personalmente de ello), son los principales culpables de la situación donde estamos. Sin contar con las ampliaciones para los BMW 320 o viajecitos al Caribe.

Si esto no lo hubieran hecho, hubiera primado el que conseguía ahorrar unos kiletes, se metia DONDE PODÍA, y no se hubiera calentado la burbuja como ha hecho.

Lo mismo ocurrió en U.K, y la toña que se dieron los pisos fue de las buenas. También la economá ¡ojo!, pero de todo se recupera...


Responder Citando
  #22  
Antiguo 25-ene-2007, 11:45
wireless1980 wireless1980 está desconectado
Concuñado de Trichet
 
Fecha de Ingreso: 19-octubre-2006
Mensajes: 1.248
Gracias: 14
633 Agradecimientos de 313 mensajes
Iniciado por Doppler
Para mi tiene toda la lógica del mundo que sea más caro el alquiler que la zipoteca.

¿acaso no es más caro alquilar un coche durante 5 años que comprarlo?

Pues lo mismo con el alquiler, más caro alquilar durante 35 años que comprar en 35 años, así debería ser...

Bueno los coches pierden valor y a los 5 años solo tienes el beneficio que te ha dejado el alquiler porque el coche no vale practicamente nada. Por eso el beneficio en el alquiler es tan necesario. Respecto el aquiler al tratarse de un bien que en este pais no pierde valor nunca sino que todo lo contrario entonces no se cumple la necesidad de la rentabilidad del aquiler porque el piso en si mismo se revaloriza lo cual hace una tonteria alquilar en vez de comprar si te sale mas cara la cuota mensual del aquiler que la letra de la hipoteca. Aunque estes solo 1 año con la revalorización esperada deberia salir rentable, no? El problema viene cuando la revalorización no es tal entonces ya estariamos hablando de burbua y todo eso que aquí no pasa... o si?

Saludos


Responder Citando
  #23  
Antiguo 25-ene-2007, 12:27
Stock26 Stock26 está desconectado
Burbujista obsesivo
 
Fecha de Ingreso: 26-octubre-2006
Mensajes: 2.054
Gracias: 445
229 Agradecimientos de 94 mensajes
La mentalidad española tiene que cambiar. Un amigo mio se fué a Málaga a estudiar medicina hace ya como 7 años años. Como sus padres tenían más o menos dinero le compraron un piso cerca de la Facultad de Medicina! Duró dos años allí, después acabó la carrera en Granada. Desde entonces solo se ha usado la casa cuando han querido darse una vuelta por Málaga. Por supuesto todavía están super contentos con la compran. Yo me he quedado un par de veces allí a dormir cuando hemos ido para salir de marcha. Esa locura tenía q acabar. Por eso creo q los precios no se desplomarán. En España no puede haber viviendas asequibles pq la gente compra como locos.


Responder Citando
  #24  
Antiguo 25-ene-2007, 13:07
Mi_casa_es_tu_casa Mi_casa_es_tu_casa está desconectado
Ilustrísimo y grandísimo miembro de la élite burbujista
 
Fecha de Ingreso: 19-julio-2006
Ubicación: BCN
Mensajes: 5.495
Gracias: 0
45 Agradecimientos de 30 mensajes
Iniciado por wireless1980
Bueno los coches pierden valor y a los 5 años solo tienes el beneficio que te ha dejado el alquiler porque el coche no vale practicamente nada. Por eso el beneficio en el alquiler es tan necesario. Respecto el aquiler al tratarse de un bien que en este pais no pierde valor nunca sino que todo lo contrario entonces no se cumple la necesidad de la rentabilidad del aquiler porque el piso en si mismo se revaloriza lo cual hace una tonteria alquilar en vez de comprar si te sale mas cara la cuota mensual del aquiler que la letra de la hipoteca. Aunque estes solo 1 año con la revalorización esperada deberia salir rentable, no? El problema viene cuando la revalorización no es tal entonces ya estariamos hablando de burbua y todo eso que aquí no pasa... o si?

Saludos

Es cierto. Cualquier casa en cualquier terruño se revaloriza después del uso, independientemente de cuál sea su estado, la calidad de construcción, años, etc.
Esta poca lógica es la que hace pensar que el mercado se comporta de manera anómala y que no vale la pena meterse.


Responder Citando
  #25  
Antiguo 25-ene-2007, 22:57
Indignado Indignado está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 25-agosto-2006
Ubicación: Asgard
Mensajes: 10.332
Gracias: 18.177
10.095 Agradecimientos de 4.226 mensajes
"Tu estás más perdido que un pulpo en un garaje. No te ofendas ... a ver ... te explico. Cuando hablaba de rentabilidad del alquiler, me refería al precio del alquiler anual con respecto al valor de la vivienda en este momento.

No tiene nada que ver con la cuota + 5% o nada por el estilo.

Por ejemplo, un piso de 120.000 euros que se alquilase por 1000 al mes, su rentabilidad es del 10%. Y si las hipotecas están al 4%, pues eso quiere decir que por pelotas el coste hipotecario va a ser menor que el alquiler."

Como puedes tener en cuenta para el calculo de la rentabilitat el "precio actual"? mira esto ,te lo saco de wikipedia : La rentabilidad se calcula dividiendo la cantidad generada y la cantidad que se ha necesitado para generarla.La cantidad necesaria para generar los beneficios es el valor del inmueble + interes , y el valor del inmueble es el dinero que te gastaste en el en su momento, no el que fija el tasador en el 2007


-tu frase : "Fijaos, que uno de los indicadores que se dan para constatar la existencia de la burbuja, es la rentabilidad, de los alquileres. Resulta que en España es de las más bajas del mundo." es totalmente falsa, porque en los inmuebles comprados anteriormente a la burbuja tienen rentabilidades enormes


Responder Citando
  #26  
Antiguo 26-ene-2007, 00:20
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
Supermiembro
 
Fecha de Ingreso: 08-abril-2006
Mensajes: 1.453
Gracias: 0
16 Agradecimientos de 14 mensajes
Como puedes tener en cuenta para el calculo de la rentabilitat el "precio actual"? mira esto ,te lo saco de wikipedia : La rentabilidad se calcula dividiendo la cantidad generada y la cantidad que se ha necesitado para generarla.La cantidad necesaria para generar los beneficios es el valor del inmueble + interes , y el valor del inmueble es el dinero que te gastaste en el en su momento, no el que fija el tasador en el 2007

Eso no es así. Esa definición no tiene en cuenta que el valor de algo puede cambiar en el tiempo. Hay otros factores a considerar. Si yo compro algo por 100.000 euros y lo alquilo por 1000 euros al mes, pues es un puto chollo. MUY RENTABLE. Pero si ese piso se revaloriza, y en unos años vale 1 millon de euros, pero el alquiler solo sube a 1500 euros ... entonces ... ¿tú crees que mantener ese alquiler es rentable? Es decir .. lo que me costo el piso es irrelevante, lo que hay que mirar es cuanto cuesta ahora y podría obtener si lo vendiese, porque a lo mejor lo que me interesa es venderlo y meter la pasta en ING por ejemplo, porque un millon al 3% es mucho mejor que 1500 al mes. ¿me entiendes ahora?


Además, decir que el dinero aportado es capital+intereses tampoco es cierto. El dinero aportado es el dinero aportado inicialmente, no los intereses que pagas despues. Ademá, una cosa es la rentabilidad sobre el valor total del inmueble, y otra cosa es la rentabilidad sobre el capital invertido. Si por ejemplo, simplificando, yo compro algo por 100.000 ... pongo una entrada de 10.000 euros, otros 10.000 de gastos de compra .. y pago intereses de 5.000 al año, y unos gastos de mantenimiento (IBI+otros) de digamos 1.000 euros/año.. y lo alquilo por 12.000 al año ... la rentabilidad del capital aportado es (12.000 - 1000 -5000) / 20.000 = 30%, es decir, mi capital inicial de 20.000 euros, me da 6000 euros al año. Entenderás que cuando sube el precio, ese dinero que tengo ahí bloqueado también cuenta porque lo necesito tener ahí para seguir obteniendo los 6000 euros al año ... por tanto segun sube el precio del inmueble la rentabilidad de mi dinero baja, y llega un momento que deja de merecer la pena.

Tú piensalo ... si tienes un piso que vale un millon de euros ... ¿lo alquilarías por 1500 al mes? (aunque te haya costado 100.000). Por supuesto, suponiendo que los precios de los pisos no van a subir más. Estamos hablando de rentabilidad del alquiler en sí mismo, no de revalorizaciones de capital, porque ese es otro tema.

-tu frase : "Fijaos, que uno de los indicadores que se dan para constatar la existencia de la burbuja, es la rentabilidad, de los alquileres. Resulta que en España es de las más bajas del mundo." es totalmente falsa, porque en los inmuebles comprados anteriormente a la burbuja tienen rentabilidades enormes

No es falso. Es totalmente cierto. Yo tengo una cosa que está valorada en un millon, y me da 1500 al mes .. por tanto ese dinero que tengo ahí en forma de ladrillo me da una rentabilidad del 1,8% .. y eso es una puta mierda, independientemente de lo que me haya costado inicialmente.

Uno de los indicadores que se miran para estudiar el mercado inmobiliario en un país es la rentabilidad de los alquileres respecto a su valor de mercado. Y en España, te guste o no, es de las más bajas del mundo.

Medir eso con respecto a lo que pago el propietario en su dia no sólo es ridículo, sino que sería un dato insignificante, además de imposible de calcular a nivel global del país.


Responder Citando
  #27  
Antiguo 26-ene-2007, 18:20
Glasterthum Glasterthum esta en línea ahora
ir-
 
Fecha de Ingreso: 07-octubre-2006
Mensajes: 27.698
Gracias: 6.760
16.343 Agradecimientos de 7.073 mensajes
Especulador, tú coges casos concretos de cosas que puede querer un potencial comprador/arrendatario (que no tenga dinero como para una casa, que quiera vivir temporalmente en la casa, etc.), pero no casos del vendedor/arrendador (que prefiera ganar menos alquilando que vendiendo la casa, porque así al menos se proteja de la inflación, etc.)

El propietario puede tener sus razones para no vender, y sí alquilar, aun "no ganando tanto como en ING", por ejemplo, porque piense irse a vivir a esa misma casa al cabo de un tiempo, pero mientras le quiera sacar una rentabilidad. Pero datos de casos concretos no hacen teoría, o al menos, no inclinan la balanza hacia uno de los dos lados (si el alquiler debe ser más o menos caro que la hipoteca) hasta que se mire cuál gana a cuál.

Al final, además de esos factores personales (que se aplican en las dos direcciones y tú sólo lo aplicaste en una), importa, cómo no, la oferta y la demanda de pisos, y las leyes que el gobierno haga en ese sentido (aparte por supuesto de los tipos de interés).

Además, no has tenido en cuenta que un piso comprado y en un mercado estable, se te revaloriza con el IPC, por lo que si lo pones en alquiler ganas ese alquiler más compensar la inflación (y esto sí te puede salir mejor que poner tu dinero en ING).

Por último, y enlazando con lo que he dicho antes, tú hablas todo el rato de la casa como una mercancía en la cuál sólo importa la economía del propietario que la puede alquilar, fijándote en lo que éste puede ganar, y en las motivaciones personales del que va a vivir de alquiler, pero olvidándote de la parte contraria: las motivaciones del que va a poner en alquiler su piso, y el interés puramente económico del que va a vivir en alquiler).

Es decir:

arrendador: tiene intereses y particularidades personales por un lado, e interés económico por el otro.

arrendatario: ídem. Tiene intereses y particularidades personales, e interés económico.

Tú sólo has considerado los intereses y particularidades del arrendatario (pensando en si puede querer vivir de alquiler, etc.), y los intereses económicos del arrendador (si le saldría más rentable tener el dinero en ING, etc.), olvidándosete por completo las otras dos partes.

Una ya la he citado (situación propia del arrendador), y respecto a este interés económico del arrendatario, que se te ha olvidado, decir lo siguiente: para el arrendatario, puede suponer ganar más dinero a la larga vivir en casa en propiedad que alquilado (que a fin de cuentas, está "tirando el dinero"), siempre suponiendo un mercado estable, claro (sin revalorizaciones bestiales, ni al alza ni a la baja). Es decir, que tendrá su propia motivación económica.

Última edición por Glasterthum; 26-ene-2007 a las 18:23


Responder Citando
  #28  
Antiguo 26-ene-2007, 19:34
Indignado Indignado está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 25-agosto-2006
Ubicación: Asgard
Mensajes: 10.332
Gracias: 18.177
10.095 Agradecimientos de 4.226 mensajes
"Eso no es así. Esa definición no tiene en cuenta que el valor de algo puede cambiar en el tiempo. Hay otros factores a considerar. Si yo compro algo por 100.000 euros y lo alquilo por 1000 euros al mes, pues es un puto chollo. MUY RENTABLE. Pero si ese piso se revaloriza, y en unos años vale 1 millon de euros, pero el alquiler solo sube a 1500 euros ... entonces ... ¿tú crees que mantener ese alquiler es rentable? Es decir .. lo que me costo el piso es irrelevante, lo que hay que mirar es cuanto cuesta ahora y podría obtener si lo vendiese, porque a lo mejor lo que me interesa es venderlo y meter la pasta en ING por ejemplo, porque un millon al 3% es mucho mejor que 1500 al mes. ¿me entiendes ahora?"

Si compras por 100 mil i alquilas por 1000 te da una rentabilitat del 12% , si el alquiler sube a 1500 ,i la quota o dinero invertido es la misma (que lo es) ;la nueva rentabilitat sube a un 18% . Si el pisito es revalorizado a 1 millons de euros, tu inversion inicial sigue siendo la misma tramposo , quizas la gran diferencia es que vendiendo obtienes una rentabilidad enorme, por lo que cualquier persona con 2 dedos venderia.

"Medir eso con respecto a lo que pago el propietario en su dia no sólo es ridículo, sino que sería un dato insignificante, además de imposible de calcular a nivel global del país."
Sea imposible de calcular o no (eso no te lo discuto) lo ridiculo es la gran trampa financiera que haceis vosotros en vuestro calculo de beneficios. Si alguien tiene un piso alquilado con una rentabilidad X , y ese inmueble doble el valor, su rentabilidad sigue siendo la misma, ese "alguien" en ningun momento esta perdiendo dinero,simplemente deja de ganar respecto si doblase el valor del alquiler


Responder Citando
  #29  
Antiguo 27-ene-2007, 01:26
Especulador_inmobiliario Especulador_inmobiliario está desconectado
Supermiembro
 
Fecha de Ingreso: 08-abril-2006
Mensajes: 1.453
Gracias: 0
16 Agradecimientos de 14 mensajes
Si alguien tiene un piso alquilado con una rentabilidad X , y ese inmueble doble el valor, su rentabilidad sigue siendo la misma, ese "alguien" en ningun momento esta perdiendo dinero,simplemente deja de ganar respecto si doblase el valor del alquiler

Sí está perdiendo dinero. Hay una cosa que se llama "coste de oportunidad". Si yo dejo los millones que vale mi piso bloqueados en ese piso, pierdo oportunidad de hacer otra cosa con ellos mucho más rentable. Y lo que no se puede pedir es que los propietarios sean idiotas, y renuncien a ese dinero para que tu puedas tener un techo donde vivir.

Si a ti no te parece perder dinero tener una cosa que vale 1.000.000 de euros y que solo te da 1500 al mes y encima los inquilinos te tocan los huevos si se rompe la lavadora, ... pues entonces creo que tienes un problema muy serio. Vamos, lo que te quiero decir es que el valor actual del piso es lo que cuenta, y no por cuanto lo compraste. Por esa regla de tres, si yo heredo un piso, como me ha salido gratis, entonces lo puedo alquilar muy barato y ganar dinero. Si claro .. pero estás haciendo el primo.


Especulador, tú coges casos concretos de cosas que puede querer un potencial comprador/arrendatario (que no tenga dinero como para una casa, que quiera vivir temporalmente en la casa, etc.), pero no casos del vendedor/arrendador (que prefiera ganar menos alquilando que vendiendo la casa, porque así al menos se proteja de la inflación, etc.)

Si tengo en cuenta motivaciones personales tanto del del arrendador como del arrendatario. Lo que pasa, es que esas motivaciones personales del arrendador, normalemente tienen más peso en personas particlares que tienen un piso, y quizás lo quieren alquilar.

Pero en personas o empresas que se dedican a alquilar pisos profesionalmente, esas motivaciones personales no suelen tener mucho peso, y la actividad se lleva desde el estricto punto de vista empresarial.

Y por supuesto que puede haber otros factores a considerar, como la revalorización. Pero yo estaba hablando del alquiler como negocio en sí mismo. Por supuesto cuando se esperan revalorizaciones importantes, el alquiler en sí es casi irrelevante. Sin embargo, en un mercado como el alemán, por ejemplo, donde llevan ya bastante años sin subir los pisos, o en japón ... ¿que sentido tiene alquilar si no es para hacer un beneficio por sí mismo? A eso me referia.

En el UK, también estuvieron los pisos muchos años sin subir de precio. Entonces ¿que hacemos? Si ni se gana dinero con la revalorizacion ni tampoco con el alquiler en sí, entonces, ¿dejamos de alquilar pisos? No. El alquiler tiene que ser negocio de por sí.

Si yo mañana monto un negocio de alquileres, no puedo andar especulando con el valor de los pisos, sino que me voy a fijar más en el alquiler como negocio en sí mismo. Es decir, compro un piso que me genera unos gastos de intereses de hipoteca, mantenimiento de 300 euros mes, y lo puedo alquilar por 600 euros, por ejemplo. Si eso lo hago 10 veces, pues son 3000 euros al mes, que no está mal. Si luego además suben de precio, pues mira mejor para mí, y si bajan de precio, pues mira, peor, pero mi negocio sigue funcionando.

Quitad el componente especulativo ... y os dareis cuenta que lo normal es que un alquiler tenga que ser más caro que el coste hipotecario (precio del dinero que vale el piso) + manteniento.

Precisamente lo que falta en españa es personas que se dediquen al alquiler de manera profesional. Porque lo que hay está basado en particulares que en un momento les sobra un piso. Y eso da muy poca estabilidad al mercado. Además los beneficios son ridículos, y no merece la pena, por tanto mucha gente prefiere no molestarse en alquiler, además de los problemas que conlleva.


Responder Citando
  #30  
Antiguo 27-ene-2007, 14:58
Indignado Indignado está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
Fecha de Ingreso: 25-agosto-2006
Ubicación: Asgard
Mensajes: 10.332
Gracias: 18.177
10.095 Agradecimientos de 4.226 mensajes
"Hay una cosa que se llama "coste de oportunidad". Si yo dejo los millones que vale mi piso bloqueados en ese piso, pierdo oportunidad de hacer otra cosa con ellos mucho más rentable. Y lo que no se puede pedir es que los propietarios sean idiotas, y renuncien a ese dinero para que tu puedas tener un techo donde vivir."

Me parece perfecto que el propietario quiera hacer dinero , pero no me vengas con victimismos de rentabilidades bajas por lo que hay que subir los alquileres; gente como tu quiere una subida de alquileres para ganar ahun mas dinero, le da igual destrozar economicamente una generacion ; pero ya sabes... quien rie ultimo rie mejor,


"Si a ti no te parece perder dinero tener una cosa que vale 1.000.000 de euros y que solo te da 1500 al mes y encima los inquilinos te tocan los huevos si se rompe la lavadora"
En ese caso esperaria el fin de contrato de los inquilinos para venderme la casa asi de facil xDDDD , ah! los alquileres de inmuebles moblados suelen ser mas altos por alguna razon ¿no? si tienes que pagar alguna reparacion de una lavadora pues por algo tienes ese dinerito de mas cada mes.

Lo que me estoy dando cuenta que muchos como tu esperais que el alquiler sea el negocio perfecto: altas rentabilidades, y sin ninguna responsabilitat alguna respecto a problemas de la vivienda


Responder Citando
Respuesta

Herramientas
Desplegado


Temas Similares
Tema Autor Foro Respuestas Último mensaje
¿Van a bajar más los precios de la vivienda? calopez Burbuja Inmobiliaria 42 06-jun-2009 18:26
Los promotores descartan bajar más los precios de la vivienda najmah Burbuja Inmobiliaria 15 29-jul-2008 16:17
KB Home: Los precios de la vivienda en USA deben bajar otros 20% El_Presi Burbuja Inmobiliaria 6 28-abr-2008 23:54
Los promotores, convencidos de que los precios de la vivienda no van a bajar JJPeral Burbuja Inmobiliaria 21 29-ene-2008 23:56
Que bien ya mismo van a bajar los precios bruscamente...compraré mi 2ª vivienda Bobojista Burbuja Inmobiliaria 6 24-ene-2007 10:13


La franja horaria es GMT +1. Ahora son las 14:22.