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  #1  
Antiguo 23-ene-2007, 11:51
manuelsergio manuelsergio está desconectado
Caído del guindo
 
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Algo que me inquieta al hilo de las estadísticas con respecto al precio de la vivienda en España. Puede que mi desconocimiento me lleve a plantear una duda que quizás ya esté resuelta puesto que llevo poco tiempo acudiendo a este foro:
¿Cómo se estima el precio real de una transacción si no existe la seguridad de que el valor declarado y el realmente pagado coincidan?
¿Cómo hablar del precio en una zona determinada si puede haber negociación a la baja con respecto a lo inicialmente anunciado o el número de transacciones no fuera suficientemente representativo para tomarlo en cuenta?
¿Cómo saber cuánto se lleva el intermediario en caso de haberlo?
¿Coinciden las tasaciones con el valor de la compraventa?
¿No se escrituran las nuevas construcciones con el precio de hace 3 o cuatro años?
Etc, etc….
¿Qué ocurre? y por favor disculpad mi ignorancia. ¿Existen modelos para corregir los datos disponibles que los asemejen a la realidad o sólo sabemos que el conjunto sube o baja (la tendencia) pero no el precio?


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  #2  
Antiguo 23-ene-2007, 12:49
The_Chosen The_Chosen está desconectado
Reptiliano
 
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No soy el mas apropiado para responder, porque no he entendido algunas preguntas pero si lo que te interesa son los números, por ahí está hecho el cálculo. Cada cual lo hace a su manera.
En resumen:

La vivienda desde 1996 debería haberse encarecido en la misma proporción que, por ejemplo, el pan o los coches, artículos no-sujetos a especulación.
Un 3% anual, es decir, en 10 años, un 30%.

Lo que ha ocurrido es que se ha encarecido (según la zona, etc. tratar con datos "medios" es lo malo que tiene) decía, se ha encarecido un 100%. Hay datos confusos y variados, pero por ahí anda la cosa, pues cada año ha subido mas o menos un 10% en vez de un 3% (de media, segun el sitio).

Es decir, que la vivienda está un 70% HIPER-valorada.
Un piso de 100.000€ en el 96 debería costar 130.000€, y en realidad cuesta 200.000€

Valores anuales-equivalentes, por así decirlo. Es decir, ahí se incluyen ganancias de promotores, beneficios de inmobiliarias, etc. y se han incrementado en esa proporción. Es importante lo de la proporción.
¿Es eso lo que querías saber?

Tambien hay casos particulares y especiales en que la depreciación (ojo, DE-preciación, no hipervaloracion) de la vivienda puede ser de un 50%, a lo que hay que sumarle el 70% de hiper-valoración. Es decir, se construyeron, pero no se venden.
Es el caso de muchas urbanizaciones construidas EN EL CULO DEL MUNDO, cuyo valor es INFERIOR al precio de construcción, pues nadie se va a ir a vivir allí. ej: las que se acaben de construir dentro de 4 años.


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  #3  
Antiguo 23-ene-2007, 13:03
jmfer jmfer está desconectado
Idealisto
 
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Se trata de un poquito mas ya que es interés compuesto.

Un 3% de subida en 10 años anda por 34% no el 30 % (vamos, que incluso podría haber subido un 50 %)

Pero lo cierto es en los últimos 7 años ha subido sobre un 130%


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  #4  
Antiguo 23-ene-2007, 13:07
Dolmen Dolmen está desconectado
Idealisto
 
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En Granada, en el centro, te aseguro que la subida en los ultimos 8 años es del 320% (si contar comisión inmobiliaria) y hay casos de bastante más.


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  #5  
Antiguo 23-ene-2007, 13:09
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
Grandísimo Gurú burbujista
 
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Iniciado por manuelsergio
¿Qué ocurre? y por favor disculpad mi ignorancia. ¿Existen modelos para corregir los datos disponibles que los asemejen a la realidad o sólo sabemos que el conjunto sube o baja (la tendencia) pero no el precio?

exacto, con los datos que hoy se disponen solo se puede INTUIR la tendencia, no hay ningún dato sobre los precios reales (ni lo pretenden)

El dato mas fiable para mi son las hipotecas, (pero solo muestra una cierta tendencia) ese dato no refleja el dinero que pone el comprador ni si se hacen hipotecas por el 120%. o si es vivienda de reposicion y la hipoteca es por menos del 40%. ni si el comprador hace una hipoteca mayor para comprarse un coche o lleva garaje incluido etc...
(y por supuesto no reflejan todo el dinero negro que puede ser el 40% de muchos precios)

Última edición por ex-burbujista; 23-ene-2007 a las 13:13


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  #6  
Antiguo 23-ene-2007, 13:17
manuelsergio manuelsergio está desconectado
Caído del guindo
 
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Iniciado por The_Chosen
No soy el mas apropiado para responder, porque no he entendido algunas preguntas pero si lo que te interesa son los números, por ahí está hecho el cálculo. Cada cual lo hace a su manera.
En resumen:

La vivienda desde 1996 debería haberse encarecido en la misma proporción que, por ejemplo, el pan o los coches, artículos no-sujetos a especulación.
Un 3% anual, es decir, en 10 años, un 30%.

Lo que ha ocurrido es que se ha encarecido (según la zona, etc. tratar con datos "medios" es lo malo que tiene) decía, se ha encarecido un 100%. Hay datos confusos y variados, pero por ahí anda la cosa, pues cada año ha subido mas o menos un 10% en vez de un 3% (de media, segun el sitio).

Es decir, que la vivienda está un 70% HIPER-valorada.
Un piso de 100.000€ en el 96 debería costar 130.000€, y en realidad cuesta 200.000€

Valores anuales-equivalentes, por así decirlo. Es decir, ahí se incluyen ganancias de promotores, beneficios de inmobiliarias, etc. y se han incrementado en esa proporción. Es importante lo de la proporción.
¿Es eso lo que querías saber?

Tambien hay casos particulares y especiales en que la depreciación (ojo, DE-preciación, no hipervaloracion) de la vivienda puede ser de un 50%, a lo que hay que sumarle el 70% de hiper-valoración. Es decir, se construyeron, pero no se venden.
Es el caso de muchas urbanizaciones construidas EN EL CULO DEL MUNDO, cuyo valor es INFERIOR al precio de construcción, pues nadie se va a ir a vivir allí. ej: las que se acaben de construir dentro de 4 años.


Entiendo que el precio de una transacción se estima a partir de los valores escriturados.


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  #7  
Antiguo 23-ene-2007, 13:22
El paleto El paleto está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
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Iniciado por manuelsergio
Algo que me inquieta al hilo de las estadísticas con respecto al precio de la vivienda en España. Puede que mi desconocimiento me lleve a plantear una duda que quizás ya esté resuelta puesto que llevo poco tiempo acudiendo a este foro:
¿Cómo se estima el precio real de una transacción si no existe la seguridad de que el valor declarado y el realmente pagado coincidan?
¿Cómo hablar del precio en una zona determinada si puede haber negociación a la baja con respecto a lo inicialmente anunciado o el número de transacciones no fuera suficientemente representativo para tomarlo en cuenta?
¿Cómo saber cuánto se lleva el intermediario en caso de haberlo?
¿Coinciden las tasaciones con el valor de la compraventa?
¿No se escrituran las nuevas construcciones con el precio de hace 3 o cuatro años?
Etc, etc….
¿Qué ocurre? y por favor disculpad mi ignorancia. ¿Existen modelos para corregir los datos disponibles que los asemejen a la realidad o sólo sabemos que el conjunto sube o baja (la tendencia) pero no el precio?

Todo eso es cierto. Nadie sabe en España el precio promedio que se paga por una vivienda y por lo tanto todos los datos son ficticios. Lo que si está claro, como dice ex-burbujista (esta vez con acierto), lo que si se puede intuir es la tendencia. Y la tendencia es claramente descendente.


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  #8  
Antiguo 23-ene-2007, 13:33
ex-burbujista ex-burbujista está desconectado
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Iniciado por manuelsergio
Entiendo que el precio de una transacción se estima a partir de los valores escriturados.

Ese dato que yo sepa nadie lo publica. Tampoco seria significativo.

Antes creo que los registradores daban el dato del precio declarado pero lo han quitado.


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  #9  
Antiguo 24-ene-2007, 11:09
The_Chosen The_Chosen está desconectado
Reptiliano
 
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Vaya hombre, precisamente sale HOY en prensa:
La OCDE dice lo mismo que dije yo AYER

http://www.elpais.com/articulo/econo...pepieco_10/Tes
(no hubo ninguna filtracion, lo juro )


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  #10  
Antiguo 24-ene-2007, 17:59
pobrecatalunya pobrecatalunya está desconectado
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LA SUERTE ESTA ECHADA COMO DECIA JULIO CESAR A VER COMO LE EXPLICO YO A UN AMIGO MIO LLAMADO X QUE EN EL PISO DE MIERDA DE SEGUNDA MANO DE MOSTOLES DE 65 M2 DE 2 DORMITORIOS DE 33.000.0000 PESETAS
EN 2010 VALDRA 14.000.000 CUANDO SU HIPOTECA ES DE 1200 EUROS A PAGAR HASTA QUE LA MUERTE LES SEPARE (EL CON TRABAJO Y SU NOVIA TAMBIEN CON TRABAJO Y QUE NINGUNO SE QUEDE EN EL PUTO PARO), ASI HAY PUES COMO 1 MILLON DE PERSONAS-ESCLAVAS DE LA HIPOTECA QUE DEJARAN DE CONSUMIR DURANTE LOS PROXIMOS 30 AÑOS, (1 MILLON DE POTENCIALES CONSUMIDORES MENOS) PORQUE TODOS LOS LISTOS QUE HUBIERAN COMPRADO EN EL PERIODO 2000-2007 VAN A VER COMO EN EL PERIODO 2008-2015 SUS ZULITOS CUESTAN LA MITAD, SI SEÑORES ESO SI ANTES AQUI NO ESTALLA UNA REVUELTA CIVIL QUE VIENDO LO DE ALCORCON (COÑO LA CIUDAD AL LADO DE MOSTOLES) CADA DIA VEO MAS PROBLAME,ANTES DE ESTE TSUNAMI ECONOMICO QUE SE NOS AVECINA LOS GRANDES INTERESES YA HAN DESECHO POSICIONES (LOS BANCOS Y LAS GRANDES CONSTRUCTORAS YA SE HAN IDO DEL LADRILLO) CUANDO UN PAIS COMO ESTE TIENE SU 13% DEL PIB EN ESPECULACION LADRILLERA Y UN 21% DEL TRABAJO EN LA CONSTRUCCION CUANDO ESTO PETE SERA MEJOR ESTAR BIEN LEJOS PARA QUE LA MIERDA NO TE SALPIQUE (CONSTRUIR UN PISO CUESTA 5.000.000 DE PTS EN MATERIALES DE CONSTRUCCION HABLO DE UN PISO DE 100 M2 CON TABIQUES DE PLADUR) SI LO VENDES POR 12.000.000 PTS YA HAS SACADO BENEFICIO (ESTO ERA EN 1996-97-98) AHORA LOS MATERIALES DE CONSTRUCCION APENAS HAN VARIADO SU COSTE PERO HUNTAR AL ALCALDE Y LOS CONCEJALES Y PAGAR EL SUELO CUESTA UNA PASTA AUN ASI VEO ESCANDALOSO QUE POR UN PISO EN ALTURA DE 100 M2
SE ESTEN PIDIENDO 100.000.000 DE PTS O 600.000 EUROS, EN FIN QUE ES LOGICO Y COMPROBABLE QUE TODO LO QUE SUBE BAJE , PERO ESTA VEZ EL OSTION ECONOMICO VA A SER TAN GRANDE QUE LOS JOVENES ESPAÑOLES TENDREMOS QUE IR PENSANDO EN VOLVER A EMIGRAR Y QUE NUESTROS MAYORES SE COMAN EL MARRON QUE ELLOS CON SU AVARICIA CINISMO HIPOCRESIA CORRUPCION Y ALEGALIDAD HAN FOMENTADO, LO PAGAREMOS MUY CARO, Y SINO AL TIEMPO.


ARTICULO 47 Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utiliización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

Esto es lo que dice la Ley, justo al revés de lo que está pasando me hace mucha gracia el apartado que dice ... "regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación", se ve que a los concejales de este pais cuando juran o prometen la Constitución este Articulo se les "olvida", vaya por Dios, espero que esto pete que se vaya todo a la mierda y que el crack sea rapido y este año o lo sumo el siguiente, a ver cuantos Bancos y Ayuntamientos QUIEBRAN.

POSTDATA.: SI ALGUN PROGRE$OCIALI$TA QUIERE REBATIRME POR FAVOR QUE ME RESPONDA LO LEERE CON SUMO INTERÉS.


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