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Cambios en la dinámica del mercado inmobiliario
El futuro de la construcción en Galicia
La vivienda se aproxima al límite máximo de endeudamiento que puede asumir una familia. La edificación pierde fuerza?en las ciudades, mientras se dispara en la costa
(Firma: Manuel Vilas Fernández)
El crecimiento del sector inmobiliario español resulta un fenómeno extraordinario por su dimensión, su intensidad y su persistencia en el tiempo. En los últimos años en España se ha construido el 40% de todas las viviendas de la UE. Desde 1997 han salido al mercado español más de cinco millones de nuevos inmuebles. A pesar de la intensidad de la oferta, la fuerte demanda ha generado una elevada inflación: desde 1997, la vivienda española ha multiplicado su precio por 2,6.
El mercado inmobiliario gallego, aunque con un cierto retraso, ha experimentado un crecimiento muy importante. Desde 1997, en Galicia se han construido 300.000 pisos; y, hasta el 2005, los precios se han mostrado más contenidos que en el resto de España. Durante ese último año, la vivienda gallega sólo era 2,1 veces más cara que en 1997.
Sin embargo, en el 2005 y el 2006 se detectan cambios importantes en el mercado inmobiliario gallego. En estos dos años, la comunidad ha combinado un enérgico repunte de precios con un fuerte aumento de nuevas residencias en construcción. Además, se ha producido un cambio en el centro de gravedad del sector, que se está desplazando paulatinamente hacia la edificación de tipo turístico. En los tres primeros trimestres del 2006 la vivienda gallega se encareció un 16%, cinco puntos por encima de la media española.
La oferta en Galicia aumenta en mayor proporción que en el resto del país. En los tres primeros trimestres del 2006 se iniciaron más pisos que en todo el año anterior. Y, al mismo tiempo, la actividad se trasladó de las áreas urbanas a los municipios costeros no urbanos, especialmente de Lugo y norte de A Coruña.
Condiciones
La demanda de vivienda como primera residencia depende, por un lado, de la población en edad de adquirir y de la tasa de creación de hogares. Por otro, de las posibilidades económicas de los compradores potenciales. La dinámica demográfica y los cambios sociales que afectan a los porcentajes de ocupación de los pisos determinan el número de eventuales demandantes. La renta per cápita, el precio, los tipos de interés y las condiciones financieras son las variables clave para estimar la capacidad efectiva de compra; los coeficientes de accesibilidad a la vivienda sintetizan todos estos factores.
Los inmuebles no han dejado de encarecerse en términos reales y durante el ejercicio pasado el precio de una residencia de 100 metros cuadrados representaba diez años de trabajo para la familia española y ocho años y medio para la gallega. A pesar del fuerte encarecimiento real, desde el punto de vista de la proporción de renta familiar necesaria para pagar las cuotas de amortización, que es, normalmente, la manera de estimar el coste por parte del comprador, la vivienda parece menos cara. O al menos esto es lo que sucedía hasta el 2005. El aumento de precios y el encarecimiento del crédito hacen que para el comprador español pagar una hipoteca a 25 años represente ya más de la tercera parte de su renta bruta, lo que se considera un techo máximo de endeudamiento sostenible. La vivienda española, pues, ha alcanzado un límite en la escalada de precios. Con expectativas de tipos de interés en aumento, la demanda no puede seguir creciendo simplemente por la incapacidad de hacer frente al pago de las cuotas.
En Galicia los niveles de accesibilidad son mayores. En el 2006 la compra de un piso de 100 metros cuadrados absorbía un 28% de la renta familiar; es decir, siete puntos por debajo de la proporción media en España. Nuestros precios crecen más que los españoles porque la capacidad adquisitiva es mayor en Galicia. Se podría decir que actúa una especie de ley de paridad del poder adquisitivo de vivienda. Los precios gallegos aumentarán por encima de los españoles hasta que la compra de un piso suponga aproximadamente el mismo esfuerzo para todos los compradores.
El análisis anterior no nos sirve para explicar la demanda de residencia turística. El comprador de este tipo de vivienda no está limitado a los habitantes de una zona, región o país concreto. Las diferencias de precios y otras características entre áreas turísticas competitivas pueden atraer -o repeler- a grandes cantidades de compradores procedentes de España o de otros países europeos.
La ventaja comparativa de precios y un entorno todavía natural están atrayendo a Galicia una fuerte demanda de residencia vacacional.
Cambio
En el 2006 se ha producido un cambio muy significativo en la composición de la construcción residencial gallega. En los nueve primeros meses del pasado año en las siete áreas urbanas gallegas se visaron 12.500 nuevos inmuebles, mientras que en los municipios costeros no urbanos la cifra fue de 16.600. Por primera vez, las ciudades pierden su papel dominante dentro de la oferta para cedérselo a los enclaves turísticos, en especial, a los de la zona norte de la comunidad.
Edmund Phelps, premio Nobel de Economía en el 2006, respondió «no, están muy caras» a la pregunta de si dejaría su casa alquilada para comprarse una después de cobrar el importe del premio. Los precios de la vivienda española en los últimos diez años han subido el doble que en Estados Unidos, y en Galicia, sólo un poco menos. Pero, a tenor de la evolución del mercado, al contrario que el gran economista, ni españoles ni gallegos hemos valorado como «muy caras» nuestras residencias. Sin embargo, en el 2006 el auge inmobiliario español comienza a mostrar los primeros síntomas de fatiga. En Galicia quizá falte un año o dos para que comencemos a considerar que también nuestra casa es «muy cara». A partir de ese momento, es previsible una progresiva reducción de la demanda de primera residencia.
Dificultades
Es difícil que en el futuro el sector pueda mantener los elevados niveles de actividad actuales y sólo el cuestionado auge del sector turístico podría ser capaz de compensar las futuras tendencias contractivas derivadas del encarecimiento de la vivienda.
Manuel Vilas Fernández
