El precio de la vivienda genera dudas
los valencianos tienen una percepción de la inflación inmobiliariamenor que la real y la atribuyen básicamente al precio del suelo
los valencianos tienen una percepción de la inflación inmobiliariamenor que la real y la atribuyen básicamente al precio del suelo
REDACCIÓN/ VALENCIA

Los datos que ha ofrecido esta semana el Gobierno sobre la evolución del mercado inmobiliario en el año 2006 confirma las previsiones de progresiva desaceleración del precio de la vivienda. La tasa del 9,1% (7,2% en la Comunitat) supone una frenada de 3,7 puntos respecto al ejercicio anterior. El ritmo de encarecimiento se reduce sin que quede muy claro si se trata de un “suave aterrizaje”, como señala el Ministerio, o de un “estrangulamiento”, como advierten quienes hablan de “burbuja inmobiliaria”.

Desde el entorno del Gobierno se ha destacado que ha sido el porcentaje de crecimiento menor desde hace seis años y que el mercado está siguiendo las pautas previstas hacia un incremento en paralelo al IPC. Por contra, algunas analistas han advertido que ahora llega el momento crítico para calibrar hasta qué punto el crecimiento está siendo hueco, hasta dónde ha subido el precio por encima de su valor real.

José García-Montalvo, profesor de la Universitat Pompeu Fabra, habla directamente de burbuja y advierte de los riesgos de un ajuste brusco. Sostiene que gran parte de las compras de viviendas se han realizado por motivos especulativos por lo que ahora, ante la expectativa de una reducción de la revalorización de ese activo, el mercado puede frenarse de golpe. Y lo que hace especialmente delicado el momento es que hay un gran stock de viviendas construidas.

Una investigación desarrollada por este docente en colaboración con la Fundación BBVA desvela que la percepción que tienen los valencianos de la inflación inmobiliaria está por debajo de la real. Es decir, las viviendas se han encarecido bastante más de lo que muchos valencianos creen; en concreto el precio ha subido más de un punto y medio por encima de lo que en general se calculaba.

Sin embargo, los encuestados, personas que iban a comprar casa durante el estudio, tenían cierta percepción de riesgo en su inversión. El 35,47% creía que había gran riesgo, el 35,81% pensaba que afrontaba algunos riesgos, y sólo un 28,72% consideraba que había muy poco riesgo en la operación.

El estudio señala que en todas las ciudades analizadas el factor que se consideraba comúnmente como responsable del encarecimiento de la vivienda era el precio del suelo. También se le atribuye un papel importante a los tipos de interés y, en tercer lugar, al dinero negro. Sin embargo, como señala García-Montalvo, “en realidad, los costes de construcción han caído en términos reales y el precio del suelo se fija en función de precio de la vivienda y, en consecuencia, en función de la demanda dada la ineslasticidad de la oferta a corto plazo.”

El mecanismo de inflación podría describirse como de expectativas que se autoalimentan. La subida de precios hace pensar que se trata de una inversión rentable, por lo que aumenta la demanda que, a su vez, vuelve a presionar los precios al alza. “Cada noticia de subida de precios genera 5.000 inversores inmobiliarios nuevos”, ironiza.

Además está el factor extranjero. El informe tumba el mito de la supuesta adquisición de viviendas por parte de nórdicos que ansían la bondad del clima mediterráneo. García-Montalvo advierte de que una parte importante de la inversión extranjera “resulta atraída por las elevadas rentabilidades obtenidas en fechas recientes por la inversión inmobiliaria en España”. Para este analista, en el caso de la Comunitat, donde la inversión inmobiliaria extranjera es notable, el riesgo es evidente. “Esos inversores huirán cuando la rentabilidad disminuya y otros mercados, ya sean los bursátiles o los inmobiliarios de países con fuerte crecimiento, muestren rentabilidades superiores”.

García-Montalvo advierte que en algunas zonas esta situación ya se puede estar produciendo porque los precios han alcanzado valores muy elevados y se reducen las perspectivas de revalorización. “Se trata de procesos mentales que pueden cambiar de golpe”, explica: “En EE.UU. todo se vendía, hacían cola para comprar y ahora están dejando perder la señal con tal de no pagar una casa que temen que luego no la van a poder vender”.

El estudio señala que en todas las ciudades analizadas el factor que se consideraba comúnmente como responsable del encarecimiento de la vivienda era el precio del suelo. También se le atribuye un papel importante a los tipos de interés y, en tercer lugar, al dinero negro. Sin embargo, como señala García-Montalvo, “en realidad, los costes de construcción han caído en términos reales y el precio del suelo se fija en función de precio de la vivienda y, en consecuencia, en función de la demanda dada la ineslasticidad de la oferta a corto plazo.”