Jaume Molera i Miriam Anderson son alumno y profesora de la Clínica en Derecho Inmobiliario y Mediación de la Facultad de Derecho de la Universidad de Barcelona (UB). Un espacio donde trabajan juntos profesores, estudiantes y profesionales con el objetivo de analizar posibles vías alternativas a la situación legislativa actual para poner freno a la actual avalancha de desahucios. Como fruto de la reflexión llevada a cabo durante todo el curso, Molera, que ha trabajado durante 37 años con casos de morosidad en una entidad financiera, y Anderson, especialista en Derecho Civil, han gestado “Morosidad hipotecaria. Guía práctica: alternativas y procesos”. La guía, dirigida especialmente a juristas y banqueros, pero también al público en general, explica los procedimientos actuales y pone el acento en la importancia de mantener siempre abiertas las vías de comunicación entre acreedores y deudores.

Desde el inicio de la crisis económica ha habido en España más de 300.000 ejecuciones hipotecarias. ¿Hay que analizar este dato?
Jaume- Por supuesto, ya que es difícil valorar cuántos de estos desahucios corresponden a familias, porque dentro de estas cifras se engloban segundas residencias, ejecuciones de promotores, constructores y locales comerciales.
Miriam- El problema radica en la imposibilidad de segregar estos números, tal como reclaman las entidades sociales que luchan en contra de los desahucios. El Consejo General del Poder Judicial debería poner en funcionamiento un programa informático para separar las cifras, pero no encuentra el momento de hacerlo por razones económicas.

¿Qué pasa cuando se deja de pagar una cuota de la hipoteca?
Miriam - Pues, el procedimiento de muchos bancos y cajas es automatizado - cartas de reclamación, mensajes de texto, llamadas...- y no se para manteniendo el diálogo con el director de la sucursal financiera. Pese a todo, la guía pone de manifiesto que el deudor no tiene que abandonar nunca la comunicación con su oficina.

¿Por qué, pese a que la negociación esté viva, nunca se para el procedimiento automatizado?
Jaume- Automatizar estos procedimientos significa ahorrar costes y, evidentemente, es imposible personalizar cada caso, sobre todo, con la gran cantidad de impagos que se producen en la actualidad.
Miriam- El procedimiento automatizado es malo porque psicológicamente afecta mucho al deudor, que ya bastante estrés sufre porque está a punto de perder su casa y quizá se encuentre en ese momento negociando una dación en pago.

¿Cuál es el principal traba a la hora de negociar una alternativa a la ejecución hipotecaria?
Miriam- La gente tiende a esconder el problema y esquivar las llamadas del banco y no se da cuenta de que, si se sienta a hablar cuanto antes con la entidad, tendrá más posibilidades para encontrar una solución. Quizá no en todos los casos las entidades financieras han sido suficientemente abiertas de cara a negociar una refinanciación de la hipoteca o una dación en pago de la vivienda, pero en muchos casos sí, de hecho se tramitan muchas daciones en pago.

No lo parece a juzgar por la actual avalancha de desahucios.
Miriam: Sí, lo que ocurre es que no es obligatorio para la entidad financiera aceptarlo.

¿En qué casos se acepta una dación en pago?
Jaume: Cuando por ejemplo sólo hay una hipoteca sobre el inmueble. Hay que tener en cuenta que a veces diferentes entidades financieras han hecho hasta dos y tres hipotecas sobre una misma vivienda.

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Jaume – No obstante, algunos bancos y cajas de ahorros admiten la dación en pago para evitar tener que ejecutar el procedimiento y perder más dinero en costas judiciales, que incrementan el importe de la deuda alrededor de un 30%.

¿La dación en pago debería de ser obligatoria en todos los casos?
Jaume- Sería romper las reglas del juego tanto financieramente como jurídicamente. En este sentido, se tendría que cuestionar si la entidad es la propietaria del débito y si tiene capacidad para poder aceptar esta condonación de deuda. La dación en pago no sólo quiere decir cambiar lo que recibe (dinero por inmueble), sino también perdonar la deuda residual.

¿En ocasiones la entidad financiera se enriquece injustamente con la ejecución hipotecaria, tal como aseguran las plataformas de afectados por la hipoteca?
Miriam- No, lo que sucede es que en los códigos civiles de Europa continental se prohíbe del pacto comisorio, conforme el cual si tú no pagas la deuda, el acreedor se puede quedar con la finca dada en garantía, es decir, si la entidad tiene derecho a cobrar 10, se quedaría con 100. Si ésto está prohibido en relación al acreedor, también lo está en relación al deudor: el banco quiere que le devuelvas el dinero que te ha dejado, no quiere la finca.

¿La dación en pago podría ser injusta?
Miriam - La dación en pago generalizada podría generar injusticias. Una buena alternativa sería dar una cierta flexibilidad a los jueces a la hora de decidir en qué casos se acepta la dación en pago, una refinanciación o una condonación parcial de la deuda.

Los bancos y cajas también se estresan cuando no se les devuelve el dinero que han prestado.
Miriam- Al cabo de 60 días de impago, la entidad financiera tiene que preservar una parte del crédito que no se le está pagando, también “padecen” cuando un deudor no paga, algo que normalmente no tienen en cuenta los ciudadanos. Otra cosa diferente es que queramos, y no sé si es el momento adecuado, fiscalizar el papel que han tomado las entidades en el sobreendeudamiento de las familias.
Jaume- De hecho no ha habido demasiado control por parte del Banco de España en esta cuestión.
Miriam- La UE tiene una propuesta de directiva para combatir el sobreendeudamiento. Uno de los problemas es que muchas veces se han pactado hipotecas en situaciones que la buena fe de la práctica bancaria tendría que haber desaconsejado.

¿Por qué se hizo si se sabía que eran operaciones de riesgo?
Jaume- En aquél momento no eran de alto riesgo porque el precio de la vivienda nunca bajaba. Las operaciones de las entidades se analizaban con seriedad. Confluyó el tema de las tasaciones demasiado altas, hasta que fueron reguladas por el Banco de España para ponerlas en manos de entidades independientes.

¿Por qué es importante mantener el diálogo en todo momento con la entidad financiera a la hora de renegociar la hipoteca o pedir la dación en pago del inmueble?
Miriam- Ninguna entidad financiera quiere ejecutar la hipoteca. Por tanto, si conseguimos rebajar los niveles de tensión de las dos partes, las posibilidades de una refinanciación, condonación parcial o una dación en pago se incrementan exponencialmente.

¿Qué herramientas rebajan la tensión en estas situaciones?
Miriam - Por ejemplo, cada una de las partes tiene que reflexionar sobre por qué está manteniendo una posición y no otra – “¿Realmente quiero continuar en esta casa pagando un alquiler que me ahoga o me conviene más irme, que acepte el piso el banco e irme casa de mis padres? ¿Me estoy poniendo tozudo o es una necesidad real?-, lo mismo le ocurre al director de la entidad financiera que a lo mejor se le ha cruzado ese problema en un mal día.

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A veces el problema es que las relaciones entre el cliente y el director de la oficina están muy viciadas porque simplemente ha habido malos entendidos. Este consejo no sólo va dirigido al ciudadano de a pie, sino también a las entidades sociales que negocian hipotecas y que suelen empatizar demasiado con los usuarios, cuando lo que necesitan es poder ver claramente la situación y sentar a las dos partes afectadas en una misma mesa.

¿Qué otras cosas hay que tener en cuenta a la hora de negociar?
Miriam – Cosas tan sencillas como la manera de sentarse, de vestirse, de hablar, que contribuyen a rebajar la escalada del conflicto.

¿Hasta qué punto la mediación es importante?
Jaume- En fases iniciales de la morosidad permite a menudo encontrar la solución sin tener que llegar a juicio.
Miriam- Por lo que te ahorras los gastos y con la ventaja de que cuando has llegado a un pacto normalmente estás más contento con el resultado que cuando te lo imponen.

¿Cuáles creen que serían las consecuencias de hacer obligatoria la dación en pago para las entidades financieras?
Jaume - Los bancos darían hipotecas por el 50% del valor de tasación, como mucho, y acabaría influyendo en el tipo de interés por el que te conceden la hipoteca.
Miriam- Si forzamos la dación en pago, estamos forzando a las entidades financieras a convertirse en inmobiliarias – ahora lo hacen por fuerza y no sé si queremos todo este capital concentrado en tan pocas manos.

¿Y cuál puede ser una posible solución?
Miriam- Se tendría que modificar el procedimiento de ejecución hipotecaria, subir el porcentaje del valor de tasación por el que el banco se adjudica la vivienda cuando la subasta queda desierta, que actualmente es de un 60%, tal y como se estableció en el Decreto Ley 8/2011. Y, por supuesto, dar más flexibilidad a los jueces.

¿Qué ven de positivo en el actual sistema hipotecario español?
Miriam- Desde un punto de vista macroeconómico, el hecho de que tengamos un procedimiento de ejecución hipotecaria muy expeditivo, donde el deudor tiene pocas posibilidades de defensa, también hace que nuestro sistema hipotecario sea más sólido que el de otros países. Si lo modificamos mucho, corre el riesgo de que deje de serlo.

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Miriam - En España los mecanismos de defensa de los deudores son muy limitados, uno de los factores que ha hecho que invertir en hipotecas españolas no sea mala cosa y que los bancos se sientan seguros a la hora de conceder préstamos hipotecarios. A medida que erosionemos este sistema, tendremos menos seguridad financiera. No obstante, creo que se tiene que erosionar, que quede claro.

fuente: Miriam Anderson y Jaume Molera: "La dación en pago generalizada generaría injusticias"

¿Por qué generaría injusticias?

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Dos puntos importantes,si la dacion en pago para las hipotecas existentes se impone,por un lado,el credito sera carisimo a partir de entonces,y los pisos estaran en manos de los bancos,es como elegir entre susto ó muerte,vamos que sigan las cosas igual o haya dacion en pago.

Saludos.

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Lo que va a pasar aquí es que el precio de la vivienda se desmoronará y los inmis continuarán aquí.

Entonces..... hispanistanís con estudios y formación, sin posibilidad de tener hijos por las exigencias del mercado laboral-formativo y con las primeras canas y premenopausias verán que son esclavos de unos pisos, que al panchito de a lado le ha costado menos del 50% de lo que pago él.

El panchito de a lado con cómodas cuotas, con varios hijos, sin preocupaciones formativas y viviendo al día sin preocupaciones.

Y en el piso de a lado, el hispanistaní haciendo el cuarto master, echando curriculums para tener dos o tres trabajos para seguir pagando la cuota que el panchito de a lado pagará con lo que gana en B su mujer fregando escaleras.....

Riesgo moral.

El que alargó más el brazo que la manga saldría indemne.
El que fué prudente y no se metió en la locura de las hipotecas y se metió en el alquiler pagaría la fiesta.

Riesgo moral.

El problema aquí es diferenciar cirios y troyanos.

¿Dación en pago no retroactiva y sólo para 1ª vivienda? Puede
¿Dación en pago retroactiva y generalizada? (2ª, 3ª vivienda, pasapiseros) Injusto.

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Por que con la dacion en pago en vigor, los bancos tendrian que valorar la vivienda por su valor real y se acabaria con la especulacion. Como dicen los autores, seria una injusticia para para la banca y los especuladores .....

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Yo solo sé que no me he endeudado.

A todos los que tienen hipotecas y no puedan pagar, lo siento mucho pero el Estado, es decir, todos, no tenemos porque pagar por vuestra falta de previsión, avaricia en muchos casos.

Al igual que no estoy a favor de rescatar a empresas privadas (bancos), no estoy a favor de rescatar a particulares (cipotecados) a los que nadie obligó a hipotecarse, nadie les puso una pistola en la cabeza, me parece una contradición por parte del 15M por ejemplo el defender la dación.

Ale, ya me podeis señalar con el dedo.

Ah, que es injusto...

Entonces que tampoco se aplique a los promotores y constructores, que les embarguen sueldo y todas sus pertenencias hasta el día del juicio final.

Porque esto si que es verdaderamente injusto.

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¿Por qué se hizo si se sabía que eran operaciones de riesgo?
Jaume- En aquél momento no eran de alto riesgo porque el precio de la vivienda nunca bajaba. Las operaciones de las entidades se analizaban con seriedad. Confluyó el tema de las tasaciones demasiado altas, hasta que fueron reguladas por el Banco de España para ponerlas en manos de entidades independientes.


Y hasta aquí he podido leer ...... Y ha sido mucho, pero ya no he soportado más.

La dación en pago, también para los que han metido, muebles, coches y viajecitos varios en su hipoteca???

Eso si que sería injusto, y una tomadura de pelo....