Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿De dónde vendrán las bajadas?
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  #1  
Antiguo 18-ene-2007, 07:55
Draco Draco está desconectado
Porqueyolovalgoista
 
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Las bajadas importantes quiero decir (suponiendo que vengan, lo que muchos aqui dan por hecho), de más de un 15%. Lo digo porque ultimamente he estado sondeado la opinión de la gente que vivió el estancamiento en el precio nominal de los pisos en los 90, y lo que me han comentado es que las promociones nuevas aguantaban años con pisos sin venderse, pero sin bajar de precio. Con la inflación, en términos reales, <a href="http://farm1.static.flickr.com/138/344342858_fc4faf5ede_o.jpg">sí estaban bajando</a>.

Porque claro, esa situación se puede extrapolar de dos maneras según lo que quieras ver. Puedes ver que en terminos reales los pisos bajaron hasta un 6% anual durante varios años y que con la actual inflación, el equivalente necesitaría de bajadas nominales, o puedes ver que los pisos, simplemente no se vendían y extrapolar que bajarán el IPC actual.

Corregidme si me equivoco, pero actualmente cuando se acaba una promoción ésta ya se ha pagado con los que compraron sobre plano, y realmente no pueden establecerse paralelismos con otro tipo de industrias que no pueden parar de producir aunque sea con pérdidas. El empleo en la construcción es estacional y tampoco hay inversiones en maquinaria enormes (corregidme de nuevo).

Las consecuencias son devastadoras para la economía, pero no entiendo que llevaría a las constructoras a bajar precios sin intervención estatal (las inmobiliaras se irán al carajo, pero ¿las constructoras?, si tienen cantidad de dinero acumulado). Pueden bajar los precios de la mano de los pepitos que vayan al paro, pero tampoco es un volumen tan grande que lleve tras de sí los precios "en caída libre".


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  #2  
Antiguo 18-ene-2007, 08:46
NIFLOWERS NIFLOWERS está desconectado
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Las consecuencias son devastadoras para la economía, pero no entiendo que llevaría a las constructoras a bajar precios sin intervención estatal (las inmobiliaras se irán al carajo, pero ¿las constructoras?, si tienen cantidad de dinero acumulado). Pueden bajar los precios de la mano de los pepitos que vayan al paro, pero tampoco es un volumen tan grande que lleve tras de sí los precios "en caída libre".

Es posible que las constructoras no tengan una urgente necesidad de bajar los precios para tapar agujeros como comentas (excepto casos "Malayos"),
pero lo que está claro es que actualmente no hay una demanda que pueda absorver la sobreoferta a estos precios. Las constructoras como toda empresa esta para generar pasta y cuanta más mejor, que preferirias tu si fueses contructor:

a)Estar x años con los precios de los pisos congelados, sin venderlos o vender alguno (pagando y haciendo frente a los gastos que ello conlleva).

b)Bajar x% los precios (siempre dentro de margen de beneficios, que por lo que se cuenta por el foro es bastante amplio) y venderlos todos...


Por otro lado estan los pasapiseros, estos brokers inmobiliarios capaces de comprar el derecho a compra de 5 casas sobre plano para venderlo antes de escriturar, de aqui tambien van a venir más de una bajada (eso o que escriture y pague 5 hipotecas ).

No olvidemos a los de las hipotecas puente, que de estos hay unos cuantos (y les urge bastante vender).

Luego los pepitos metidos hasta las cejas...

Bueno en conclusión que las bajadas no tienen pq venir solo de las constructoras... y que estas van a tener que empezar a bajar precios si quieren vender pisos... si no pues eso cada vez tendrán menos pasta y mas inmobilizado... y eso no creo que les interese, o si?

Quizas llegue un día en que el dinero deje de existir y la referencia sean los ladrillos.


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  #3  
Antiguo 18-ene-2007, 09:02
Neutron_Mortgages Neutron_Mortgages está desconectado
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Si tienes tiempo para leer, aquí tienes las respuestas:

http://www.netknow.es/inmobiliaria/s...ad.php?t=21992


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  #4  
Antiguo 18-ene-2007, 11:31
locojaen locojaen está desconectado
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Tengo un conocido constructor, (la empresa es de tamaño medio, digamos que ahora esta a nivel provincial) Y según le he pido ir sacando datos, las conclusiones llevan a que las constructoras no han aumentando tanto los margenes de beneficio netos como se cree. El aumento mayoritario se debe a los intermediarios (es decir la cantidad y tamaño de los maletines que han tenido que "donar" para que las promociones vean luz verde). Los gananciales han venido por el aumento de producción, antes sacaban por decirte algo 1 o 2 promociones anuales, que tardaban un tiempo en vender, en cambio con la burbuja pues el ritmo se multiplico por 3 y ademas las promociones estaban íntegramente vendidas antes de poner el primer tocho.

Con esto quiero decir que ellos no ven el futuro negro, es más me consta, que han sido "espabilados" y desde el inicio han estado diversificando, ademas han aumentado mucho las promociones que se han quedado como propias y las mantienen en régimen de alquiler.

Y por supuesto como toda empresa tienen asumido que la regla del mercado (o que debería imperar) es la de oferta-demanda. Esto es que de momento ya llevan uno-dos años que han vuelto a los ritmos de construcción pre-burbuja, y si las cosas se ponen feas ajustaran su margen de beneficios. Y sobre todo evitaran los intermediarios.

La clave es que antes tardaban X tiempo en obtener luz verde para levantar una promoción, y con la burbuja y la intermediación de los hay-untamientos, ese tiempo se vio disminuido a X/4 (en términos estimativos).

Supongo que mas o menos se entiende.


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  #5  
Antiguo 18-ene-2007, 11:54
The_Chosen The_Chosen está desconectado
Reptiliano
 
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Suscribo lo que dice Locojaen de que las constructoras han ganado porque han producido mas, y que quienes han GANADO pasta gansa son las inmobiliarias.

Ahora bien, no estoy de acuerdo en lo de los maletines. Los concejales etc. no pueden mover mucha pasta porque 1º son cargos publicos y 2º ahi se sabe todo, y mucha gente no esta dispuesta a entrar en esos juegos.
Vamos, que la corrupción no es tan "cara" como nos quieren hacer creer.
La prueba, ahi está: Solo 4-5 municipios tienen problemas serios de corrupción.

Ah, y lo de que tener un piso vacío a una empresa no le importa, de eso nada.
Los pisos no son como los coches, que los abandonas y no pasa nada. Los pisos tienen que tributar al fisco y suponen una seria carga para el que no lo consigue vender.
Si a eso le sumamos que las inmobiliarias tambien tienen que pagar su valor, es decir, la hipoteca, te encontrarás con que una inmobiliaria no puede tener 100 pisos en venta durante 3 años y no vender ninguno, porque colapsaría.


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  #6  
Antiguo 18-ene-2007, 15:52
Crash Crash está desconectado
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Iniciado por Draco
Las consecuencias son devastadoras para la economía, pero no entiendo que llevaría a las constructoras a bajar precios sin intervención estatal (las inmobiliaras se irán al carajo, pero ¿las constructoras?, si tienen cantidad de dinero acumulado). Pueden bajar los precios de la mano de los pepitos que vayan al paro, pero tampoco es un volumen tan grande que lleve tras de sí los precios "en caída libre".

Se me ocurren algunas respuestas:

-En libre competencia entre constructoras, para no bajar precios deberían ponerse todas de acuerdo. Sin problemas. Pero si un espabilado decide rebajar para vender y se rompe el pacto, pueden rebajar todos.

-Un piso nuevo es más caro que uno usado, por lo general. Si yo voy a comprar un piso y me lo quieren cobrar como nuevo, pido los planos y demás y veo año de contrucción hace 3 años, eso no es nuevo. Por lo tanto, rebaja al canto o no lo compro. Piso cerrado = pérdida de valor.

-Si la demanda baja, y los constructores no rebajan, puede que la obra de segunda mano sí rebaje. Si un piso nuevo "cuesta" 100 kilos y un vecino mayor de un bloque de 40 años quiere vender para irse tranquilo a su pueblo, puede que le dé igual 50 que 40 millones, y me queda de sobra para reformarlo como me dé la gana.

También está la opción de que no bajen. Yo no aseguro ni lo uno ni lo otro. Pero si el ciclo alcista ha durado 10 años, y hubiera uno bajista, que se preparen porque los 10 años de garantía de la obra nueva se pierden con el piso cerrado.


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  #7  
Antiguo 18-ene-2007, 17:51
CinquèGat CinquèGat está desconectado
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Algo que puede bajar muchísimo son las viviendas de segunda mano de 1950-1960, que ya están pagadas hace muchos años y son abundantes en nuestras ciudades.

Si yo tengo un piso de 1950 que ya hubiese sido rentable venderlo en 1990, no entiendo porqué no iba a serlo a precios de 2000, por ejemplo.

El que tenga un precio alto y no encuentre demanda lo alquilará o no lo venderá, y si espera que el mercado recupere demanda para comprárselo puede que ese momento no llegue nunca, porque su vivienda se está devaluando.

Vamos me parece de locos tener un piso de 1950 cerrado hasta que alguien quiera volver a darte 250.000€+IPC por él, mientras otros bajan de precio entorno suyo, y hay vivienda nueva de muchísima mayor calidad y confort, con placas solares, yo que se. Acabará teniendo un precio 0 porque nadie querrá vivir en él.

Yo digo, que es cierto que un piso no es como un coche, es un bien más duradero y ciertamente se puede tener años cerrados. Pero ojo, no es INFINITAMENTE duradero, sufre un desgaste y requiere un mantenimiento, y tiene unos costes. Además se va quedando antiguo respecto a los nuevos.

¿Sabeís algo que no tiene desgaste y se puede tener "cerrado" años? ¡Acciones de bolsa! Así que yo tengo mis acciones de Terra compradas en el pico y como soy así de chulo, no las vendo y espero a que vuelvan a subir... porque Terra siempre sube.

Pues esto es peor que la bolsa, porque encima, tus acciones cada día son mas viejas, hay que mantenerlas y si te descuidas un día tendrán humedades.

Para mí está claro como el agua.


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  #8  
Antiguo 18-ene-2007, 18:43
GUERRAPSICOLOGICA GUERRAPSICOLOGICA está desconectado
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Iniciado por CinquèGat
¿Sabeís algo que no tiene desgaste y se puede tener "cerrado" años? ¡Acciones de bolsa! Así que yo tengo mis acciones de Terra compradas en el pico y como soy así de chulo, no las vendo y espero a que vuelvan a subir... porque Terra siempre sube.

Pues esto es peor que la bolsa, porque encima, tus acciones cada día son mas viejas, hay que mantenerlas y si te descuidas un día tendrán humedades.

Para mí está claro como el agua.

Está claro que el que no se consuela es porque no quiere. Hay que ver la moral que tienes con lo de terra, supongo que será irónico; (si esperas a que vuelvan a ponerse a como cuando compraste...)

P.D por otro lado, ojalá el tema inmobiliario Español sea a corto plazo igual que el caso Terra.

P.d2 ¿sabias que terra salio de bolsa hace unos cuantos meses?


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  #9  
Antiguo 18-ene-2007, 18:55
CinquèGat CinquèGat está desconectado
Lisensiado burbujista
 
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Iniciado por GUERRAPSICOLOGICA
. Hay que ver la moral que tienes con lo de terra, supongo que será irónico

Claro que es irónico, yo no tengo acciones de nada, sólo invierto en vino que me viene a dar un 14% de rentabilidad alcoholica por botella.

Intento mostrar que los pisos pueden bajar igual que lo hace la bolsa, y que el argumento "cerrarán los pisos y aguantarán el precio" no se sostiene, porque más facil es "cerrar" acciones de bolsa durante años, y aun así la gente vende a la baja y pierde dinero.


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  #10  
Antiguo 18-ene-2007, 19:01
Jose Jose está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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Iniciado por Draco
Las bajadas importantes quiero decir (suponiendo que vengan, lo que muchos aqui dan por hecho), de más de un 15%. Lo digo porque ultimamente he estado sondeado la opinión de la gente que vivió el estancamiento en el precio nominal de los pisos en los 90, y lo que me han comentado es que las promociones nuevas aguantaban años con pisos sin venderse, pero sin bajar de precio. Con la inflación, en términos reales, <a href="http://farm1.static.flickr.com/138/344342858_fc4faf5ede_o.jpg">sí estaban bajando</a>.

Porque claro, esa situación se puede extrapolar de dos maneras según lo que quieras ver. Puedes ver que en terminos reales los pisos bajaron hasta un 6% anual durante varios años y que con la actual inflación, el equivalente necesitaría de bajadas nominales, o puedes ver que los pisos, simplemente no se vendían y extrapolar que bajarán el IPC actual.

Corregidme si me equivoco, pero actualmente cuando se acaba una promoción ésta ya se ha pagado con los que compraron sobre plano, y realmente no pueden establecerse paralelismos con otro tipo de industrias que no pueden parar de producir aunque sea con pérdidas. El empleo en la construcción es estacional y tampoco hay inversiones en maquinaria enormes (corregidme de nuevo).

Las consecuencias son devastadoras para la economía, pero no entiendo que llevaría a las constructoras a bajar precios sin intervención estatal (las inmobiliaras se irán al carajo, pero ¿las constructoras?, si tienen cantidad de dinero acumulado). Pueden bajar los precios de la mano de los pepitos que vayan al paro, pero tampoco es un volumen tan grande que lleve tras de sí los precios "en caída libre".


estancamiento en el precio nominal de los pisos en los 90, y lo que me han comentado es que las promociones nuevas aguantaban años con pisos sin venderse, pero sin bajar de precio.

1)Yo conozco el caso de un promotor mediano y el vende los pisos que construye con la hipoteca hecha. Los conocidos que el tiene hacen lo mismo. Mientras el piso no se vende el ha de hacer frente a la hipoteca, con lo cual aguantarlos mucho tiempo implica una pérdida de rentabilidad.

Actualmete ya ha reconocido que ha bajado los precios de todos los pisos en algunos de sus edificios y sus "colegas " hacen lo mismo.Esta persona ha reconocido que ha rebajado el precio en 30.000€ de media.Logicamente sigue sin vender porque aun son caros.

Corregidme si me equivoco, pero actualmente cuando se acaba una promoción ésta ya se ha pagado con los que compraron sobre plano

2)Lo cierto es que no, la media es inferior al 50% vendido al finalizar la obra.
puedo darte algun dato de obras en Barcelona donde el 90% de los pisos estan sin vender al acabar la obra.

(las inmobiliaras se irán al carajo, pero ¿las constructoras?, si tienen cantidad de dinero acumulado).

3) Las inmobiliarias van a durar un suspiro y las constructoras estan muy endeudadas y estan diversificando comprando a crédito.Las más vivas ya se van a construir fuera.


Pueden bajar los precios de la mano de los pepitos que vayan al paro, pero tampoco es un volumen tan grande que lleve tras de sí los precios "en caída libre".

4)¿Pués a quién sinó le han estado colocando los pisos estos años?


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