Burbuja.info - Foro de economía > > > ¿Hay burbuja en naves y oficinas?
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  #11  
Antiguo 17-ene-2007, 18:16
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Iniciado por Newclo
Te hablo de primera mano pues en la empresa llevamos mucho tiempo buscando naves para ampliar o utilizar como almacén. Tenemos una buena capacidad economica, buen margen y es IMPOSIBLE encontrar nada rentable sin hacer el cuento de la lechera. Copn el alquiler pasa lo mismo.
La burbuja es tremenda. Compartivamente los precios son más bajos que la vivienda, pero la locura es la misma.

Subscribo 100% lo que dice Newclo. Cualquiera que se ponga a buscar una nave, verá que los precios no tienen ni pies ni cabeza. Es decir, supuestamente se adquiere una nave para poner un negocio o para ampliar y prosperar... en definitiva, para poder producir verdad? Pues los precios que existen actualmente son totalmente incompatibles con esto que acabo de decir.

Por motivos familiares, buscamos ampliar el negocio familiar (lo he hablado también con El Paleto, debe de ser que Newclo contactó con él en un hilo anterior en el que se hablaba de algo parecido). Se encuentra situado en Madrid capital, y por motivos de cercanía a los clientes desplazarnos más allá de 50 km (¡50 km señores!) supondría pérdida de negocio. Pues bien, no hay manera. En las naves situadas en suelo urbano, de entre esa enorme oferta no nos vale ni la cuarta parte, ya que para obtener la licencia debe cumplir una serie de características nada sencillas. Una vez encontrado esto, los precios por metro cuadrado son absurdos. 50 millones de pesetas por 120 metros cuadrados es totalmente habitual, da igual que tenga 10 columnas por el medio que te lo piden de todos modos.

Segunda opción: polígonos industriales cercanos. Perfecto, te encuentras naves de 600 metros cuadrados por 65 millones, por ejemplo, y en cuanto llamas te enteras de que 350 de ellos son "en altillo", es decir, nada en superficie: cuatro vigas cubiertas de madera con una escalera, toman automáticamente el mismo valor que el metro cuadrado a nivel del suelo. De locos. Totalmente de locos.

En definitiva: no hay manera de crecer ahora mismo, a los precios que se manejan por Madrid. Hemos tirado la toalla, esperando a que los que venden naves cambien de idea. Aunque mucho me temo que a la mayoría no le corre prisa...


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  #12  
Antiguo 17-ene-2007, 18:22
Alos Alos está desconectado
Madmaxista
 
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Es cierto lo que ha dicho tochovista, lo primero que tienes que hacer es un buen estudio de mercado de la zona.

Tendrás que tener en cuenta muchos factores.

-Precio medio de la zona.
-Tiempo que tarda una oficina en venderse. Si llevan mucho tiempo a la venta, es posible que o no haya mercado, o que el precio sea elevado.
-Posibilidad de aparcar. ( Muy importante hoy en día, ya que como sea una zona que no se pueda aparcar, acaba siendo un trauma que tús clientes vayan a la oficina, y los empleados vayan a trabajar).
-Red de transporte público.
-Cantidad de oficinas vacias. ( dato muy importante)
-Perspectivas de negocios para el tipo de empresas que se van a instalar.
-Densidad de la zona, ya que puede influir por el tipo de oficina que vayas a hacer.
-Comunicaciones con los centros económicos de la ciudad.
-Comunicaciones con el aeropuerto, tren, líneas de metro, etc..
-Estado de la oficina, y servicios de la misma.
-Posibilidad de publicitarte desde la oficina, (antepechos), y que cantidad de gente te ve desde la calle.
-Rentabilidad que puede generar un alquiler de la misma, y si se alquila con facilidad.
-Si se trata de una zona de oficinas, lo cual ayuda, o si es una zona aislada en un primero de un bloque de viviendas, con poca actividad de oficinas.

Lo de los locales es de juzgado de guardia. Ahora cada vez se hacen menos en planta baja, y es que el comercio está de capa caida, a no ser en calles muy céntricas de las ciudades, o las dos esquinas del barrio que siempre tiran, ( para la panadería, cafetería, peluquería, banco, guarderia, y poco más). Las superfices comerciales han arrasado con el pequeño comercio, y en los barrios que se han desarrollado con los bajos destinados a locales comerciales, es normal ver la mayoría de los locales de obra. Hay mucha oferta de local, y poca gente capaz de enfrentarse a un pequeño negocio, y muchos de los que se atreven, acaban cerrrando, en buenas proporciones.


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  #13  
Antiguo 17-ene-2007, 18:27
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Iniciado por Mojarra
Coincido con Newclo,

Por ejemplo, nave de 700 M2 en Julián Camarillo (Madrid) por 1.200.000 Euros.
Que sale el metro a 1.715 Euros.

Has probado a llamar? Porque lo mismo esos 700 metros tienen altillo, o cuarenta pilares. Locales diáfanos... tarea imposible. Y digo yo que por ese precio ya podrían no?

Imaginaros un negocio que necesite mucho espacio para desarrollar su actividad. Sería lógico intentar obtener ese espacio. Pero cómo puede un negocio de 2 personas pagar más de un millón de euros (¡señores! que son doscientos millones de las antiguas!!!!), y pretender vivir? Que normalmente además de ese préstamo de 200 millones habrá que pagar salarios y acondicionar locales, algo nada barato de hacer! Es decir, que poniendo que hubiera 30 kilos previamente "ahorrados" de ganancias previas, manteniendo sueldos, equipando local nuevo.... si yo ya no hablo de recuperar inversión o de tener ganancias, es que ¿quedaría para comer?

Iniciado por Mojarra
Creo que aunque menos, también hay burbuja:
1º) No es tan exagerada porque a las empresas no se nos financia a 40 años, lo máximo 15 y un 80% de la inversión. Como debe de ser.
Aunque eso no quita para que la gente hipoteque su casa y compre estos activos.

Con un simulador de hipotecas normalito: una hipoteca de 1.200.000 € a 15 años, tomando como tipo un 4% (sic), te da una cuota mensual de 9340€. Si tu negocio es de los que da pelotazos, genial. Pero para un negocio normalito, producir eso al mes, al menos al principio es... en fin, para nuestra familia, del todo inviable. Pedir "sólo" un millón de euros mejora la situación a 7783€... tampoco nos vale.

Es muy triste, pero nos vemos atados de pies y manos. Por el momento.


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  #14  
Antiguo 17-ene-2007, 18:28
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Por cierto, así como oficinas, por lo menos en Pamplona, si que hay sitios que ves que no están todas ocupadas, y hay oficinas vacias, en naves industriales, yo no veo que haya naves vacias, como ocurre por ejemplo con los pisos, que hay muchos que están desocupados. Cuando me doy vueltas por los polígonos, las veo a casi todas ejerciendo una actividad.


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  #15  
Antiguo 17-ene-2007, 18:29
Mojarra Mojarra está desconectado
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Flipper,
Creo que estamos más o menos en la misma situación.
Mi suerte es que la nave de la que dispongo ahora mismo es propia, pero se ha quedado pequeña, y por eso he estado buscando otra nave más grande en el área en el que me encuentro, porque como muy bien dices, es donde tienes la clientela, e irte a otro lado es un volver a empezar. Así que al final me he decidido por alquilar en las afuera, 500 M2 por 1.200 Euros, ir trayendo las mercancías a la actual según se vayan necesitando, e incluso abrir una sucursal, pero eso aún está muy verde.

Saludos.


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  #16  
Antiguo 17-ene-2007, 18:30
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Iniciado por Alos
Lo de los locales es de juzgado de guardia. Ahora cada vez se hacen menos en planta baja, y es que el comercio está de capa caida, a no ser en calles muy céntricas de las ciudades, o las dos esquinas del barrio que siempre tiran, ( para la panadería, cafetería, peluquería, banco, guarderia, y poco más). Las superfices comerciales han arrasado con el pequeño comercio, y en los barrios que se han desarrollado con los bajos destinados a locales comerciales, es normal ver la mayoría de los locales de obra. Hay mucha oferta de local, y poca gente capaz de enfrentarse a un pequeño negocio, y muchos de los que se atreven, acaban cerrrando, en buenas proporciones.

Si el problema no es la falta de oferta, es que no sé qué tienen los locales que hacen que a la gente no le entre prisa por venderlos... porque no bajan, en absoluto. No hace mucho estuvimos "siguiendo" a un local, que por las características (tipo de licencia que podía tener, altura de techos, estructura, etc.) no valía más de 55 millones. Pedían 75. Ofertamos 60, y la respuesta fue... subir a 85. Ahí sigue sin venderse, pero ahí seguimos nosotros sin crecer.

Arggg, es que el tema me toca mucho la moral, en serio. La vivienda digna es una primera necesidad, por supuesto. Pero es que como esto siga así, en este país sólo van a poder progresar los de siempre: el conocido "dinero llama a dinero"...


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  #17  
Antiguo 17-ene-2007, 18:34
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Iniciado por Mojarra
Flipper,
Creo que estamos más o menos en la misma situación.

Jejeje, se nota, ha salido el tema y parece que nos han disparado con un resorte a escribir. En mi caso es asunto de familia muy cercana, no me afecta directamente a mí, pero sí lo veo todos los días, es el negocio de siempre, nos encanta a todos que esté y nos frustra por igual.

Iniciado por Mojarra
Mi suerte es que la nave de la que dispongo ahora mismo es propia, pero se ha quedado pequeña, y por eso he estado buscando otra nave más grande en el área en el que me encuentro, porque como muy bien dices, es donde tienes la clientela, e irte a otro lado es un volver a empezar. Así que al final me he decidido por alquilar en las afuera, 500 M2 por 1.200 Euros, ir trayendo las mercancías a la actual según se vayan necesitando, e incluso abrir una sucursal, pero eso aún está muy verde.

Idem, la nave actual es propia pero muy pequeña. El problema que tenemos con el alquiler es el enorme desembolso que requiere nuestro negocio: no podemos meternos en eso si el suelo en el que está no es nuestro, porque tendríamos un problema muy grande. En fin, tendremos que esperar. Ya nos hemos resignado y estamos intentando reinventarnos, haciendo más cosas con el mismo espacio diminuto.

:-(


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  #18  
Antiguo 17-ene-2007, 18:39
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Otro de los fenómenos que está pasando, es que los polígonos industriales, poco a poco, conforme la ciudad se va extendiendo, se están transformando en polígonos comerciales, lanzando a la industria cada vez a sitios más alejados de la ciudad.

¿ Que pasa en esos nuevos polígonos comerciales?. Que los precios se disparan, ya que llega el "leckerck", el "Leroy Merlin", "Ikea", " Mercedes",etc, y pagan precios astronómicos por instalarse allí, por lo que al que tiene poco aguante lo desplazan, o simplemente venden la nave para sacar beneficio e irse a zonas más alejadas de las ciudades.

Y en los polígonos me imagino que pasará lo mismo. No es comparable una empresa familiar que mueve poco "volumen", y no genera muchos beneficios, que se te instale una multinacional o una empresa que tiene mucho "volumen". Al final, al pequeño lo acaban desplazando a zonas peor comunicadas, y más alejadas de los nudos de comunicación y de la ciudad.

Si que habría que incentivar de alguna manera el que saliera más suelo industrial al mercado, y dar muchas más ayudas al pequeño y al mediano empresario para que pudiera salir adelante.


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  #19  
Antiguo 17-ene-2007, 18:48
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Iniciado por Alos
Si que habría que incentivar de alguna manera el que saliera más suelo industrial al mercado, y dar muchas más ayudas al pequeño y al mediano empresario para que pudiera salir adelante.

No necesitamos que nos ayuden, hasta ahora hemos salido adelante, hemos generado empleo y vemos posibilidad de seguir creciendo. Lo que necesitamos es que dejen de ponernos la zancadilla, es como darse contra un muro...

No quiero que suene a vanidad ni nada, es que considero que las ayudas deben darse al que realmente tiene necesidad. Si en este pais realmente se quisiera fomentar el desarrollo, no estaría aquí escribiendo estas cosas. Y creo que voy a parar, porque me estoy calentando.


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  #20  
Antiguo 17-ene-2007, 18:53
Alos Alos está desconectado
Madmaxista
 
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Quizás ayuda no sea la palabra más apropiada, pero si que desde las instituciones públicas se debería incentivar al pequeño y al mediano empresario. Me parece fundamental para el correcto funcionamiento de una región.


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