Bien, creo que daré el paso que tiempo ha tenía que haber dado, y abriré el que creo es el primero de mis hilos desde que llevo pululando, y comentando, en este nuestro foro. No daré la barrila con disquisiciones profundas ni análisis filosóficos, porque sería predicar a conversos o directamente perder el tiempo para los 5 minutos que va a durar el hilo en la primera página.

Si os pasa como a mi, que en estos calurosos días de verano os puede la pereza, y no os apetece hacer nada intelectual ni físicamente interesante, salvo echar la vida a perder delante de una pantalla de ordenador, os propongo un juego interesante. ¿Eres capaz de adivinar, consultando tu portal de venta de pisos de cabecera, si un anuncio es de particular o de agencia o de promotor / banco / whatever, y sólo mirando el precio de salida y los metros cuadrados del mismo?

Es lo que tiene la pereza y el aburrimiento, y a eso me he dedicado el último par de ratos, fijando mi mirada en el entorno próximo de donde vivo, que sin dar la dirección exacta, podemos decir que gravita alrededor del campo de fútbol del Rayo Vallecano de Madrid, otrora llamado estadio Teresa Rivero (hasta que las hordas bukaneras reventaron el nombre del estadio tras poner al equipo al borde de la desaparición).

En los más de cien pisos que he mirado, he acertado aproximadamente en el 90% de los mismos si el anuncio lo había puesto un particular, o era de agencia (tecnocasas y similares, que NO bancos o constructoras o promotoras). ¿Cómo? Muy sencillo. Parto de un precio de referencia aproximado por metro cuadrado: todo lo que está claramente por debajo de ese precio, son anuncios de agencias. Todo lo que está claramente por encima de ese precio, son anuncios de particulares o promotores o bancos. ¿Y cuál es el precio de referencia? El que más o menos se va viendo en carteles pegados por la zona (que antiguamente era un método sólo usado por particulares, y ahora usan principalmente agencias).

Así que ubicado en mi idealista de cabecera y con los 2000€/m2 como precio de referencia, he comenzado a mirar anuncios, obteniendo una tasa de acierdo como la indicada, próxima al 90%. Sistemáticamente, los precios más descabellados, absurdos, locos y demenciales se corresponden con particulares. Precios de 3500-4000€/m2 para pisos que ni están en buena zona ni siquiera son nuevos. En casi ningún caso, los pisos con precios por metro más racionales (que no adecuados), de 1000-2000€/m2, los ofertan particulares, sino que casi siempre son de agencias.

Luego uno se encuentra con anomalías, como por ejemplo que una misma agencia tenga media docena de pisos en un radio muy pequeño, y todos tengan precios "racionales" (que no razonables), rondando los 1500€/m2, menos uno, que sin aportar nada que los demás no tengan, se dispara a 3000€/m2 o más. Puede uno deducir que está en la mejor intención de la agencia poner precios de salida que tengan alguna probabilidad de acabar en transacción, pero siempre hay algún cliente que va a la agencia a vender su piso, y no se baja de la burra.

También he notado un hecho curioso, y es que aquellos pisos de agencia con precios por metro más caros con diferencia no son de las franquicias más habituales, sino de chiringuitos que nadie conoce, y que además en sus nombres mecionan temas relacionados con refinanciaciones y demás. La muestra no es tan amplia y el estudio estadístico es tan inexistente, que igual ha sido una errónea impresión subjetiva.

Para terminar la ración de sopor, decir que en la zona los precios de salida para pisos gestionados por agencias están ya notablemente por debajo de los precios de venta de 2002, que lo sé de primera mano. Y cada mes que pasa los carteles y papeles que te ponen en el coche muestran precios de salida más y más bajos, precios que no existían entonces (en 2002 simplemente no existían precios de 5 dígitos, ahora abundan). Se amontonan anuncios de pisos habitables (dignos al menos, aunque antiguos, sin alicatados blancos cuadrados en la cocina y esas cosas) rondando los 1500€/m2, y se comienzan a ver episodios de precios de salida a punto de llegar a la barrera de los 1200€/m2.

Y puesto que ninguno de los factores que contribuyen a que los precios dejen de caer está ni se le espera a medio plazo, los precios de la segunda mano sólo pueden seguir cayendo. Está más que claro que si los pisos de obra nueva no caen en igual proporción no es porque su valor intrínseco sea superior al de los antiguos (a similar ubicación, un piso nuevo tiene más valor que uno usado), sino porque una parte importante de particulares con piso a su nombre tienen que vender sí o sí, mientras que a promotores, bancos y constructoras, de momento, no les ha llegado tal urgencia. Cuando llegue , si llega, no les va a quedar otra que reducir de golpe el precio a niveles comparables a los de segundas mano equivalentes, y eso les va a suponer, en mi zona, -50% mínimo.

Lo cual llevará más a la baja aún a toda la morralla edificada de 50 y más años de antigüedad y, posiblemente, a niveles de precios donde ni siquiera tendrá interés en vender quién realmente lo necesita. Porque si eres particular y tienes una carga de 200.000€ y consigues quitártela por 150.000€, has hecho el tonto y te vas a comer un marrón de 50.000€ que te va a joder durante una década, pero la vida sigue adelante. Pero si el precio de mercado al que te puedes quitar el puto es de 70.000€ y aún dejas a deber 130.000€, game over, posiblemente a muchos deber 130K€ o 200K€ es lo mismo, pues su vida como la conocían se ha acabado para siempre.

En fin, que desvarío. Las cosas podrían acabar así, o no acabar. También creía que el viernes pasado y tras las medidas urgentes de ahorro tomadas en Francia e Italia en el consejo de ministros nos saldrían con medidas duras, pero no. Ahora se comenta que para la semana que viene, y luego para Septiembre. Total, creo que va a resultar irrelevante. Europa y los mercados creo que lo fían todo al incapaz de Rajoy quien, o está mintiendo como un bellaco y se va a suicidar políticamente y a su partido con las medidas que debería tomar, o hace lo que está prometiendo y entonces acabamos como Grecia, peor, porque aquí no va a haber fondo de rescate que valga, por mucho que digan lo contrario.

Interesante estudio. Echaré un vistazo por mi zona por si aquí también se cumple.

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Para saber si el anuncio es de agencia o particular, tan facil como poner el telefono en google

Más fácil es pinchar en "detalles" del piso para ver si es de particular o de agencia, la idea no es desenmascarar a los pérfidos franquiciados, o a los über porqueyolovasguistas del barrio, sino ver (por aburrimiento) si bajo una hipótesis de partida tan burda (como es que la mayor parte de los propietarios pide precios casi 100% superiores a los del mercado) se puede acertar en la mayor parte de los casos, y en mi limitado análisis, se cumple con una certidumbre altísima. Y a partir de ahí, el resto de mi perorata.

Las inmobiliarias se suponen que son profesionales y cobran a comisión. Si no venden no cobran.
Asi qeu en unmercado bajista saben que si no bajan el precio no cobran.

Los particulares aun piensan que estovaparriba!

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