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  #21  
Antiguo 16-ene-2007, 16:14
almagar almagar está desconectado
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Iniciado por Mi_casa_es_tu_casa
300.000€ de hipoteca es mucho dinero. Te has mirado el Excel que te he pasado? En cuántos años lo acabareis pagando? 30, 40 años?has mirado la cantidad final que acabarás pagando? Teneis expectativas de seguir con el ritmo actual de ganancias en los próximos años?
Todas estas son preguntas que te has de plantear antes de firmar por una cantidad tan grande. Si tuvierais algo ahorrado, aún, pero 300.000€ de hipoteca es mucho en España!!!
Auf Wiedersehen!

Si, me lo he mirado. Estaba calculando a 15 años y con un interés del 5,25 (por ser pesimista y poner algo). Me sale una cuota de 2.400 EUR, al final pagaríamos al banco 434.000 EUR. Los problemas que le veo a la opción compra son:

1. Con nuestros ingresos actuales podríamos pagar esa cuota mensual sin grandes problemas, pero qué pasa si ocurre un imprevisto y uno de nosotros pierde su trabajo?
2. Comparado con la opción alquiler, si alquilamos por 1.400 EUR un apartamento equivalente y ahorramos los 1.000 EUR restantes de la diferencia, cuanto sería el alquiler al cabo de 15 años teniendo en cuenta la inflación (sé que hay una fórmula para calcular esto, pero no la recuerdo, una ayudita?) Y segunda pregunta, qué capital puede haberse acumulada invirtiendo 1.000 EUR nominales mensuales durante 15 años en acciones, bonos… algo conservador?


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  #22  
Antiguo 16-ene-2007, 16:22
giagio giagio está desconectado
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Hola Almagar

Nosotros vivimos desde un par de anos aqui en Frankfurt y desde que vinimos estamos buscando casa para comprar, pero todavia vivimos de alquiler (con 1300-1400 euros (kalt) al mes te puedes permitir una casa de 140m (netos) en casi las mejores zonas (9-10 euros al m2))

Es verdad que en Alemania los precios son bastante mas bajos que en Espana (Frankfurt vale menos de Getafe) y que en principio es mejor comprar (.... por una vez estoy de acuerdo con ex-burbujista).
Pero tampoco es tan facil encuentrar porque la oferta es muy escasa.
Yo me he concentrado en una zona (Westend-Nordend) y veo mas o menos todo lo que pasa por aqui.
Los pisos buenos de verdad valen a menudo mas de 450.000 euro, asi que el alquiler anual (16-17000 eur) es poco mas del 3% del valor del piso.
Para mi en este caso no conviene necesariamente comprar, sobre todo con poco capital, como hay gastos fijos en comprar de casi el 10% del precio(entre inmobiliaria, notario e impuestos) y eso corresponde a 3 anos de alquiler.
Si encuentras algo a 300.000 y es comparable con lo que alquilas a 1400 entonces si que merece comprar.
Pero antes de comprar hay que elegir bien la zona donde quieres vivir (sobre todo en base a la escuela de los crios, y si quereis vivir en el centro o a las afueras, donde si que es mas facil encuentrar chollos) asi' que tiene sentido mudarte en alquiler y cuando sepas mas, comprar.
En general no hay la prisa que corria en Espana hasta hace poco y con tipos de interes subiendo es dificil que los precios suban improvisamente.

Esyoy seguro que conoceis www.immobilienscout.de
que ofrece compras y alquileres
un programa que ayuda a encuentrar financiaciones muy baratas http://baugeld.vergleich.de/
Aqui todos compran con hipotecas a interes fijo

Saludos


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  #23  
Antiguo 16-ene-2007, 16:38
Mi_casa_es_tu_casa Mi_casa_es_tu_casa está desconectado
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Iniciado por almagar
Si, me lo he mirado. Estaba calculando a 15 años y con un interés del 5,25 (por ser pesimista y poner algo). Me sale una cuota de 2.400 EUR, al final pagaríamos al banco 434.000 EUR. Los problemas que le veo a la opción compra son:

1. Con nuestros ingresos actuales podríamos pagar esa cuota mensual sin grandes problemas, pero qué pasa si ocurre un imprevisto y uno de nosotros pierde su trabajo?

Perfecto! Estás pasando la prueba de fuego! Efectivamente no eres una pepita si tienes en cuenta este tipo de factores.

Iniciado por almagar
2. Comparado con la opción alquiler, si alquilamos por 1.400 EUR un apartamento equivalente y ahorramos los 1.000 EUR restantes de la diferencia, cuanto sería el alquiler al cabo de 15 años teniendo en cuenta la inflación (sé que hay una fórmula para calcular esto, pero no la recuerdo, una ayudita?) Y segunda pregunta, qué capital puede haberse acumulada invirtiendo 1.000 EUR nominales mensuales durante 15 años en acciones, bonos… algo conservador?

Menudo nivelazo! Haces cálculos basados en ahorros! Perfecto! Eres una excelente economista. Dios! Si en España hubiese más gente como tú no estaríamos como estamos.
No conozco ninguna calculadora o Excel que haga los cálculos que me pides, pero son más sencillos que los de la hipoteca y en cualquier caso se puede hacer a mano.

No considero que comprar sea una mala opción en Deutschland en estos momentos, pero me parece que apuntáis demasiado alto en el precio. Fíjate que has puesto un plazo de hipoteca que en España hoy en día ya es desconocido: 15años! jeje Esto sería lo normal pero en España se harían cálculos sobre 50 años, o 40 o hasta 60!
Quiza algo más barato? No sé! Vosotros vereis, pero CALCULAD!

Te dejo un artículo en inglés que alerta sobre la llegada de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario berlinés. No quiero ser alarmista pero me da miedo que en cualquier lugar del mundo pase lo que está pasando en España. Ahora que la burbuja está reventado en España y UK, los buitres comienzan a desplazarse hacia el Este:

http://www.dw-world.de/dw/article/0,...307762,00.html

Échale un vistazo.

Viel Glück!

Última edición por Mi_casa_es_tu_casa; 16-ene-2007 a las 16:40


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  #24  
Antiguo 16-ene-2007, 16:51
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Iniciado por almagar
Si, me lo he mirado. Estaba calculando a 15 años y con un interés del 5,25 (por ser pesimista y poner algo). Me sale una cuota de 2.400 EUR, al final pagaríamos al banco 434.000 EUR. Los problemas que le veo a la opción compra son:

Creo que un error de 1 de economicas es mezclar capital con intereses.

si vives de alquiler dentro de 30 años seguiras pagando una cantidad equivalente a 1.500 euros, por lo que creo que haces mal tus calculos.

http://www.inlumba.com/valoresPrestamo.php

creo que en los calculos solo deberias meter los intereses, el resto es ahorro a no ser que preveas que los precios van a bajar.
si dentro de 15 años te quieres cambiar de ciudad, vendes esa vivienda y te compras otra y viviras "gratis" por lo que no es comparable lo que pagas de alquiler que si has comprado durante esos años.

Este es uno de los errores al comparar españa con alemania, en españa con el 60% de las viviendas en propiedad ya pagadas con salarios mucho mas bajos el nivel de vida no es diferente que el de muchos alemanes que viven de alquiler.


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  #25  
Antiguo 16-ene-2007, 16:52
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Iniciado por giagio
Aqui todos compran con hipotecas a interes fijo

Ah si? Pues aquí en España somos muy chulos y el 83% de las hipotecas de viviendas se firman a interés variable. Increible? No, cierto:
http://www.hoy.es/prensa/20070109/ec..._20070109.html

Y después Zapatero dice que de aquí al 2010 España superará en renta per cápita a Alemania. Pero... a qué precio?


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  #26  
Antiguo 16-ene-2007, 17:00
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Iniciado por ex-burbujista
Creo que un error de 1 de economicas es mezclar capital con intereses.

No los mezcla. Lo único que hace es COMPROBAR QUÉ AUMENTO DE CAPITAL OBTIENE A PARTIR DEL AHORRO (sin contar inversiones de mayor calado como bolsa o algún negocio) que supone el alquiler respecto a la cuota hipotecaria. Me parece relevante a la hora de endeudarse.

Me temo que la cuota hipotecaria es enorme, aunque sea para dos... claro, el tiempo es demasiado corto para esa cifra. Además tiene que tener en cuenta el montante de intereses generado al banco para pagar la hipoteca. A 15 años para el 5,25% es de 134,093.97 € !!! Sólo de intereses!


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  #27  
Antiguo 16-ene-2007, 17:02
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Almagar, descárgate este excel es mucho mejor que el otro
Archivos Adjuntos
Tipo de Archivo: zip Calculo de Hipotecas - Amortizacion.zip (85,3 KB (Kilobytes), 29 visitas)


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  #28  
Antiguo 16-ene-2007, 17:10
giagio giagio está desconectado
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Iniciado por Mi_casa_es_tu_casa
Ah si? Pues aquí en España somos muy chulos y el 83% de las hipotecas de viviendas se firman a interés variable. Increible? No, cierto:
http://www.hoy.es/prensa/20070109/ec..._20070109.html

Y después Zapatero dice que de aquí al 2010 España superará en renta per cápita a Alemania. Pero... a qué precio?

La cultura economica alemana es vieja de por lo menos 60 anos, mientras que en Espana es todo mucho mas reciente. Me puedo imaginar que la gente aqui se haya quemado con hipotecas y con bajadas de precios de la vivienda ya un par de veces en las ultimas 2-3 generaciones asi que se ha entendido que la vivenda no necesariamente es la inversion mas segura que exista.
[Comprando con tipos fijos ademas hay menos fluctuaciones de precio (huvo unos graficos en el forum que lo ensenaban muy bien a proposito de Alemania y Suiza, y antes del 2001 en USA tambien)]

Ahora que la curva de los tipos es plana, a lo mejor convendria a los Espanoles cambiarse a un tipo fijo, pero hay otros riesgos en las hipotecas de aqui'.
Normalmente la hipoteca tiene interes fijo para 10-12-15 anos (a eso se refiere a lo mejor Almagar) pero en este tiempo no se paga todo el valor de la casa, sino el 1 o 2 por ciento del precio. Al termine de ese tiempo se rinegocia el tipo (con el riesgo que sea mas alto) sobre el capital menos eventuales amortisaciones.

Aqui ademas no hay ninguna ventaja fiscal en comprar piso, si no es por alquilarlo


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  #29  
Antiguo 16-ene-2007, 17:15
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Iniciado por giagio
Aqui ademas no hay ninguna ventaja fiscal en comprar piso, si no es por alquilarlo

Esto no lo sabía. Me parece muy interesante. No te imaginas la debacle doméstica que se produciría en España si se quitasen estos beneficios.


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  #30  
Antiguo 16-ene-2007, 17:25
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Hola Almagar, yo tambien estoy en Frankfurt y llevo un buen tiempo mirando para ver si me compro algo por aqui.... de tanto mirar y no comprar he ahorrado suficiente para comprar sin necesidad de tirar del credito.
En Alemania a diferencia de Spain el Gobierno no prima a aquellos que se endeudan para la compra de vivienda (si esta se disfruta).
Es decir, en Alemania tiene sentido comprar para vivir si metes mucho capital ya que es la unica forma de ahorrar impuestos.... Comprar a credito solo tiene sentido si le alquilas el piso a otra persona.
Con eso ya te he dado una pequenia pista de como hacen algunos por aqui.... es decir se compran el piso y oficialmente se lo alquilan a un amiguete.... Si no te quieres meter en chanchullos y lo quieres hacer todo legal, la rentabilidad por alquiler en FFt ronda el 4 % . Si te metes a vivir en el piso (ese 4 % ) es neto ya que no pagas impuestos por el alquiler que te ahorras.
Sin embargo, apalancar y meter solo 30.000 de capital te valdria mas la pena si se lo alquilas a otra persona.
Ademas en Alemania si vendes antes de 10 anios con plusvalia , tienes que pagar impuestos sobre esa plusvalia..... osea que tu horizonte de inversion deberia ser minimo 10 anios......... (por eso muchos se lo piensan cuatro veces antes de comprar )
Espero haberte dado algunos datos utiles.
Por cierto, no compares precios con Spain, porque eso te llevaria a la conclusion de que el resto del mundo esta barato......
Por aqui hay infinidad de zombies inmobiliarios que se pillaron los dedos con Ostinmobilien y por eso a muchos se les han quitado las ganas de jugarselas con los pisos.
Hale, a ver si coincidimos por aqui, oteando pisos,

Mucha suerte



Iniciado por almagar
Hola,

Me gustaría comentaros mi caso y pedir vuestra opinión. Mi pareja y yo vivimos de alquiler, ahora mismo pagamos 1.000 EUR/mes. Tenemos dos hijos pequeños. Entre los dos ingresamos unos 5.000 EUR netos mensuales. Hasta ahora no nos hemos preocupado de comprar porque hemos cambiado bastante de ciudad y país de residencia. Probablemente nos mudemos este año a una ciudad que (espero) sea la definitiva para unos cuantos años (queremos ofrecerles cierta estabilidad a los peques en cuanto a colegio, amigos)… y estamos considerando el comprar. El cambio de ciudad va a estar asociado a un aumento de ingresos, supongo que pasaremos a ingresar unos 6.000-7.000 EUR netos. Mi marido es más reticente a la hora de tomar la decisión de comprar (como buen alemán tiene terror a las hipotecas). A mi me apetece comprar, yo asocio el poseer una vivienda a sensaciones positivas de estabilidad, seguridad, continuidad de la pareja y de la familia…. (ya se que es una ilusión, más aun cuando la vivienda la posee el banco en primer lugar). Mi marido lo asocia con pérdida de libertad, envejecer, etc….

Pero dejando de lado los aspectos “emocionales” de la decisión y centrándonos solo en los racionales, que decisión os parece mejor, comprar o seguir alquilando e invertir la diferencia? Apenas tenemos capital propio ahorrado (unos 30.000 EUR). El tipo de vivienda que queremos nos costaría unos 300.000 EUR.

Opción A: Si compramos, pidiendo un crédito de unos 280.000 EUR, qué cuota mensual tendríamos que pagar? Conoceis algún ejemplo o calculadora online de cuotas?

Opción B: Si alquilamos e invertimos la diferencia entre el alquiler (que será de unos 1400 EUR en esta ciudad) y la cuota de devolución del préstamo, qué capital podemos acumular durante el período de vigencia del préstamo?

Qué papel juega la inflación en la decisión?

Para gran vergüenza he de reconocer que yo estudié económicas, pero me licencié hace 10 años y se me ha olvidado TODO. Algún experto que me quiera echar una manita y refrescarme cómo hacer estos cálculos?

Un saludo!



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