Burbuja.info - Foro de economía > > > Pregunta tonta sobre Precio de la vivienda en el tiempo
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  #1  
Antiguo 15-ene-2007, 22:36
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Buenas, igual es una pregunta chorra, pero ahi va.

En el caso de que el objetivo de que la ministra de vivienda de que el precio de los pisos suban lo que el ipc, ¿no sucedera con los pisos algo similar que con los coches, en el sentido de que va perdiendo valor cada dia?

Es que si se igualan subidas de ipc y vivienda, nos quedamos a cero, por lo que el precio del piso baja al ser cada dia mas viejo.

No se, digo...


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  #2  
Antiguo 15-ene-2007, 22:45
Beborn Beborn está desconectado
Niño entre el Centeno
 
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Del coche se puede prescindir (y la prueba es que es el primer gasto tonto que uno se quita de encima cuando las deudas aprietan).

De la casa no se puede prescindir, y mucho me temo que su precio, a medida que el suelo también disminuya, y a su vez aumenta la población y la demanda, no disminuirá en la misma proporción que los coches.
Siempre tendrá ciclos especulativos.


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  #3  
Antiguo 15-ene-2007, 23:14
SUPREME SUPREME está desconectado
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El tema es el siguiente, si suben el IPC no es inversióh y los inversoreh venden porque el ING ya te da más pasta por el dinero, así que qdan pisos a la venta, y los pisos vacíos no creo q sean de una familia que viva de alquiler en otro , es decir, es prescindible, si no rinde, pues se vende, sobreoferta implica bajada de precios...


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  #4  
Antiguo 15-ene-2007, 23:18
Diogenes Diogenes está desconectado
Querido forero
 
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Las preguntas chorras son las mejores, porque nos permiten volver a lo básico y concentrarnos en lo que parece más evidente y quizás no lo es.
Te animo a que continues en esa línea.

Si el precio de la vivienda se armoniza con el ipc, tu argumento es en principio razonable.

Primer problema: hay fundadas sospechas de que el ipc no es fiable. El caso más flagrante es la disparidad entre el ipc oficial y el incremento de precios tras la entrada en el euro.
Parte del problema es que el ipc está aún en gran medida diseñado para el tipo de economía familiar de los 60. Da una gran importancia a artículos considerados básicos, lo que está bien, pero una buena parte de la sociedad (no toda) tiene un nivel de vida en el que el peso de los artículos básicos (como el pollo y la comida en general) no tiene la importancia de antes.
Para decirlo en plata, a buena parte de la sociedad seguramente le da igual comer pollo en lugar de ternera, pero si no se pueden ir de vacaciones porque son más caras tienen la sensación de que su vida se ha empobrecido.

Si el ipc oficial no se corresponde con el real (o con el ipc de los productos que la gente más valora para su calidad de vida), entonces la armonización significa que estás perdiendo dinero.

El otro aspecto que has señalado, el de la depreciación, también es razonable. El problema es que una vivienda no es un coche.
En primer lugar, se deprecia mucho menos porque su utilidad se pierde con menos frecuencia. Un coche o, en general, cualquier producto tecnológico, pierde valor con el tiempo porque aparecen productos más avanzados. Casi todos los productos pierden valor porque se deterioran con el tiempo.
La vivienda, al menos de momento, no es un bien tecnológicamente cargado. Podría serlo, pero, básicamente, actualmente, no aparece un tipo de vivienda con prestaciones mucho más avanzadas que las anteriores cada dos años.
Una vivienda se deteriora con el tiempo pero, en general, se deteriora más lentamente sin perder prestaciones de forma sensible. Al ser además un bien muy caro, resulta más rentable reparar el deterioro que 'tirarla' y comprar una nueva.

Pero quizás el aspecto más importante es que la vivienda, normalmente, es un bien escaso. Normalmente existe un equilibrio entre la oferta y la demanda y una capacidad muy limitada para aumentar la oferta. Normalmente, eso mantiene el precio de la vivienda. En teoría, el precio de la vivienda de segunda mano va a caballo de la de nueva construcción. Como tiene un deterioro muy limitado y, hasta cierto punto, recuperable, esto significa que el incremento de valor por otros factores compensa la pérdida por deterioro. Las viviendas más antiguas suelen estar situadas en zonas mucho más interesantes por otros factores (comunicaciones, servicios, oportunidades de trabajo, etc). La valoración de estos aspectos a lo largo del tiempo compensa la pérdida de valor por el tiempo.

Por supuesto, todo esto es un modelo ideal basado en lo que ha venido siendo históricamente. Con la que está cayendo, quien sabe. Hay tanta oferta, que a saber cómo terminará esto.
Concretamente, soy muy escéptico acerca de la calidad de las nuevas construcciones.
Hace cuatro años vivía de alquiler en el centro de Barcelona, en un cuchitril construido hace un siglo. Seguramente en el edificio vivían más cucarachas que habitantes (humanos) tiene Barcelona. El edificio estaba fatal y había corrientes de aire por todas partes, debido a que el propietario hizo una chapuza en la galería para ganar dos metros cuadrados de espacio. Era habitable porque las autoridades son muy tolerantes (o muy negligentes) con estos temas.
Sin embargo, estoy seguro que, si no te tira abajo para construir un edificio nuevo, dentro de un siglo seguirá allí. Con una reforma a fondo, hasta se podría vender como pisos de lujo sin timar a nadie.

De los pisos que se construyen ahora, no sé cuántos sobrevivirán a la hipoteca de sus dueños. Para mí la experiencia determinante fue ver los andamios que se construyeron alrededor de los edificios de la Villa Olímpica cuando, a los ocho años del magno evento, el revestimiento de los edificios empezó a caerse a la calle. Una demostración de que la tecnología no tiene demasiada importancia en la vivienda; no es que hayamos mejorado, es que podemos incluso construir peor que antes y no pasa nada.


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  #5  
Antiguo 15-ene-2007, 23:32
Diogenes Diogenes está desconectado
Querido forero
 
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Iniciado por SUPREME
El tema es el siguiente, si suben el IPC no es inversióh y los inversoreh venden porque el ING ya te da más pasta por el dinero, así que qdan pisos a la venta, y los pisos vacíos no creo q sean de una familia que viva de alquiler en otro , es decir, es prescindible, si no rinde, pues se vende, sobreoferta implica bajada de precios...

En principio, estoy de acuerdo contigo. El problema que le veo a este razonamiento es saber exactamente qué porcentaje de la vivienda se compra para especular. Creo que un estudio reciente cifraba en un 37% las viviendas que se habían comprado, en el año 2006 (o el 2005), con propósito especulativo.

En teoría, alguien que compra una vivienda para especular lo hace contando con la futura revalorazación del bien. Si el bien deja de revalorizarse, o lo hace en menor medida que otras inversiones (como la Bolsa), lo lógico sería venderlo para materializar beneficios y pasar el dinero a otra inversión que rinda más.
Para mí ésta es una de las principales razones por las que el mercado de alquiler está tan constreñido, con tantas viviendas vacías. Meter a un inquilino significa restringir tus posibilidades de vender el piso para materializar los beneficios, ya que tienes menos potenciales vendedores si el piso tiene un 'bicho' dentro.

Por tanto, la armonización del precio de la vivienda con el IPC, o algo parecido, debería llevar a una venta en cascada.

Ahora, cuidado. Este efecto también depende de muchos factores. Para que se cumpla creo que las dos condiciones principales han de ser:

a) que la mayor parte de los inversores jueguen a un relativo corto plazo. Es decir, que estén pensando en vender, hacer caja y a otra cosa mariposa, un poco como en la Bolsa, y no que piensen en el bien como algo 'seguro' y que, a la larga, se revalorizará, será un patrimonio para la vejez o mis hijos, etc. Si es así, y no están acogotados por la hipoteca, pueden perfectamente no vender aunque sea asumiendo pérdidas, en la idea de que, a la larga, se terminará revalorizando y que, en todo caso, es una inversión segura.

b) que la mayor parte de los inversores sean pequeños. Si esto no es así, y la mayor parte de los inversores son grandes, entonces estos mismos inversores escalonarán las ventas para minimizar las bajadas, ya que saben que si inundan el mercado ellos mismos pierden al depreciarse el conjunto de sus valores. No hace falta recurrir a una teoría conspirativa, tipo 'hay un cartel de grandes propietarios que controla los precios'. Cualquiera lo suficientemente inteligente para tener millones de euros invertidos en pisos (o en lo que sea), lo es para saber esto.


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  #6  
Antiguo 16-ene-2007, 10:13
Beborn Beborn está desconectado
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No nos engañemos. Hay muchas personas que invierten en pisos, pensando a largo o muy largo plazo.
¿Quien no tiene familiares con 2 o 3 pisos? Yo si.
Y no son para especular. Efectivamente son para dejar en herencia a los hijos, o bien para tener en alquiler y sacarse un dinerillo extra, etc. Pero no para comprar hoy y vender dentro de 1 año con una plusvalía del 20 o el 30%.

Además, respecto a compararlo con la bolsa, considero que no es igual. Una persona con un perfil conservador jamás metería 200.000€ en bolsa aunque le prometieran que iba a revalorizarse un 30% en 1 año.
Sin embargo, es posible que sí se compre un pisito donde "poner a salvo" esos 200.000€ con vistas a largo plazo. Lo veo algo así como un plan de pensiones.


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  #7  
Antiguo 16-ene-2007, 10:38
nunca _bajan nunca _bajan está desconectado
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precio de la vivienda:

situacion anormal

1) que las casas de una zona media, de ciudad media, donde el salario medio de la gente media sean regaladas

---> vienen gente que no de clase media, o no son de esa ciudad media

2) que esas casas solo las puedan pagar la gente rica

3) que la gente que habita esas casas y las han comprado, ahora no serian capaces de comprarlas

situacion normal

que una persona NORMAL, con trabajo medio y salario medio, familia media, pueda comprar una casa media, de tamaño medio, en zona media de esa ciudad media donde el trabaja


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