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Un estudio revela que comprar una vivienda sobre plano y revenderla antes de un año genera plusvalías de hasta el 860%@Carlos Sánchez
Lunes, 15 de enero de 2007
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No es ningún secreto que comprar sobre plano una vivienda -antes de que esté construida- y venderla ante de pasar por el notario, se ha convertido desde hace muchos años en el deporte favorito de muchos españoles -también extranjeros- aficionados al dinero rápido. Ahora, un documentado estudio del profesor José García-Montalvo, (Universidad Pompeu y Fabra) ha puesto las cifras y los argumentos teóricos que explican un fenómeno que recorre la geografía nacional añadiendo presión a los precios.

Y a la conclusión a la que ha llegado el profesor García Montalvo, uno de los mayores estudiosos del mercado inmobiliario español, es que la práctica de comprar sobre plano una vivienda y venderla antes de la formalización de la escritura puede generar unas plusvalías de hasta el 846% en menos de un año. Una tasa verdaderamente espectacular que supone multiplicar por 25 veces la rentabilidad de la Bolsa en 2006. El trabajo, que aparece publicado en el último número de Papeles de Economía Española, incorpora un ejemplo que ilustra la naturaleza del fenómeno, y cuyos protagonistas son los que el autor denomina “agentes inmobiliarios a tiempo parcial”. Es decir, cualquier ciudadano con ganas de meterse en el proceloso mundo del dinero negro, ya que, como es sabido, la mayoría de las operaciones se realiza de espaldas al Fisco.

Uno de cada tres conoce a un especulador

Pues bien, según el profesor Montalvo, si un individuo se compra una vivienda sobre plano dejando una señal de 6.000 euros para un piso que cuesta 300.000 euros, y teniendo en cuenta que ese inmueble se revaloriza un 17% durante el año que dura la construcción de la vivienda, obtendrá unas plusvalías del 846,6%. Un negocio verdaderamente redondo que desde luego no es un asunto marginal. El estudio aporta los resultados de una encuesta elaborada con los mismos criterios aplicados en otros trabajos demoscópicos realizados en EEUU, y en la que se pone de relieve que el 37,2% de los encuestados señala que ellos mismos, un familiar o un conocido directo han realizado alguna operación de compra-venta de viviendas como negocio (aunque sea a pequeña escala). Es decir, que no se trata de un fenómeno marginal sino que afecta a buena parte de la población con capacidad económica suficiente para dar una señal por la compra de un piso. De esta estadística se ha excluido a quienes se dedican profesionalmente al negocio inmobiliario.

El mayor porcentaje de ‘especuladores’, como los denomina el autor, se da en Murcia (un 45,4%), mientras que Valencia y Barcelona se sitúan en segundo y tercer lugar; muy por encima de Madrid, donde “sólo” el 32,9% conoce a alguien que haya comprado o vendido con fines estrictamente pecuniarios.

¿Quiénes especulan más?

Es relevante destacar que, según el citado trabajo, los estratos socioeconómicos más elevados son los que especulan más (un 51,7%), lo que parece coherente con su posición económica, pero el fenómeno se extiende también a los niveles medios y bajos, donde el 28,2% se dedica a la compra-venta con fines exclusivamente especulativos. Destaca, igualmente, la elevada presencia de la inversión extranjera en este proceso especulativo. García-Montalvo desmonta la teoría de que los foráneos compran viviendas en España atraídos únicamente por el buen tiempo y la calidad de sus playas, ya que existe una evidente correspondencia entre inversión extranjera y rentabilidad inmobiliaria. El autor recuerda que en los últimos años se ha producido una significativa caída de la inversión extranjera en inmuebles, coincidiendo con la desaceleración de los precios de la vivienda, que de crecer en tasas cercanas al 20%, ahora lo hace muy cerca del 10%.

El trabajo publicado por Funcas, dependiente de las cajas de ahorros, hace descansar sus fundamentos teóricos en la llamada revolución de las expectativas racionales, tan en boga en los años 70. Según ese nuevo paradigma, los agentes económicos, en este caso los ciudadanos, adoptan sus decisiones sobre las expectativas de revalorización de sus inversiones, sin tener en cuenta de una forma tan contundente la información pasada. O, incluso, los fundamentales. Este tipo de efectos psicológicos se mostró con intensidad durante la burbuja tecnológica de la segunda mitad de los años 90, cuando el optimismo desbordado sobre el futuro de las empresas relacionadas con Internet llevó a una sobrevaloración de los activos que fue la antesala del derrumbe posterior.

Este pinchazo de las expectativas es lo que puede explicar un fenómeno que ya se está produciendo en algunas zonas de la costa del sur de España, principalmente Málaga, donde los expertos están observando un incremento de la oferta de vivienda adquirida exclusivamente con fines especulativos, lo que ha producido una cierta saturación del mercado, con la consiguiente caída de precios. Este desajuste entre oferta y demanda es lo que ha hecho pensar a algunos expertos que la vivienda bajará este año, ya que si los precios se moderan será menos rentable especular, lo que propiciará a su vez una avalancha de carteles de ‘Se Vende’ en las ciudades, sobre todo por parte de quienes han adquirido un inmuebles para ganar dinero en poco tiempo.

http://www.elconfidencial.com/notici.../01/2007&pass=


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Antiguo 15-ene-2007, 11:57
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Estos especuladores tenian que ser los primeros en hundirse en la miseria. Aunque para una vez que les salga mal han debido de hacer muchas sinverguenzadas espeporculativas


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  #3  
Antiguo 15-ene-2007, 12:01
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Sacado del informe del profesor:

http://www.econ.upf.es/~montalvo/expect_funcas.doc

El caso español es particularmente significativo. Con una renta per capita creciendo lentamente, unos tipos de interés estabilizados hace ya algunos años y una demanda demográfica de 325.000 viviendas los precios siguen aumentando muy rápidamente a pesar de que se inician 700.000 vivienda anuales.

Incluyendo españoles e inmigrantes en el año 2005 (ver García-Montalvo 2006). Si sumamos 100.000 más por segundas residencias el total sigue siendo muy superior a las 700.000 viviendas iniciadas. Para una explicación detallada del cálculo de hogares a partir de las estadísticas disponibles ver García-Montalvo y Mas (2000)

¿Quién decía que la demanda era muy superior a la oferta?
(mito nuncabajista desmontado)
¿Qué será entonces cuando desaparezca la demanda especulativa que llega a ser del 45%?

Última edición por Mojarra; 15-ene-2007 a las 12:11


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