La reforma de la regulación hipotecaria

Un análisis de las recientes decisiones judiciales y propuestas legislativas, con especial atención a las relativas a la limitación de responsabilidad

Barcelona, 9 de agosto de 2011

Por Benito Arrunada (Catedrático Univ. Pompeu Frabra)


1. Resumen

Con la crisis económica, han abundado en España las propuestas para limitar por ley la responsabilidad de los deudores hipotecarios. Estas páginas examinan si tales propuestas son o no razonables desde un punto de vista económico. Concluyen que, para las hipotecas ya firmadas, sería injusto y temerario, por atentar contra el Estado de Derecho y hacerlo en un momento en el que aumentaría las dudas que suscitan la solvencia de nuestras finanzas públicas y la solidez de nuestras instituciones. Asimismo, para las hipotecas futuras, sería un grave error, pues en España, como en casi todo el mundo desarrollado, acreedores y deudores prefieren contratar sin limitación de responsabilidad, por lo que debemos entender que les resulta beneficioso, sobre todo por existir considerable competencia entre acreedores. Además, de este ejercicio de su libertad contractual no se derivan daños a terceros que pudieran justificar una prohibición. Todo lo contrario, la limitación de responsabilidad sí generaría cuantiosos daños sistémicos, como pone de relieve la evidencia de los once Estados de los Estados Unidos cuyo régimen puede caracterizarse propiamente como de responsabilidad limitada (recourse mortgages).

En general, si no queremos que el remedio sea peor que la enfermedad, las soluciones a la crisis han de respetar el Estado de Derecho, lo que exige aplicar y hacer cumplir los contratos vigentes a menos que existan fallos de voluntad debidamente verificados en vía judicial. En línea con esta ideas, la penúltima sección del trabajo defiende una propuesta que cumple esa condición. Consiste en facilitar la negociación privada y voluntaria de la dación en pago, eliminando la desventaja fiscal que sufre en la actualidad respecto a la ejecución hipotecaria. Asimismo, la sección final analiza la crisis hipotecaria desde el punto de vista de un legislador benevolente interesado en la justicia, lo que permite poner de relieve cómo muchas de las soluciones propuestas “en justicia” son a menudo no sólo ineficientes sino también injustas y, por tanto, inconsistentes con los objetivos declarados de tales propuestas.


2. Modificación legal retroactiva

Limitar la responsabilidad de los deudores con efectos retroactivos sería un atropello impropio de un país civilizado. Por ese motivo, la discusión técnica del asunto se ha centrado en si convendría o no imponer por ley la responsabilidad limitada del deudor en los préstamos futuros. Está claro, sin embargo, que estas propuestas a futuro son políticamente ineficaces, pues no ayudan a los deudores actuales. La presión sobre jueces y políticos la ejercen quienes no son capaces o, simplemente, no desean pagar todo lo que deben. Cuando discuten de contratos futuros es sólo como excusa para colar medidas retroactivas, tales que modifiquen los contratos vigentes causando la redistribución de riqueza que en realidad persiguen. En este sentido, la propuesta más radical entre las que han alcanzado cierto predicamento es la que limitaría la responsabilidad del deudor a la entrega del bien hipotecado cuando su valor sea inferior a la deuda. Pero otras propuestas son menos radicales sólo en apariencia, pues esconden sus efectos retroactivos en disposiciones adicionales de gran calado. Por ejemplo, cierta “Proposición conciliadora en materia de ejecución hipotecaria” que circulaba por Cataluña disponía la posibilidad de que se obligara por Ley a las entidades financieras a hacer más explícita la posibilidad legal, ya vigente, de contratar dos tipos de préstamos, con y sin limitación de responsabilidad. La nueva regla se presentaba como dispositiva; sin embargo, en realidad no lo era, pues: (1) atribuía la elección del tipo de préstamo al deudor, siendo obligatoria para el acreedor; (2) contemplaba establecer un límite máximo a la diferenciaentre los tipos de interés de ambos préstamos; e incluso (3) otorgaba a los deudores actuales un derecho de subrogación al abrigo de esos mismos requisitos y límites, con modificación tanto del plazo como del tipo de interés. De modo similar, una propuesta de los colegios de abogados de Cataluña presumía de respetar la seguridad jurídica y los derechos adquiridos pero en realidad reducía drásticamente la responsabilidad del deudor, que pasaría a no ser responsable por la depreciación que pudiera sufrir el inmueble por debajo del 80% del valor de su tasación inicial.

Estas propuestas para favorecer a los deudores son populares porque, en una visión maniquea, se las percibe como una transferencia de riqueza de banqueros ricos a deudores pobres. Se comete así un doble error. Por un lado, en realidad pagaríamos los contribuyentes, que ya garantizamos a todas las entidades financieras y pronto seremos dueños formalmente de los principales acreedores hipotecarios: las cajas de ahorros. Por otro lado, beneficiaríamos a algunos deudores: aquellos que no pueden o no quieren pagar las obligaciones que han contraído. Pero no a los más necesitados, a quienes a veces se usa como pretexto: éstos o bien no han podido adquirir vivienda, por lo que no tienen hipoteca; o bien, si la tienen, perciben rentas inferiores al mínimo no embargable, por lo que en nada les ayudaría la medida propuesta. Además, dado el alto porcentaje de deudores dentro de la población de contribuyentes, con la limitación retroactiva de la responsabilidad redistribuiríamos riqueza de deudores con buena suerte a deudores con mala suerte; de los más ahorradores a los menos ahorradores; de quienes optaron por alquilar a quienes compraron; y de quienes compraron vivienda al principio de la burbuja a quienes lo hicieron al final. Favoreceríamos especialmente a los deudores, de cualquier nivel social, que, si bien pueden pagar su hipoteca, dejarían de tener incentivos para hacerlo: aquellos que invirtieron tarde, a precio alto, y que han visto cómo ha caído el valor de su inversión en vivienda por debajo del de la deuda que aún les queda por pagar.

Muchas de estas redistribuciones de riqueza a cuenta de los demás contribuyentes pueden considerarse injustas porque no discriminan entre el deudor oportunista que busca incumplir sus obligaciones tras haber salido mal sus inversiones y el deudor que, por algún motivo (vicio de voluntad, estado de necesidad), pudiera merecer un tratamiento especial (respectivamente, la anulación del contrato y la transferencia de renta a cuenta de los contribuyentes). Pero, además de injustas, algunas de estas redistribuciones encierran graves riesgos y entrañan notables costes sociales. En especial, tales redistribuciones destrozarían la maltrecha reputación del país. De entrada, pondrían en grave riesgo la solvencia de cajas y bancos, y asustarían a los inversores que han adquirido bonos y cédulas hipotecarias. En el futuro, sería más difícil vender títulos hipotecarios en el mercado secundario, lo que encarecería las nuevas hipotecas, que además serían más pequeñas, por limitarse la responsabilidad del deudor. Más en general, se dificultaría nuestra capacidad para financiarnos en el exterior. Podría ser la puntilla que nos condujera directamente al temido rescate de nuestras finanzas públicas.

3. Modificación legal prospectiva

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Articulo completo:

http://arrunada.org/files/research/A...ipotecaria.pdf

Arruñada, Benito (2011), “The Reform of Mortgage Law: An Analysis of Recent Judicial Sentences and Legal Changes Paying Special Attention to Lender’s Recourse,” UPF Department of Economics and Busines, August 2011

Vaya, a primer golpe de vista había leído "Benito arruinado".

Qué cosas.

Aqui esta la clave,como es imposible hacer una ley parcial para unos si y otros no,los jueces no podrian absorver todas los juicios de las daciones en pago,por lo que tanto los que puedan pagar como los que no puedan,haran lo mismo,dejar las llaves en el banco de turno.Por eso no es viable la dacion en pago retroactiva.

Que hay gente que compro para vivir?SI,pero mucha gente compro para especular con la vivienda,pagan justos y pecadores,asi que si a alguien hay que culpar en primera persona,es a aquel que permitio comprar como inversion,que recibio el mismo privilegio que quien compro para vivir;ahora no puedes hacer varias leyes segun sea cada caso.

Saludos.

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Solicito formalmente el baneo de Animosa.

Es un troll a sueldo del PSOE. Es un ciberpepiño en toda regla que intoxica el foro.

BANEO YA.

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Coño, ¿esto no es un foro libre? Ponla en tu lista de ignorados si no te gusta leer lo que pone, pero libertad, coño, libertad!!!

Estás de coña, ¿no?

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Una explicación muy clara; se deduce que si no tienes unos buenos ahorros, no te puedes permitir una vivienda en propiedad, lo que lleva al mercado a precios realistas si quieren vender algo.

El hecho de que cualquiera con 3 nóminas se pudiera empufar sin límite no hacía más que inflar los precios y las ganancias de 4 listos...

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Hijo mío, aunque en mi perfil ponga que estoy registrado desde 2011, este es mi 3º nick, y estoy aquí desde 2006 (de cuando existía la chupi-pandi y jra andaba por estos lares). Y si de algo estoy seguro es que este foro ha pasado de ser antisistema, semi-comunista, anarquista y revolucionario (que fue lo que me enganchó) a convertirse en uno más bien de derechas.

¿Que la animosa es una pesada de cojones? Totalmente de acuerdo, pero, coño, dejemos que cada uno diga lo que tenga que decir (siempre y cuando no se falte al respeto!). A fin de cuentas hay más cibersorayos (algunos hasta lo indican en su firma) que ciberpepiños.

Y, leñe, la lista de ignorados se inventó para algo, no?

Enga, que haya paz!!

Como si al estado de derecho no lo hubieran matado hace mucho ya. ¿Qué es si no que por los santísimos de un gobierno y del BCE la edad de jubilación se retrase? ¿Qué es rescatar a la banca con el dinero de todos?

Ah perdón, ya no recordaba que se había rebautizado. Estado de derechos de la casta.