En España, muchos ciudadanos consideran que el mercado de la vivienda es una excepción al comportamiento de las leyes de la oferta y la demanda. Están de acuerdo en que, en otros bienes y activos (como el petróleo, las acciones y los bonos), el precio sube cuando la demanda supera a la oferta y baja en caso contrario. No obstante, según ellos, este comportamiento simétrico no tiene lugar en el mercado residencial.
Para la sabiduría popular, el precio de la vivienda sube tanto cuando la demanda excede a la oferta, como cuando esta supera a aquella. Pero no considera idénticas a ambas situaciones. En la primera, la subida supera a la tasa de inflación del periodo. En la segunda, dicho incremento se sitúa por debajo de la inflación. Ningún manual de Economía refleja la excepcionalidad de dicho comportamiento, pero casi nadie se opone a esa visión de funcionamiento del mercado residencial español.
DISCREPO
de la sabiduría popular. El mercado de la vivienda en España no tiene ninguna característica singular para constituir una excepción de las leyes de oferta y demanda. Debido a ello, el precio de la vivienda baja cuando existe un exceso de oferta y los propietarios y promotores se convencen de que, para tener más posibilidades de venta, deben reducir los precios inicialmente establecidos. Creo que esta situación tendrá lugar en el 2007. En concreto, espero una reducción del precio de aproximadamente un 4%. Y este no será un año excepcional, pues es muy posible que el valor de mercado de las viviendas siga reduciéndose en los próximos.
Mi opinión se sustenta en tres motivos: un elevado estoc de viviendas sin vender; una reducción esperada de la demanda y una gran oferta prevista. El primer aspecto ya lo ve en las calles del país cualquier persona que preste un mínimo de atención a su entorno. Hay una proliferación de propiedades con el cartel "en venta", inexistente en los periodos inmediatamente precedentes. En obra nueva, escasas promociones se venden en su totalidad sobre plano. Y cada vez es más frecuente observar cómo, en el momento de constitución de la correspondiente comunidad de propietarios, más de un 50% de los pisos de la misma aún son del promotor (especialmente en las provincias de Madrid, Málaga y Alicante).
En vivienda usada, principalmente en las ciudades de Barcelona y Madrid, ha crecido espectacularmente el número de pisos que están a la venta desde hace más de un año. Ambas situaciones se observan porque en el 2006, aunque no bajó el precio de la vivienda en España, la absorción de la oferta por parte de la demanda sí que lo hizo de forma sustancial.
En el 2007, la demanda de viviendas sufrirá una significativa reducción. En la realizada por motivo de uso, las principales causas estarán relacionadas con la disminución de la capacidad financiera de las familias y con un menor crecimiento de la ocupación. En el primer caso, el factor clave será la evolución alcista de los tipos de interés. Una previsiblemente moderada desaceleración del PIB en Estados Unidos, unido a la subida del IVA en Alemania (del 16% al 19%) y a la probable confirmación de la recuperación de la demanda interna de su economía, pueden provocar que el euríbor a un año (principal índice hipotecario) alcance el 4,75% este año. El menor vigor del consumo privado (gasto de las familias) y la reducción del número de viviendas iniciadas generarán una inferior creación de empleo. Esta situación retrasará en un número significativo de parejas el cambio de una vivienda de alquiler por otra de propiedad o la emancipación del núcleo familiar original, mediante la adquisición de un piso.
En el caso de la demanda para inversión, el elevado exceso de oferta y la subida prevista de tipos de interés provocarán la reducción de la misma. El primer factor hará prácticamente imposible dar el pase (comprar y vender, obteniendo una elevada plusvalía, sin llegar a escriturar la vivienda). El segundo provocará que muchos inversores patrimonialistas, que destinan el piso adquirido al arrendamiento, ya no puedan pagar la cuota hipotecaria generada por la vivienda comprada con el importe del alquiler recibido. En la actualidad, la demanda por motivo inversión, especialmente la de carácter especulativo, se está trasladando al Este de Europa. Para muchos especuladores, ahora el Eldorado Inmobiliario ya no se encuentra en España, sino en los nuevos países de la UE (Polonia, Hungría, Rumanía).
PREVISIBLEMENTE, en el año 2006 el número de viviendas visadas rozará las 925.000 unidades. Constituirá un récord histórico y más que cuadruplicará el observado en el último año alcista del anterior boom inmobiliario (en 1991 se visaron 210.000 viviendas). Esta elevada oferta responde principalmente a tres causas: las grandes facilidades crediticias otorgadas a los promotores por parte de las entidades financieras (en algunas ocasiones, el importe del crédito cubre el precio del solar y el IVA generado); la creencia de numerosos promotores de que el precio de la vivienda no puede bajar en España; y la entrada en esta actividad de numerosos advenedizos atraídos por los elevados beneficios obtenidos por el sector en años anteriores. Aunque el número de residencias visadas disminuirá en el 2007, las 725.000 nuevas unidades continuarán siendo superiores a la demanda prevista (alrededor de 350.000 viviendas).
Por tanto, si tiene intención de adquirir un piso, tenga paciencia. Mire, compare y, sólo si encuentra una auténtica oportunidad, compre. En caso contrario, espere. Tendrá suficientes oportunidades en los próximos años para encontrar la residencia que desea. En cambio, si ha invertido recientemente en vivienda, no se lo piense dos veces: póngala en venta. Es posible que el próximo año le paguen menos de lo que obtendría en la actualidad.
*Director del máster de Asesoría
y Consultoría Inmobiliaria de la UB.
