Las llaves por la hipoteca


Los amenazados por desahucios españoles reclaman la dación como en EE.UU. | El paisaje de urbanizaciones vacías es similar en Madrid y en Los Ángeles | En California se puede saldar la hipoteca entregando la casa al banco | California defiende que el banco irresponsable no merece protección | La dación aumentaría la morosidad, pero la recuperación económica avanzaría




Quienes han recorrido el extrarradio de Madrid y las grandes metrópolis del sudoeste estadounidense –como Los Ángeles o Las Vegas– desde el pinchazo de la burbuja inmobiliaria habrán notado similitudes sorprendentes en el paisaje.

En el sur de California, Nevada o Arizona, el desierto se ha llenado de urbanizaciones fantasma, de abandonadas viviendas McMansion, césped amarillento y letreros Property of bank (propiedad del banco). En Madrid, el semidesierto castellano cuenta ya con los 7.000 pisos vacíos de la urbanización de El Pocero en Seseña, los rebajados chalets adosados en la carretera hacia San Martín de Valdeiglesias, y el sueño roto de la especulación inmobiliaria a velocidad de AVE de Valdeluz (Guadalajara).

La desoladora fisionomía de strip malls y logos de Burger King, McDonald's, Decathlon, Ikea, con algún hotel Holiday Inn en las entradas por la carretera de Extremadura, no puede sino recordar las entradas de los freeways en Los Ángeles, viajando en un 4x4 con el aire acondicionado a tope.

Pero hay una diferencia muy llamativa entre Madrid y Los Ángeles en los años de la posburbuja. Un propietario de vivienda en apuros en California tiene un recurso relativamente fácil. La opción jingle mail o correo cascabel. Mete las llaves de la casa en un sobre, las envía al banco y se marcha libre de deudas hipotecarias. El termino oficial es strategic default, moratoria estratégica. Es perfectamente legal, bajo la llamada ley de No Recurso, que data desde la Gran Depresión en California, diseñada para proteger a propietarios de baja renta y para desincentivar la venta demasiado agresiva de hipotecas por parte de los bancos.

Es tan normal mandar el correo cascabel (llamado así por el ruido de las llaves en el sobre) y declararte en default estratégico en California que existen consultores dedicados a asesorar a los afectados por hipotecas que no pueden pagar. Uno de ellos es Youcanwalk.com (puedesmarcharte) que da consejos jurídicos a más de 7.000 familias estadounidenses que han perdido sus hogares. "Hemos tenido millones de embargos bancarios en California y el 99% han declarado moratoria estratégica", dice Jon Maddux, consejero delegado de la firma radicada en San Diego.

En el sur de California, tras una caída de precios del 53% desde marzo del 2007 y sin ningún indicio de que el mercado haya tocado fondo todavía, una de cada tres familias se encuentra "bajo agua", otro término de la jerga de la crisis que quiere decir que su deuda hipotecaria es superior al valor de su vivienda. A una de cada cinco se le ha embargado la casa. Maddux aconseja marcharse a casi todos sus clientes. "Aquí el banco puede hacerse con la vivienda o demandarte por impago; pero no puede hacer ambas cosas", añade. Youcanwalk.com –con sede en San Diego– asesora a las víctimas estadounidenses de las hipotecas durante el tiempo que haga falta, normalmente dos o tres años. Cobra 1.000 dólares por sus servicios. "Legalmente un banco tiene que darte siete meses antes de echarte, pero normalmente tardan 18 meses; a veces incluso pagan para que el propietario se vaya sin destruir el inmueble", dice Maddux.

A diferencia de Europa, todos los estados de la costa oeste, y muchos otros, protegen de esta manera a los propietarios de viviendas en apuros. Sólo se aplica a la primera vivienda y, si has utilizado la casa para avalar otros créditos, estos deben ser pagados o renegociados. Es sorprendente, pero en California "se reconoce que los bancos no merecen protección si han vendido hipotecas de manera irresponsable", dice. "Los propietarios suelen ser de baja renta: hacerles pagar es como sacar sangre de un nabo".

Esta dación en pago a lo californiano es un derecho negado a la mayoría de propietarios de viviendas en España y en el resto de Europa. Pero, en una crisis de la vivienda que dejará este año a 20.000 familias españolas sin casa y sin eliminar su deuda –según los cálculos de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH)–, hay cada vez más reivindicaciones en favor de cambiar la ley. "Nosotros queremos lo que tienen en EE.UU.; tenemos a familias viviendo en garajes que aún deben dinero al banco", dice Eloy Morte, portavoz de la plataforma. La organización ya ha movilizado a miles de personas para protestar e intentar prevenir desahucios de familias en toda España. Una de las personas a las que apoya es Rolando Jiménez, trabajador de seguridad peruano, de 40 años, que compró hace cuatro años un piso en Valdemoro, un pueblo a 35 kilómetros al sur de Madrid, a cinco de la infame urbanización vacía de El Pocero. Tras pagar más de 200.000 euros por el piso, Jiménez tenía que trabajar 20 o 30 horas extra por semana para poder pagar la hipoteca. Cuando la crisis recortó su jornada, dejó de pagar."He pagado más de 90.000 euros al banco; daba por hecho que o me dejarían renegociar o, si se quedaban con la casa, eliminaría la deuda", dice. Pero, el mes pasado, el banco –la Kutxa– desahució a Jiménez, su mujer rusa y sus dos hijos sin condonar ni un céntimo de los 115.000 euros de deuda pendiente. "El desconocimento de la ley no exime de su cumplimiento", dice José Luis Ruiz, ex director de la inmobiliaria Knight Frank, cuyo libro Adiós, ladrillo, adiós (Libros libres, 2010) es una crítica demoledora de los años de la burbuja. "Dicho esto, no es justo que para las familias no haya piedad en la aplicación de la ley, mientras a la banca y a los promotores se les proporcionen subvenciones". El problema, sin embargo, es que "la dación en pago elevaría la mora hipotecaria del 2,5% al 20% y supondría la insolvencia de la banca", sostiene.

Aunque no fuera tan grave, no hay duda de que la dación en pago encarecería las hipotecas para los nuevos compradores. "Puede provocar una pequeña subida de tipos, pero merece la pena si ayuda a la gente a salir del apuro", dice Dean Baker, economista del instituto CEPR en Washington. "Si daña a la banca, hay que mirarlo aparte, y recapitalizar a los bancos que se quiere ayudar; no se puede esperar que las familias en apuros capitalicen a los bancos", dice. Y la dación aporta un beneficio económico: "Si anulas más deuda de propietarios de vivienda, la recuperación se producirá antes", sostiene Carmen Reinhart, economista de Peterson Institute.


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Como dice acertadamente un comentario:

Vaya tontería, lo que no dicen estos tontos "expertos" americanos es que allí el banco nunca presta el 100% del valor de compra ni mucho menos hasta el 120% como han hecho los de aquí. Por eso en USA hay dación en pago. Si los que han pedido hipotecas en España hubieran pedido la inclusión de esa cláusula en su préstamo, el banco no les hubiera financiado el 100% o más, o sea, que ahora no se puede retroceder lo pactado por las partes. Por eso, la Dación en Pago retroactiva es IMPOSIBLE jurídica y económicamente.

Siempre estáis con la misma tontería de las hipotecas al 120%.

El que tiene una hipoteca al 120% es porque también tiene avales, y si tiene avales no es a él a quien desahucian sino a su avalista. Por otra parte, a mi me concedieron el 80% del valor de tasación raspadito... y gracias, que para lo que no llegaba tuve que pedir un préstamo personal que aún estoy pagando.

Ojo!, que yo no soy partidario de la dación en pago (aunque me beneficiaría mucho, pero no la veo lógica) pero toca un poco los webos que andéis siempre con la misma canción de las hipotecas al 120% cuando esas no son ni una millonésima parte del total de los últimos años.

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Aqui lo que esta claro es que nadie quiere asumir perdidas. Ni los bancos ni la gente.

Lo que mal empieza mal acaba, empezo mal con la politica de hipotecas baratas para todos aunque sean 300.000 euros de hipotecon a 40 años. Ahora que las cosas no valen lo que valian en pleno burbujon y que los ingresos de la gente se han visto reducidos no se pueden hacer frente a hipotecas, y si te quitan la casa te la tasan por una mierda.

Quien ha hecho mal?

1.- ¿El que pide sin pensar?
2.- ¿el que da sin pensar?
3.- ¿ o el que deja que uno sin pensar le deje a otro que no piensa?


Las cosas no se han hecho bien y SIEMPRE acaban pagando los mas debiles. En este caso el 1, esta claro.

Un saludo

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Pues ya os podeis poner a llorar de mil maneras los defensores de Bancos y su Usura,pero la Dacion en Pago al final llegara y con retroactividad.

Por una sencilla razon:

Los millones de personas que se van a quedar en la calle y con deuda desde el 2008 hasta el 2015 o mas van a tener que trabajar en negro para que el banco no les pueda tocar nada y eso el Estado no se lo puede permitir economicamente.

Asi que la Dacion llegara si o si por pura matematica.

Y las hipotecas se encareceran,si,pero lo que no dicen estos juntaletras de periodistas que tenemos es que los precios de la vivienda no seran los que hay ahora,si no infinitamente mas bajos.

Y es que no hay otra hamijos,os pongais como os pongais.

Pues yo te digo que no por 2 sencillas razones:

1.- Si se aprueba la dación en pago, todos aquellos que tengan una cipoteca de 200.000€ por un piso que actualmente no vale más de 120.000€ (y bajando) dejarán sus puestos de trabajo para convertirse en insolventes, entregarán el piso al banco para que se coma el marrón y automáticamente volverán al trabajo para comprarse ese mismo piso a precio actual ganando 80.000€ de un plumazo.

2.- Si se da el supuesto Nº1 la banca se va al puto carajo, el estado la tendría que rescatar y la economía del país se parecería a la de Somalia.

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Aqui es donde Inferno,te equivocas,vas a comprobar como el gobierno controlora este tema,y va a bajar el trabajo en negro bastante,saldra mas barato contratar,tiempo al tiempo.

Ademas que dices que llegara por pura matematica,tambien te equivocas,si te pones a echar numeros,veras que gran desilusion te llevas,sale mas barato que la gente quede arruinada,que los bancos queden arruinados.

Los que siguen defendiendo dacion en pago retroactivo,de numeros saben poquito,mas bien lo justo,ó tienen intereses personales en que lo impogan,cosa que seria el error mas grande jamas cometido,y terminaria por hundir del todo este pais,seria la puntilla para una economia maltrecha como la nuestra.

Cada cual fue libre de firmar,¿que el banco concedio a quien no debia conceder hipoteca?pues para eso tiene un departamento que autorizo la operacion,y le dio luz verde,¿que las tasaciones eran infladas?bueno,se ajustaban al mercado,y el que necesitaba el dinero lo veia muy bien,¿que la gente firmaba sin leer?alguno igual si leyo el contrato entero,pero el resto,solo veian en la firma las llaves del piso,no pensaron que JAMAS iba a llegar esta crisis y sus pisos no valdrian lo que pagaron.

Saludos.

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Lo de la dación en pago no creo que llegue pero las ejecuciones de ahora tienen que cambiar... ¿qué pasaría si el peruano del ejemplo pagase los 115.000 euros que aún adeuda? ¿le devolverían su vivienda? ¿o habría pagado 200.000 euros para no tener nada?

Cada uno firmó lo que le dio la gana sin que nadie le pusiera una pistola en la cabeza, eso de acuerdo. Pero también es cierto que los abusos existen y que un contrato cuyas cláusulas sean abusivas o usurarias no es válido. En este caso, el contrato (hipoteca) me parece abusivo hasta lo demencial. Otra cosa es que la situación económica de España no nos permita la dación en pago. Eso habría que verlo, sería cuestión de plazos, de formas de hacer ese proceso o uno parecido y de a cuántas familias afectaría. Esto supondría socializar pérdidas, pero al fin y al cabo es lo que ha hecho un país como Estados Unidos que muchos critican por ''liberal''... permitir dación en pago y recapitalizar sus bancos con el dinero de todos los contribuyentes.
Por tanto... no creo que España pueda permitirse ese lujo por el momento, pero... YA PODEMOS MOVER EL CULO DE UNA P++A VEZ PARA QUE POR LO MENOS SE INSTAURE LA DACIÓN EN PAGO NO RETROACTIVA Y NOS EVITEMOS UNA NUEVA BURBUJA INMOBILIARIA EN EL FUTURO.

La dación en pago ya existe en España, basta leerse la ley hipotecaria o ir a pedir una hipoteca en Bankinter.

Dación en Pago



Otra cosa sería obligar a los bancos a que todas las hipotecas firmadas a partir de que llegue un presidente del gobierno con la letra R sean con dación en pago sí o sí.

A un pepito obscecado, le ofreces una hipoteca con dación en pago, con cuyas condiciones no "puede" pagarse la casa (60% del valor de tasación) y una hipoteca sin dación en pago que le permite comprarsela (100% del valor de tasación) y que creeis que elejirá?

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En sus hipotecas usanas, en algunos estados ya que la dación de pago es minoritaria en USA pese a lo que os cuenten los pseudoperiodistas, ponía lo de la dación en pago.
En las hipotecas patrias no lo ponía salvo que expresamente se hubiera acordado. Y en esas en que se acordó la dación se entregó al adquiriente el 50% del valor de tasación, no el 80-100-120%.
No se puede estar en misa y repicando ni en la playa y en la montaña al mismo momento.

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