E. Sanz 02/08/2011
El mercado inmobiliario continúa con su particular vía crucis. Son ya cuatro años de crisis que siguen traduciéndose en un continuo goteo a la baja de precios, una drástica reducción de la financiación y una parálisis de la construcción. La tormenta inmobiliaria no ha discriminado entre mercados aunque en algunas partes de España se ha conseguido ver la luz del sol en los últimos meses.
El panorama se presenta, sin embargo, con nubarrones en el horizonte, tal y como apuntan algunos de los datos publicados. Incluso desde el sector inmobiliario se muestran bastante pesimistas de cara a los próximos meses. Fuentes del G-14, que integra a las trece mayores inmobiliarias de España, han llegado a asegurar que no "atisban ningún elemento de estabilización" y prevén que el sector encadenará en 2011 su cuarto ejercicio de crisis con desplome de ventas, caída de precios y parón constructor.
Cada vez cuesta más cerrar una operación
Vender una vivienda se ha convertido en misión imposible para muchos propietarios bien porque no hay financiación o porque los potenciales compradores siguen esperando a que bajen más los precios, entre otros factores.
Entre mayo de 2010 y el mismo mes de 2011, la compraventa ha caído más de un 18% según los últimos datos del INE. El fin de la desgravación fiscal por la compra de una vivienda para las rentas superiores a 24.107,20 euros brutos anuales supuso un empujón de las ventas en la recta final de 2010 que se vieron de nuevo frenadas con el nuevo ejercicio.
"Estamos viviendo un año de fuertes altibajos", apunta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. "Nos encontramos en un momento de estricta necesidad tanto desde el punto de vista del comprador como del vendedor. Quien compra es porque realmente no necesita y el que vende, lo mismo". Y añade que los papeles de ambos han cambiado con la crisis. "Antes se sentía fuerte el que vendía. Ahora, quien tiene las riendas es el que quiere comprar".
Los precios no dejan de caer
Desde los máximos de otoño de 2006, los precios inmuebles de nueva construcción han caído un 20% en términos nominales y un 25% en términos reales -teniendo en cuenta la inflación-, según datos de ST-Sociedad de Tasación. En los últimos doce meses –de junio de 2010 a junio de 2011- la caída es del 4,7%.
El chaparrón se extiende por todo el país. Las caídas han sido generalizadas en toda España. Sólo dos capitales, Pontevedra y Zamora, han conseguido librarse de las caídas. En ambos casos la subida de precios de precios ha sido inferior a la inflación de los últimos seis meses (1,3%). En el resto de capitales, los precios han continuado goteando a la baja, aunque por debajo del 5% en términos generales.
Expertos del sector inmobiliario, organismos como el Banco de España y servicios de estudios de diferentes entidades financieras hablan de caídas adicionales de los precios, entre el 10% y el 20%, según su grado de optimismo. Por su parte, ST Sociedad de Tasación establece un coeficiente corrector de riesgos en sus tasaciones entre el -1%y el -7% en función del municipio.
Además, los precios de oferta siguen negociándose a la baja. "Depende del precio de partida. Si éste no está muy ajustado se pueden conseguir descuentos del 20%", explica Duque. "Sólo cerrarán operaciones quienes ajusten los precios a la baja", aseguraba recientemente Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.com.
La segunda mano no corre mejor suerte. Desde el verano de 2007, la caída de precios también ha sido contenida pero constante. Según el índice Inmo50, refleja una caída del 0,8% en julio hasta 158,5 puntos, con lo que ya acumula un descenso superior al 15% desde los máximos de 2007. Desde entonces, los precios han bajado en 43 de 45 meses.
En los últimos doce meses, el descenso supera ligeramente el 8%, según datos de Idealista.com. En trece Comunidades Autónomas han caído los precios, mientras que el número de capitales que han visto bajar sus precios se ha elevado de 37 a 40. Entre éstas últimas, San Sebastián sigue ajeno a la crisis ya que los propietarios pidieron en julio un 1,6% más por sus inmuebles usados que al cierre del mes anterior. Ourense ha registrado también un incremento del 1,2% mientras que en Málaga ha sido del 1,1%.
Parón constructor
En la primera mitad del año las grandes inmobiliarias del G-14 empezaron a construir sólo 220 nuevas viviendas en toda España. Una cifra "testimonial" que se suma a los cerca de 400 pisos que iniciaron a finales del pasado ejercicio, "tras más de tres años de parón" en los que no se iniciaron nuevas casas, según fuentes del grupo.
Los colegios de arquitectos técnicos concedieron un total de 21.807 visados para construir viviendas de obra nueva en el primer trimestre del año, lo que supone un descenso del 7,4% respecto al mismo periodo de 2010, según datos del Ministerio de Fomento. Se trata de la cifra más baja contabilizada en un primer trimestre desde el año 2000, cuando comenzó el histórico, y contrasta con el máximo de 217.218 visados de los tres primeros meses de 2007.
La caída del número de visados supone una recaída, después del aumento experimentado en los dos primeros meses del año, cuando la autorización para construir nuevas casas aumentó un 7,5 %. No obstante, sólo en el mes de marzo se visaron 6.840 inmuebles, el 29,1 % menos que los 9.653 del mismo mes de 2010.
Contracción hipotecaria
La actividad crediticia hipotecaria comenzó a desacelerarse con el estallido de la crisis de las hipotecas 'subprime' en Estados Unidos en agosto de 2007, tras registrar crecimientos superiores al 20% en la fase más aguda del 'boom' inmobiliario en España. Estos datos coinciden con el previsible aumento del precio de las hipotecas que conceden las entidades a raíz de la elevada percepción del riesgo de impago con la prima de riesgo de España disparada y el elevado nivel de paro por encima del 21%.
Los últimos datos de la Asociación Hipotecaria Española (AHE) confirman la contracción de los préstamos para la comrpa de vivienda en España: el saldo total de crédito hipotecario bajó un 3,93% en mayo y se estableció en 1,051 billones de euros, mientras que hace un año aumentaba a un ritmo del 0,4%.