Hola a todos, estoy pensando en coger unos ahorrillos y sin ninguna prisa buscar alguna buena oportunidad para comprar, a tocateja, en la zona sur de Madrid. El objetivo es alquilarlo, y obtener un rendimiento del 4% anual, aunque con cierto riesgo de impago, por supuesto, durante los primeros 10 años, luego ya vería qué hacer, si continuar o vender.

Los números que he echado son los siguientes, piso de 3 habitaciones, por 65k, de unos 30 a 40 años pero en estado "correcto", alquilarlo en unos 550 euros (es la media, tirando a la baja de lo que piden por los alquileres) x 12 meses serían de 6600€.

Cuento con amortizar la inversión en 10 años, contando con recuperar no más del 75% del valor de compra en una futura venta. Con lo que obtendría de beneficios 48,75k de la futura venta + 66k (cojo la media) de alquiler = 114,75k.

A esto habría que restarle gastos e impuestos durante esos 10 años. Unos 2k€ de IBI, 6k€ de comunidad + 2k de seguro + 3k de derramas + 10k de arreglar desperfectos, electrodomésticos, etc.. (los números los he hecho basándome en cifras de impuestos y comunidad que conozco de una zona de Leganés). Total 23k de gastos

Resumiendo al cabo de 10 años: 114,75k - 65k - 23k = 26,75k de beneficio neto.

Ya se que me estoy dejando ciertas cosas, pero creo que compenso entre gastos/ingresos, si es importante destacar que cuento con tener alquilado el piso ininterrumpidamente durante todo el tiempo, algo verdaderamente irreal, pero en cualquier caso sería algo a restar del número final.

Y ahora las preguntas:

- Cómo veis los números.
- Qué pensáis de la estimación de recuperar un 75% del valor en una posible venta.
- Tenéis experiencia como caseros, qué riesgos creéis que no he previsto.
- Qué pensais de la inversión como tal.

Como dato de mi os diré que yo vivo solo y de alquiler, tengo trabajo estable y no mal remunerado (esto sería un extra), y no necesito el dinero líquido. Mi capacidad de ahorro es de unos 10k a 15k por año.

Espero que podamos tener un debate sereno, y os agradezco a todos la ayuda y los consejos.

Viendo a como va el pais, empieza a rebajar el alquiler... XD

Debate sereno aquí ???????

Abre el paraguas y espera.

Como negocio lo veo mal.
- Piensa que los salarios irán también a la baja y deberás bajar el precio del alquiler.
- Riesgo de impago y vandalismo, con los gastos que conlleva.
- 30-40 años de antigüedad son muchos. Si no las necesita ya, pronto necesitará reformas importantes.
- Estás contando con una venta que no sabes si podrás llegar a realizar, ni a que precio.

Creo que alquilar un piso es buena opción si ya es tuyo o lo has heredado y no sabes qué hacer con él, pero comprarlo adrede para alquilarlo, como inversión lo veo más arriesgado viendo los tiempos que corren.

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Puede ser, pero ya digo que he dado una vuelta al mercado y he cogido los más baratos como referencia. Cuento que con un piso de 3 habitaciones se puede alquilar de varias formas, por ejemplo a estudiantes por habitaciones, por 150€ a 200€/habitación. Aunque igual 2 o 3 meses al año estaría sin inquilinos.

Yo haría eso si a la larga tengo pensado quedarme el piso en cuestión para vivir (si eres joven y te lo puedes permitir mientras vives en otro sitio) pero como inversión no lo veo. Alquileres bajos = inquilinos de baja capacidad adquisitiva = problemas para cobrar.

He tomado como referencia de gastos, estado y precio el piso de unos familiares en un barrio de Leganés. ¿1300€ al año para arreglar desperfectos y pagar derramas os parece poco? ¿Cuánto pondríais?

Y&o solo te diria una cosa:

NO SE PUEDE ESPECULAR CON LA VIVIENDA.

si es que no aprendemos con las cosas necesarias de la vida, como la vivienda,la ropa,la comida, el trabajo etc no se debe jugar o mañana te tocara a ti pagarle el piso a otro.

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¿Quieres comprar un "piso de 3 habitaciones, por 65k" en Leganes? En muy muy mal estado y malisima zona debe ser porque por debajo de 100k es dificil encontrarlos en un estado medianamente aceptable. Si es cierto que lo podrias alquilar a estudiantes de la UC3M pero solo en caso de pillar uno de la zona centro.

Inversión ruinosa, el riesgo de impago es superior al la rentabilidad que pretendes conseguir (4%).

Si compras en 65.000 € veo imposible que lo puedas alquilar por 550 €.

No tienes en cuenta los impuestos sobre la renta del alquiler. Ni los gastos de venta.


Amigo hay inversiones mucho menos arriesgadas que te darán un retorno mayor.