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Es de hace un mes y medio, pero tiene un pequeño resumen de todos los puntos de vista e intereses... a ver quien tiene razón...

¿Sigue existiendo la 'burbuja inmobiliaria'?

M. B. / B. M. / J. G.

Gregorio Izquierdo
El ciclo expansivo del sector inmobiliario en España en los últimos años se ha traducido en un continuo aumento de los precios de la vivienda. Los primeros indicios de un crecimiento más moderado reabren el debate sobre si estamos ante el posible pinchazo de la 'burbuja inmobiliaria' en España o si la coyuntura en 2007 seguirá siendo positiva.

La subida del Euribor, según algunos de los expertos consultados por SU VIVIENDA, ha contribuido a enfriar el mercado e iniciar una desaceleración gradual de los precios, pero sin que ello represente un riesgo para el sector. En esta misma línea se encuentran algunas voces que cuestionan, en primer lugar, si realmente ha existido una 'burbuja inmobiliaria' o si los precios han continuado en un progresivo ascenso porque la demanda ha seguido respondiendo a la oferta existente.

Los argumentos que defienden esta tesis se sujetan sobre la idea de que la demanda ha justificado el ritmo de producción y su consiguiente aumento de precios, por lo que no se puede hablar de una 'burbuja inmobiliaria' sino de un ciclo económico creciente motivado por el buen momento fiscal, financiero y demográfico.

Por tanto, la nueva etapa que se avecina, según algunos de los expertos consultados, no va a pasar factura al mercado inmobiliario, aunque sí puede tener consecuencias negativas para quienes lo han utilizado como una inversión.


Un pinchazo inminente

Otras voces, sin embargo, creen que lo que está ocurriendo en Estados Unidos sucederá en un futuro próximo en España, cuando las expectativas de revalorización del precio de la vivienda se desinflen.

Las opiniones más pesimistas auguran un inminente aumento del plazo de venta, la generalización de regalos por compra y, finalmente, una caída de precios que primero tendrá lugar en los mercados locales y luego se generalizará en todo el sector hasta llegar a un parón constructor.

A juicio de los que consideran que sí ha comenzado un pinchazo inmobiliario, el aumento de los tipos de interés y del precio del petróleo ayudarán a que la 'burbuja inmobiliaria' acabe por desinflarse.

El hecho de que se siga construyendo tanta vivienda no ayudará a solucionar el problema del acceso a ella. Las advertencias del Banco de España de que se producirá una corrección brusca del mercado han sido interpretadas por algunos como una fuerte caída de los precios, como ha ocurrido en Japón, donde los valores llevan 15 años con saldo negativo.

Para otros, la única forma de que los precios bajaran bruscamente sería con una acumulación generalizada de viviendas nuevas terminadas sin vender que, ante la presión crediticia de los promotores, provocaría una crisis de oferta, aunque este escenario, en su opinión, es improbable en la mayor parte de nuestros mercados.

GREGORIO IZQUIERDO.
Director del Servicio de Estudios del IEE.

«Ya llevamos más de cinco años en los que algunos empezaron a equivocarse y hablar de 'burbuja inmobiliaria' y de ajuste de precios a la baja. Lo cierto es que nuestro mercado inmobiliario está disfrutando de un prolongado ciclo expansivo, que tiene su reflejo tanto en el dinamismo de la actividad como en las subidas de los precios, para ajustar un mercado guiado fundamentalmente por la fortaleza de la demanda.

Las subidas del Euribor de este último año han contribuido a enfriar el mercado y ante todo han contraído las expectativas acerca de la evolución futura de los precios, tal y como parece indicar el inicio de la desaceleración gradual de los precios y el aumento en los tiempos medios de venta. No obstante, la coyuntura inmobiliaria para 2007 seguirá siendo expansiva, ya que lo peor de las subidas de tipos ya se ha pasado y éstos siguen en términos reales muy bajos, a lo que se añade la continuidad del empleo, con lo que la bonanza seguirá, aunque con menor fuelle que en el pasado.

Para que los precios flexionaran bruscamente a la baja tendría que producirse una acumulación generalizada de viviendas nuevas terminadas sin vender que, ante la presión de la financiación crediticia de los promotores, provocaría una crisis de oferta. Ese escenario es improbable en la mayor parte de nuestros mercados».

RAMÓN FERNÁNDEZ DURÁN.
Urbanista, miembro de Ecologistas en Acción y autor de libro 'El tsunami urbanizador español y mundial'.

«Varias razones alimentaron el 'boom': un millón de ciudadanos comunitarios deciden retirarse en la costa; otros deciden comprarse una segunda, tercera o cuarta residencia; el turismo pasa en ocho años de 37 a 55 millones, lo que activa la compra de apartamentos y el crecimiento de plazas hoteleras; fuerte inversión extranjera en vivienda por la revalorización desproporcionada; y nuestro país se convierte, además, en un paraíso para el dinero negro.

La 'burbuja' se vio ayudada por la ley de Álvarez Cascos, de 1998, que también podríamos denominar 'ley del todo urbanizable' o de 'la especulación legalizada'.

¿Se acabó la 'burbuja?' Sí. Estamos ante un cambio de ciclo. Los precios ya crecen por debajo de los dos dígitos. Los tipos seguirán subiendo y el petróleo también. Estas cuestiones ayudarán al pinchazo.

El hecho de que se construya tanta vivienda no significa para nada que se esté solucionando el problema. El 70% de la población no puede acceder al mercado libre. Y el 40% de la población española está fuertemente endeudada. El Banco de España ha dicho que se producirá una corrección brusca. Eso significa una caída fuerte de los precios. Aquí se tiene la convicción de que los precios sólo subirán. En Japón llevan 15 años bajando».

ÁNGEL LABORDA.
Director del Gabinete de Coyuntura y Estadística de Funcas.

«Si por 'burbuja inmobiliaria' entendemos que el coste de la vivienda está por encima de lo que podría llamarse su precio de equilibrio, las casas están sobrevaloradas entre un 20% y un 30%. Esto no es exclusivo del sector inmobiliario, aunque es cierto que este mercado es muy grande e importante, pues afecta al patrimonio de la mayoría de españoles.

Las condiciones que determinan la demanda, la oferta y el precio no van a cambiar drásticamente en los próximos dos o tres años como para que se produzca un pinchazo. La variable clave son los tipos de interés. La previsión es que el BCE los fije en el 3,5% a final de año, sólo 0,25 puntos más que ahora, y que, como mucho, los siga subiendo hasta el 4% en el próximo año. Es una subida moderada que frenará el incremento de los precios y la demanda, pero no de manera brusca.

Un indicador tan representativo como es el precio de las casas ha entrado en proceso de rápida desaceleración de su crecimiento, y es previsible que lleguen a producirse bajadas moderadas, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano, que podrían ser mayores en la costa.

A los que hayan comprado una casa para residir en ella apenas les afectará este proceso. Sí, en cambio, a los que lo han hecho como una inversión para obtener plusvalías, pues éstas podrían ser menores de lo previsto o incluso podrían truncarse en pérdidas, si bien, moderadas».

JOSÉ GARCÍA-MONTALVO
Profesor de Económicas de la Universidad Pompeu Fabra.

«La economía española tiene un problema: le ha crecido un tumor inmobiliario. Y su tamaño sigue aumentando. Pero, ¿es un tumor benigno (justificado por la demografía, los inmigrantes, los jubilados británicos, etc.) o canceroso (sólo justificado por el deseo de muchos ciudadanos de hacerse ricos de manera rápida)? Desafortunadamente, la ciencia económica, que ha avanzado enormemente en el último siglo, no es capaz todavía de realizar una biopsia a un tumor inmobiliario.

Los economistas tenemos que guiarnos a partir de indicios y pistas para realizar un diagnóstico. Y los indicios de que se trata de un tumor maligno son abrumadores: incapacidad de los factores demográficos y económicos para explicar el incremento de la demanda, rentabilidad del alquiler ínfima (o ratio precio sobre alquileres rondando el 50%), percepción de una elevada sobrevaloración pero, a la vez, expectativas de crecimiento futuro de los precios, etc.

Lo que está sucediendo en Estados Unidos en los últimos seis meses es un buen ejemplo de lo que pasará en España cuando las expectativas de revalorización del precio de la vivienda se desinflen: aumento del plazo de venta, generalización de los regalos por compra (incluidos coches) y, finalmente, caída de los precios (primero en mercados locales y luego generalizada) y parón constructor».

JOSÉ MANUEL GALINDO
Secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

«La pregunta que cabría hacerse es ¿cuándo ha habido 'burbuja?' Preguntar si ya no la hay es porque se presupone que la ha habido. Desde Asprima creemos que en ningún momento ha habido 'burbuja' ni, por tanto, habrá pinchazos.

La demanda de viviendas de los últimos años ha justificado el ritmo de producción y los precios de las viviendas. Si la gente ha comprado por necesidad y ha podido asumir el coste es porque se trata de una demanda real y el volumen de inversión no ha superado en ningún momento el 15% de las operaciones de compraventa. Es decir, la compra ha sido motivada por una necesidad y ha sido capaz de asumir el precio de las casas, por lo que no hay que pensar que sea un precio sobrevalorado.

La capacidad de compra del cliente ha respondido en todo momento a la producción, lo que nos hace pensar que en ningún momento ha habido 'burbuja inmobiliaria', sino más bien un ciclo creciente motivado por el buen momento fiscal, económico-financiero y demográfico. Por tanto, la actitud del ciudadano va a seguir siendo activa ante la compra de una vivienda y mientras haya respuesta suficiente a la oferta del mercado -siempre y cuando no sea por motivos inversores-, no podrá hablarse de que exista 'burbuja inmobiliaria'».




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Antiguo 07-ene-2007, 22:19
tochovista tochovista está desconectado
Agarrao a las kalandrakas
 
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Iniciado por Ades_XX
Es de hace un mes y medio, pero tiene un pequeño resumen de todos los puntos de vista e intereses... a ver quien tiene razón...


Ya se ha posteado,


Me quedo con este comentario:

JOSÉ GARCÍA-MONTALVO
Profesor de Económicas de la Universidad Pompeu Fabra.

«La economía española tiene un problema: le ha crecido un tumor inmobiliario. Y su tamaño sigue aumentando. Pero, ¿es un tumor benigno (justificado por la demografía, los inmigrantes, los jubilados británicos, etc.) o canceroso (sólo justificado por el deseo de muchos ciudadanos de hacerse ricos de manera rápida)? Desafortunadamente, la ciencia económica, que ha avanzado enormemente en el último siglo, no es capaz todavía de realizar una biopsia a un tumor inmobiliario.

Los economistas tenemos que guiarnos a partir de indicios y pistas para realizar un diagnóstico. Y los indicios de que se trata de un tumor maligno son abrumadores: incapacidad de los factores demográficos y económicos para explicar el incremento de la demanda, rentabilidad del alquiler ínfima (o ratio precio sobre alquileres rondando el 50%), percepción de una elevada sobrevaloración pero, a la vez, expectativas de crecimiento futuro de los precios, etc.

Lo que está sucediendo en Estados Unidos en los últimos seis meses es un buen ejemplo de lo que pasará en España cuando las expectativas de revalorización del precio de la vivienda se desinflen: aumento del plazo de venta, generalización de los regalos por compra (incluidos coches) y, finalmente, caída de los precios (primero en mercados locales y luego generalizada) y parón constructor».


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