Burbuja.info - Foro de economía > > > La insostenibilidad de la burbuja: los numeros no mienten
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  #21  
Antiguo 05-ene-2007, 12:33
tazt tazt está desconectado
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Iniciado por maroga
Vendiendo el 30% ya es rentable y pueden pagar los créditos.
Claro está que el constructor no quiere stock. ¿Qué hará? Tengo mi opinión, pero no soy adivino. Ya veremos qué ocurre.




ERA rentable,los precios del suelo eran soportables por el promotor sin ningun problema. Hoy eso ya no es así. Los promotores actualmente pagan el suelo a precio de oro, y encima tienen mucha competencia.


Un dato anecdotico que pasa en mi pueblo, hay casas para comprarlas, tirarlas y hacer pisos. Como mas o menos se como estan los precios de obra, me propusieron comprarla entre varios conocidos, para hacernos 3 pisos con el fin de habitarlos, no especular, si no para hacernos unas viviendas a nuestro gusto quizás un poco mas barato por ser autopromoción y aparte saber de primera mano quienes son tus vecinos y ahorrarte historias de ruidos, ect , ya sabes, en fin parecia muy interesante. Bueno, cuando hicimos numeros, por muy barata que nos saliese la obra, el precio de las casa vieja hacía que los pisos nos saliesen mas caros que los pisos nuevos que había por la zona ya terminados. Joder, los dueños de los solares se quieren llevar todo el beneficio.
Pues dime tu a mi, que sin beneficio comercial no nos salian las cuentas, se lo cuentas a un promotor. Ahí estan las casas que no se venden ni a tortas


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  #22  
Antiguo 05-ene-2007, 12:58
maroga maroga está desconectado
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Iniciado por tazt
ERA rentable,los precios del suelo eran soportables por el promotor sin ningun problema. Hoy eso ya no es así. Los promotores actualmente pagan el suelo a precio de oro, y encima tienen mucha competencia.

Es un dato es de hace muy poco.
Estoy seguro que se posteó en este foro.
Si quieres buscarlo mira el último mes.

Lo que explicas es una situación particular, que en ningún caso tienes que generalizarla al resto sin conocer datos.

Saludos.

Última edición por maroga; 05-ene-2007 a las 13:00


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  #23  
Antiguo 05-ene-2007, 13:17
sephon sephon está desconectado
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Iniciado por maroga
Vendiendo el 30% ya es rentable y pueden pagar los créditos.
Claro está que el constructor no quiere stock. ¿Qué hará? Tengo mi opinión, pero no soy adivino. Ya veremos qué ocurre.

Supongamos que el 30% ya cubres gastos del 100% construido. No te saldria mucho mas rentable solo construir ese 30% y no tener que gastarse dinero en construir el 70% restante?

En el fondo estamos diciendo lo mismo. Tu dices que el promotor no hundira el sector, sino que ira sacando el stock acumulado poco a poco, hasta ahi lo acepto como posibilidad. Pero si sigue construyendo al mismo ritmo el stock crecera mas rapido de lo que puede vender.
La conclusion es la misma, este ritmo de construccion es insostenible: En el mejor de los casos, el aterrizaje "suave", se produciria una bajada importante en el numero de viviendas construidas por dos razones: Porque es mucho mas rentable construir solo lo que se va a vender, aunque vendiendo el 30% cubras gastos, y porque hay que dar salida al stock acumulado. Te lo mires como te lo mires, la tendencia que ha seguido la burbuja inmobiliaria durante los 10 ultimos años no puede seguir mucho mas.

De todas formas, teniendo en cuenta el peso que tiene la construccion en el PIB y la cantidad de empleos que dependen directa e indirectamente de este sector, el aterrizaje "suave" tambien traeria serias consecuencias.


PD: Ya se que ese 33% del sueldo bruto no tiene en cuenta intereses ni intermediarios ni nada, es basicamente un MINIMO (de por si bastante impresionante) que se podria dar si, por ejemplo, nos juntasemos 30 amigos y decidiesemos dedicar ese porcentaje del sueldo de cada uno a comprar una vivienda cada año. Es un caso absurdo, lo se, pero es que asi queda claro que la burbuja inmobiliaria no es sostenible ni en el mas inverosimil de los casos.

Última edición por sephon; 05-ene-2007 a las 13:20


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  #24  
Antiguo 05-ene-2007, 13:25
maroga maroga está desconectado
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Iniciado por sephon
Supongamos que el 30% ya cubres gastos del 100% construido. No te saldria mucho mas rentable solo construir ese 30% y no tener que gastarse dinero en construir el 70% restante?

En el fondo estamos diciendo lo mismo. Tu dices que el promotor no hundira el sector, sino que ira sacando el stock acumulado poco a poco, hasta ahi lo acepto como posibilidad. Pero si sigue construyendo al mismo ritmo el stock crecera mas rapido de lo que puede vender.
La conclusion es la misma, este ritmo de construccion es insostenible: En el mejor de los casos, el aterrizaje "suave", se produciria una bajada importante en el numero de viviendas construidas por dos razones: Porque es mucho mas rentable construir solo lo que se va a vender, aunque vendiendo el 30% cubras gastos, y porque hay que dar salida al stock acumulado. Te lo mires como te lo mires, la tendencia que ha seguido la burbuja inmobiliaria durante los 10 ultimos años no puede seguir mucho mas.

De todas formas, teniendo en cuenta el peso que tiene la construccion en el PIB y la cantidad de empleos que dependen directa e indirectamente de este sector, el aterrizaje "suave" tambien traeria serias consecuencias.


PD: Ya se que ese 33% del sueldo bruto no tiene en cuenta intereses ni intermediarios ni nada, es basicamente un MINIMO (de por si bastante impresionante) que se podria dar si, por ejemplo, nos juntasemos 30 amigos y decidiesemos dedicar ese porcentaje del sueldo de cada uno a comprar una vivienda cada año. Es un caso absurdo, lo se, pero es que asi queda claro que la burbuja inmobiliaria no es sostenible ni en el mas inverosimil de los casos.

Realmente tienes razón que en el fondo decimos lo mismo.

El stock tengo claro que es obligado, por mala planificación, inercia o como lo quieras llamar/encasquetar.

Lo preocupante, para mí, son los puestos de trabajo dependientes. El resto se autoregulará con el tiempo.


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  #25  
Antiguo 05-ene-2007, 14:13
tazt tazt está desconectado
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Iniciado por maroga
Es un dato es de hace muy poco.
Estoy seguro que se posteó en este foro.
Si quieres buscarlo mira el último mes.

Lo que explicas es una situación particular, que en ningún caso tienes que generalizarla al resto sin conocer datos.

Saludos.

Si estas de acuerdo con el dato,(si, ya habían dicho algo de eso en el foro.) ¿como dices que con el 30% cubres gastos?
Si eso es así me meto a promotor mañana mismo. Pues por mucho que caiga la venta, aun hay mucho margen


Y claro que es una anecdota y que no sirve para generalizar....Afortunadamente

Última edición por tazt; 05-ene-2007 a las 14:15


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  #26  
Antiguo 05-ene-2007, 14:34
maroga maroga está desconectado
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Iniciado por tazt
Si estas de acuerdo con el dato,(si, ya habían dicho algo de eso en el foro.) ¿como dices que con el 30% cubres gastos?
Si eso es así me meto a promotor mañana mismo. Pues por mucho que caiga la venta, aun hay mucho margen


Y claro que es una anecdota y que no sirve para generalizar....Afortunadamente

Por eso mismo la construcción está desbocada y se ha ganado tanto dinero, porque el margen es brutal.

Ahora ya se está acabando el chollo.


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  #27  
Antiguo 05-ene-2007, 14:57
DSG DSG está desconectado
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Llevo mucho tiempo sin participar en el foro, si me gustaría clarificar que a un constructor no le interesa el tener stock como en la mayoría de lo sectores de la ecomonia.


“El problema es que, cuando los plazos medios de venta se acercan más a los tres años –lo que está sucediendo en la actualidad en algunas áreas geográficas, especialmente las de costa–, el empresario no solamente tiene que pagar los intereses de financiación de la promoción, sino también las amortizaciones.”

http://www.expansion.com/edicion/exp...lo/713825.html


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  #28  
Antiguo 05-ene-2007, 15:19
maroga maroga está desconectado
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Iniciado por DSG
Llevo mucho tiempo sin participar en el foro, si me gustaría clarificar que a un constructor no le interesa el tener stock como en la mayoría de lo sectores de la ecomonia.


“El problema es que, cuando los plazos medios de venta se acercan más a los tres años –lo que está sucediendo en la actualidad en algunas áreas geográficas, especialmente las de costa–, el empresario no solamente tiene que pagar los intereses de financiación de la promoción, sino también las amortizaciones.”

http://www.expansion.com/edicion/exp...lo/713825.html


Nadie ha dicho que le interese.
Puede ser acertado no cambiar la política de venta (bajar precio o dedicarlos al alquiler o... no sé) al principio.
Lo que es evidente que a medida que acaban las obras no les interesa inundar el mercado como si se quisieran quitar los pisos en un mes.

Ahora tienen la máquina de churros desbocada y están haciendo malavares antes de hundirse ellos junto con el mercado.


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  #29  
Antiguo 05-ene-2007, 19:50
ransomraff ransomraff está desconectado
Excelentísimo, ilustrísimo, magnífico y grandísimo señor de élite de los gurús burbujistas
 
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Un agente inmobiliario de Torrevieja que conoci en la policia nos conto (ya lo comente por aqui) que con vender el 30% los constructores ya pagan los gastos, y que aunque visan o tienen permisos apra hacer tres edicios en una urbanizacion normalmente solo hacen el primero y los otros dos los dejan para "despues", interesandose mas en empezar una nueva urbanizacion que en hacer esos dos bloques restantes. Esto es lo que me contaron de Torrevieja, y me lo creo por que la conversacion fue debida al aburrimiento y a la mala hostia que tenia por que habian robado en casa de su amiga mientras ella estaba dentro. Echaba pestes de torrevieja, de su seguridad y de los constructores/hay-untamiento, segun el culpables de la inseguridad ¿?¿?¿?¿?.

Pero estas navidades he estado con un familiar que es promotor, el que manda hacer el edificio a la constructora, y dice que eso del 30% en Vizcaya ni de palo, por lo menos el 80% y si no vnedes todos no hay beneficio para el y sus socios. En unos chalets que han hecho, han tenido unas ganancias del 3% de lo invertido y eso no es algo raro o extraordinario (segun el, pero no tiene por que mentirme). Aunque tambien dijo que otras veces las cosas salian mucho mejor, la obra se hacia con el presupuesto estimado y ganaban mucho mas (un 25%).
Ademas, casi todo se hace a credito (piden el dineor al banco) o entre muchos socios, pero al final es lo mismo, por que todos quieren recuperar lo invertido y los intereses (beneficios). Asi que si algun dia no venden una promocion (aun dice que no le ha pasado) se queda sin efectivo y la siguiente de todas todas tiene que hacer la obra a credito o quedarse fuera del negocio (sin pasta no eres socio).
Otra cosa que me llama la atencion es la desconfianza que empieza a haber a hacer obras fuera de las ciudades, mejor un edificio que una urbanizacion entera un poco apartada. El (ellos) es nucabajista hasta la medula, pero el subconsciente les delata.


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  #30  
Antiguo 06-ene-2007, 07:59
Benditaliquidez Benditaliquidez esta en línea ahora
Excelentísimo, ilustrísimo y grandísimo miembro de élite de los gurús burbujistas
 
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Dos prisioneros incomunicados entre sí.
Si ninguno habla les cae un año de cárcel a cada uno.
Si hablan los dos pringan los dos 20 años cada uno.
Si habla uno sí y otro no al que no habla le caen 30 años.
Resultado:
Los dos 20 años el 100% de las veces.
Porque al estar incomunicados entre sí no pueden colaborar y por mucha confianza que se tengan el incentivo a confesar es demasiado grande (10 años que te ahorras), y el riesgo de no hablar y que el otro cante es enorme y te caen 30 años(salvo que sean hermanos o algo así y para ellos fuese preferible ir a la cárcel antes que su hermano, en cuyo caso se confesarían culpables los dos y nuevamente 20 años a los dos...).
Un mogollón de constructores con pisos en "stock" (prisioneros de su avaricia)
Si no vendes para no hundir el mercado el otro constructor vende y se aprovecha de que tú no vendes para colocar sus pisos, además la depreciación la sufren todos los pisos pero los tuyos están sin vender.
Si vendes y el otro no vende te quitas el muerto de encima.
Incentivos a vender y darle una puñalada a tus amiguetes constructores: TODOS
Incentivos a aguantar el temporal: NINGUNO porque si el otro vende te hunde y el riesgo es inasumible, además capear el temporal no es jauja que hay coste de oportunidad.
Resultado: Sálvese quien pueda.
Me diréis que los constructores no están incomunicados entre sí y tal, pero..., sinceramente, con la mano en el corazón, estamos hablando de empresarios, de empresarios de la construcción, de empresarios de la construcción en España, de empresarios de la construcción en España con subida de tipos de por medio. Que ellos también tienen hipoteca con el banco, debe el préstamo por los materiales, las nóminas,...


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