5 razones por las que el Suelo baja más que la Vivienda

5 razones por las que el Suelo baja más que la Vivienda – José Luis Ruiz Bartolomé

Hace unos días el economista Andrés González publicaba en su blog EconomíayPolítica un interesante post en el que explicaba que la razón de que el suelo hubiera bajado más que la vivienda estaba íntimamente relacionada con la famosa dación en pago. En efecto, como ya hemos visto en otros posts, las empresas gozan de responsabilidad limitada por lo que, cuando su posición queda “underwater”, sueltan un lastre que al banco no le queda otra que asumir. La prueba fehaciente es que la tasa de mora en promotores alcanza el 15% mientras que la de particulares apenas sobrepasa el 2,5%. Por eso, Andrés concluye que si la dación en pago se aplicara con efecto retroactivo, el precio de la vivienda se desplomaría a un ritmo similar al del suelo. ¿Qué os parece?

No cabe duda de que la aplicación de la dación en pago con efecto retroactivo impulsaría el precio de la vivienda a la baja, aunque es difícil hacer un pronóstico en cuanto al nivel. También he explicado en otras entradas que, si en algún momento me he mostrado partidario de la dación en pago sin matices y generalizada, ha sido sobre todo precisamente por el efecto regenerador que implicaría una bajada de precios considerable.

Sin embargo, hay una serie de razones que me invitan a pensar que el suelo necesariamente ha de bajar más que la vivienda. Unas que afectan a todos los suelos por igual, y otras que son específicas de los suelos no urbanos:

1) El suelo es un bien que, a diferencia de la vivienda, tiene una demanda muy limitada. Apenas varios miles de sociedades o personas tienen capacidad de adquirir este tipo de activos, frente a los millones de personas que sí pueden adquirir una vivienda.

2) Pero es que, además, esa demanda potencial de suelo ha quedado prácticamente arrasada por la crisis. Se pueden contar con los dedos las empresas promotoras que actualmente pueden estar en disposición o apetencia de adquirir un solar. Si a eso añadimos los problemas de financiación, el cuadro es desolador.

3) Lo que está sucediendo en el seno de las entidades financieras es el mejor ejemplo de lo que acabo de decir: incapaces de vender los suelos que se están quedando, la alternativa está siendo la promoción y desarrollo de los mismos para así poder vender los pisos que resulten. Transformando un bien ilíquido en otro más líquido.

4.a) El suelo -incluido el finalista- está lleno de incertidumbres (riesgo administrativo, comercial, financiero, técnico) que, durante los años del boom eran infravalorados y no se tenían en cuenta a la hora de comprar y hacer números. Esto no pasa con un piso terminado que, aunque también tiene sus riesgos, a los efectos de esta comparación son despreciables. Y esos riesgos, que ahora sí se valoran, se reflejan lógicamente en una caída más acusada del precio en comparación con la vivienda.

4.b) En el caso de los suelos urbanizables y “rústicos con expectativas” se produce este mismo fenómeno pero elevado a la enésima potencia. Si un suelo finalista esconde enormes riesgos, un suelo que, físicamente es un patatal, es la “madre” de todos los riesgos. En “Adiós, ladrillo, adiós” explico esto con detalle y ejemplos, de los que quizá el más completo es el de la inmobiliaria Astroc (hoy día Quabit) del famoso Enrique Bañuelos. En los tiempos del boom el precio de compra de este tipo de terrenos reflejaba el mero descuento de los costes de producción y venta del producto final (el piso). Con lo cual el inversor/desarrollador de suelo no contaba con margen de error. ¡Como el precio no dejaba de subir, aunque te equivocaras no importaba!

5) Pero es que además hay otras dos razones que devuelven el suelo urbanizable a la cruda realidad: a) legislación vigente en materia de expropiación, que sólo distingue entre urbano y rústico, y que podría ser aplicada en cualquier momento y de manera masiva por los ayuntamientos, ya que los propietarios de urbanizables no están cumpliendo con su deber de urbanizar; b) la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley del Suelo que, si nadie lo impide, entrará en vigor a final de este año en virtud de la cual todo suelo urbanizable habrá de valorarse como rústico.

Andrés González tiene razón en que la dación en pago con efecto retroactivo generaría una bajada de precios de la vivienda (y un cataclismo financiero) pero el suelo siempre estará un peldaño por debajo de la vivienda.

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Hay otra razón más. Entre los elementos que componen el coste de la vivienda, la construcción no ha bajado más allá del 10…15%, por tanto el suelo ha debido absorber la mayor parte de la bajada de precio de la vivienda.
Para explicarlo con números. Si en 2006 podíamos vender una vivienda a 3.000 €/m2, podíamos pagar el suelo a 1.200 ; si ahora pensamos en vender a 1.800, el suelo no vale más allá de 500.

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otra razón más, es que sobran pisos, por eso nadie compra suelo para hacer más pisos.

Y la causa 0: porque lo que subió mientras subía la vivienda no está recogido en los escritos de los siglos.

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1) El suelo es un bien que, a diferencia de la vivienda, tiene una demanda muy limitada. Apenas varios miles de sociedades o personas tienen capacidad de adquirir este tipo de activos, frente a los millones de personas que sí pueden adquirir una vivienda.

A parte de las necesidades de "millones de personas", hay que preguntarse, con que justificación por demanda se pueden hacer las actuales valoraciones del suelo.

Porque, si la venta de pisitos en bloques ya no aporta ganancia ninguna, pues no se construirán dichos pisitos y esta opción no puede determinar los, supuestos, valores atribuidos.

Eso quiere decir, que si cualquier dia habrá mas demanda que oferta, y eso va a tardar, que las parcelas, antaño pensadas para bloques, pues se van a ocupar con unifamiliares u otras viviendas de menor densidad.

Y eso, por necesidad, implica una valoración acorde a la financiación disponible de los compradores potenciales...

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en un mundo cortoplacista las cosas no "valen", las cosas tienen "precio"; el precio lo pone el oligopolio, digo, el mercado manipulado con el apoyo politico y normativo correspondiente;

el precio tambien depende de las expectativas de lo que se puede hacer evolucionar dicho precio, basicamente por las promesas de que se puede hacer con la cosa; si solo son esas promesas y ademas fueran ciertas, entonces seria "valor";

resumido, el precio ha bajado pero su valor es cero;

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Todo muy original e imprevisible...