¿Por cuánto vendo mi piso?

- Cuatro expertos responden a la pregunta exponiendo sus sistemas de cálculo
- El resto de oferta, la financiación y el IPC, principales variables a examinar

Jorge Salido Cobo | Madrid
Actualizado miércoles 20/07/2011 11:28 horas

¿Hasta cuánto voy a tener que seguir bajando? Ésta es la gran pregunta que se hacen miles y miles de propietarios particulares que tienen en venta sus inmuebles de segunda mano. Después de meses y meses aplicando descuento tras descuento a sus casas no consiguen colocarlas. ¿Dónde está el suelo de estas rebajas? Su Vivienda ha hablado con cuatro expertos que aconsejan utilizar diferentes metodologías para fijar el precio justo o valor real (mínimo), siempre aproximado y orientativo, de las propiedades.

Método de comparación

Julio Gil, socio director de Horizone Consulting Inmobiliario y codirector del Máster Inmobiliario de la UNED, apunta que "no hay ningún método científico" al respecto y que es resto la oferta de las mismas características (tamaño, enclave, etc.) la que marca el precio final de las casas. "Si se quiere vender rápido, lo mejor es salir al mercado con un precio por debajo del resto de inmuebles que se comercializan en la misma zona".

Gil, además, diferencia entre valor y precio. "Al propietario no le importa el valor real que pueda tener su casa, sino lo que alguien esté dispuesto a pagar por ella, el precio". Y a veces esto tampoco sirve. Es en este punto donde entra en juego otro de los parámetros determinantes: la financiación. "Si alguien está dispuesto a desembolsar lo que se pide y resulta que no obtiene una hipoteca por esa cantidad, el precio tampoco es el correcto".

Fernando Iglesias, franquiciado de Tecnocasa en Madrid, señala en la misma dirección que Gil. "Zona, tipología y demanda son las tres variables que marcan el precio de un piso". Por lo tanto, señala, "la mejor forma de saber el valor de una vivienda es el método comparativo". Un sistema que como aclara este experto a pie de calle está viciado: "el 90% de las casas con el cartel de 'Se vende' tiene un valor marcado irreal, que es una mera expectativa". "Poner un precio alejado del real hace ir por detrás en el mercado y a la larga será más perjudicial económicamente si tenemos en cuenta que el mercado no para de ajustarse. Cuanto más tiempo se tarde en vender, más barato se hará", asegura este experto.

Teniendo en cuenta estos contaminados precios del mercado, Iglesias aconseja a los particulares que tomen "referencias reales de la zona -a lo que se están cerrando operaciones de la misma tipología a la suya- para saber, más que el valor real de su casa, el precio máximo al que pueden traspasar su inmueble". Para ello recomienda acudir a un profesional ya que si habla con nuevos compradores y ex propietarios no obtendrá datos fiables. "Los primeros dirán que han pagado menos y los segundos que han vendido por más de lo que lo han hecho en realidad".

Método de financiación

Ignacio Jiménez de Laiglesia, director de Jiménez de Laiglesia, Estrategia y Negociación de Inmuebles, señala que el coste de una vivienda lo marca el banco: "los ingresos y préstamos son los ingredientes que determinan el precio razonable de los pisos porque la gente no adquiere una casa sino que adquiere y paga una hipoteca". Dicho de otro modo: "un piso cuesta lo que un banco financie". "Los propietarios deben mirar a las entidades financieras a la hora de tasar su vivienda y ver lo que éstas están dispuestas a conceder a un posible interesado", indica.

Con este planteamiento, esgrime su fórmula: "El vendedor debe analizar la renta per cápita media de la zona donde está el piso y el tamaño de éste. A partir del sueldo medio, calcular la cantidad de dinero mensual que el comprador puede destinar al pago de una hipoteca a 25 años (20% de sus ingresos si es con trabajo precario y hasta un 30% si se trata de una pareja). A este resultado además hay que añadir un 30% que no le financiará un banco. La suma de ambos conceptos es lo que valdría una vivienda en su barrio". Jiménez de Laiglesia basa su método en un estudio realizado por la Universidad de Harvard (EEUU) donde cursó un máster inmobiliario de 2000 a 2002.

Método IPC más comparativa

Partiendo de la base de que ningún piso es igual a otro y más en el caso de la segunda mano, Miguel Córdoba, profesor de Economía Financiera de la Universidad CEU-San Pablo, distingue, como Gil, en primer lugar, entre el valor de una vivienda y su precio. "Un indicador de valor razonable sería el precio del inmueble en 2000 –año de tasaciones adecuadas- actualizado con el Índice de precios al consumo (IPC) anual. El resultado no tiene por qué coincidir con el precio –oferta de la zona-, que probablemente sería un 20% más alto", afirma Córdoba.

Por ello, este economista se decanta por combinar ambas variables. "El vendedor debería marcar un precio intermedio entre el obtenido del cálculo del IPC y el precio de oferta de la zona. Este importe sería el punto de partida de la negociación y, a partir de ahí, todo dependerá de la presión y de una parte y de la resistencia de la otra". Córdoba cree, en este sentido, que "uno de los problemas del mercado, que se ha convertido en contactos bilaterales, es que la gente siempre ha oído hablar de que los pisos siempre suben". "Esto, ni es así, ni lo va a ser en el futuro. La ‘burbuja’ ha derribado ese tópico". Un último mensaje directo, tanto para vendedores como para compradores.

La ‘burbuja’ ha derribado ese tópico