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La ralentización de las ventas obliga a los vendedores a rebajar los preciosLos pisos llegan con descuentosROSA SALVADOR - Barcelona - 02/01/2007
No han llegado los Reyes, pero el inmobiliario ya está de rebajas. Los vendedores de pisos han empezado a rebajar los precios para conseguir cerrar sus ventas. Con rebajas medias del 5%, que pueden llegar a ser del doble en los pisos más grandes, la caída de la demanda ha dado todo el poder negociador a los compradores
Las mayores rebajas se dan en grandes urbes como Barcelona y Madrid, en segunda mano, pisos caros y viviendas turísticas
El comprador vuelve a ser el rey en el mercado inmobiliario, después de casi una década en la que "las casas no se vendían: se despachaban", según reconocen con cierta añoranza agencias y promotores. Y con su renacido poder, en un mercado en que los pisos tardan más en venderse, el comprador ha impuesto el regateo y su corolario: los descuentos. Rodrigo B., un joven que está "medio buscando" un piso con su pareja en la zona alta de Barcelona, asegura que "en los pisos que me gustan yo doy ofertas inferiores en más de 100.000 euros y sin mucho marear consigo rebajas de 70.000 euros. Pero cada semana que pasa me parece más claro que los descuentos en unos meses serán más grandes" por la urgencia por vender que detecta en algunos propietarios. "Me he encontrado varios vendedores que tienen que vender primero para poder comprar otro piso, y a su vez la cadena continúa hacia arriba. Y eso significa que si se para una sola de las ventas, pueden dejar de venderse tres o cuatro pisos", señala.
"Muy pocos pisos se venden ya por el precio de salida", reconoce Fernando Rodríguez de Acuña, gerente del despacho R. R. de Acuña Asociados, especializado en estudios inmobiliarios. Según Rodríguez, la rebaja media en las viviendas normales ronda el 10%, pero "puede ser muy superior en las viviendas más caras, las situadas en los nuevos barrios de las ciudades y las de las zonas de costa". Según otras fuentes, como la inmobiliaria Tecnocasa, la rebaja existe, pero en las zonas más consolidadas (los barrios populares y de clase media de las grandes ciudades) no es muy elevada y se sitúa entre el 3 y el 5%.
Fernando Rodríguez señala que las rebajas se producen ante el alargamiento de los plazos de venta y es especialmente factible conseguirlas en la compra de una vivienda de segunda mano. "Los promotores ajustan los precios a los costes y han asumido créditos en función de los ingresos que preveían obtener con la venta. Si rebajan precios, reducen directamente su margen, por lo que son muy reacios a bajar el precio. Los particulares que tienen prisa por vender, y especialmente los inversores, en muchos casos tienen fuertes plusvalías acumuladas que son un buen colchón para aplicar un descuento". Con el paso de los meses, sin embargo, los promotores también aplican descuentos a los pisos nuevos, explica Rodríguez, ya que "acabada ya la promoción y entregados los pisos, los promotores han de empezar a devolver el principal de los créditos que han suscrito para financiar la obra, por lo que les supone una fuerte carga tener pisos acabados sin vender".
Tecnocasa coincide en que la ralentización de las ventas da más margen de negociación a los compradores que tantean a ver si pueden comprar el piso que les gusta más barato. Según un portavoz de la firma, "los compradores intentan bajar el precio para cubrir los gastos asociados a la compra (impuestos, gastos registrales y de constitución de la hipoteca), más o menos el 10%". La firma reconoce que la urgencia por vender el piso para comprar otro presiona a algunos compradores, "pero las entidades financieras ofrecen ahora hipotecas para estos casos, que permiten moratorias de pagos o pagar sólo los intereses de las dos hipotecas mientras no se venda la vivienda antigua. Estas fórmulas permiten vender sin ahogos".
Un estudio elaborado por Tecnocasa en colaboración con la Universitat Pompeu Fabra sobre 26.000 pisos comercializados por esta empresa entre el 2005 y el 2006 señala que esa "urgencia por vender" se refleja en que los mayores descuentos de los precios se producen en los 30 primeros días de poner un inmueble en venta (el precio baja un 2,5%). Luego vuelven los descuentos a partir de los cuatro meses, cuando la rebaja supera el 5%, para tratar de agilizar la venta de los pisos que quedan atascados.Teconocasa asegura que sus plazos de venta (de 95 días de media) y sus descuentos "son menores que la media del mercado porque trabajamos con el propietario para que ajuste el precio a su valor real antes de ponerlo a la venta. Un piso fuera de precio tarda más en venderse, genera costes de publicidad y de personal y no resulta rentable para la empresa". Pese a esta política, la inmobiliaria constata que "nuestro plazo medio de venta de un piso ha aumentado un 50% en dos años".
Según la inmobiliaria, los pisos con mayores descuentos medios son los de Alicante (5,8%), Valladolid (5,6%), Madrid (4,9%), Barcelona (4,8%) y l´Hospitalet de Llobregat (4,5%), ciudades donde los precios de la vivienda han alcanzado ya niveles muy altos. La firma destaca también que los descuentos son mayores cuanto mayor es la antigüedad de la vivienda y cuanto mayor es su precio de salida o su superficie.
Los descuentos son especialmente importantes y frecuentes en las segundas residencias, y sobre todo en las zonas más recalentadas de la Costa del Sol y la Costa Blanca. Una inmobiliaria, Re-Max, fue pionera este verano en lanzar una campaña de rebajas con descuentos de hasta el 10% en el 30% de los pisos que comercializaba en Santa Pola (Alicante). Según fuentes inmobiliarias, cerca del 40% de las viviendas a la venta en la zona de Mijas (Costa del Sol) ha bajado precio en los últimos meses.
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Hay una imagen de una hoja de publicidad de pisos de 2ª residencia con descuentos en inglés...
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