Tras el encendido debate en otro hilo sobre el mercado de alquiler (http://www.burbuja.info/inmobiliaria...en-madrid.html ) y aprovechando ideas de otros foreros me ha dado por analizar la demanda y los precios de alquiler en Madrid comparandolos con otras ciudades por un lado y por zonas en Madrid por otro.


DIFERENCIAS DEL MERCADO DE ALQUILER EN MADRID

Faltan bastantes datos e ideas, por lo que me temo que me caiga la del pulpo pero como ya estoy acostumbrado tragare con las criticas que tengan razon y si veo ideas nuevas que aporten algo util me aprovechare de vuestros conocimientos burnujiles para añadirlos y completar el articulo .

No sus paseis que sus conosco

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Descontento de subir el peig-renk de su pagina, ahora va por los hits...

Pisos Madrid, Alquiler Madrid : diferencias del mercado en alquiler en Madrid

Pisos Madrid: por que el alquiler en Madrid es distinto a alquilar piso en otras ciudades o incluso es distinto en zonas medias o altas y en zonas bajas perifericas de Madrid[1]

Cuando hablamos de los pisos en Madrid para analizar el mercado inmobiliario debemos saber que el mercado de alquiler y el de ventas tienen grandes diferencias y por regla general en Madrid suelen tener tendencias inversas.[2]

No ocurre lo mismo o al menos no con tanta claridad en ciudades pequeñas o localidades turisticas cuyos mercados de alquiler son muy diferentes a los de las grandes capitales tanto en precios como en factores que influyen en la demanda de alquileres.

Incluso hay que diferencias enormes dentro del mercado de alquiler en Madrid capital que influyen tanto en la demanda como en los precios, vamos a citar algunas a sabiendas de que nos dejaremos en el tintero muchas otras relativas al tipo de viviendas en alquiler en Madrid a que nos refiramos, pero no vamos a entrar a analizar las diferencias por el tipo de vivienda, ya que aunque son muy importantes ya las hemos analizado en otros articulos de este boletin de noticias inmobiliarias .

Las diferencias a destacar con otras ciudades son :

1.- en Madrid capital y en otras grandes ciudades hay un flujo de poblacion constante que se desplaza desde distintas provincias de España bien de forma definitiva y demandan alquileres de larga duracion, bien para hacer curso de empresas, estudios universitarios, realizar trabajos especializados en la central de su empresa etc etc que demandan alquiler temporal .[3]

2.- la poblacion en las ciudades pequeñas suele ser estable, salvo excepciones puntuales y localidades turisticas, por lo que en general se opta mas por la compra que por el alquiler salvo que la crisis impida comprar como actualmente.[4]

3.-En las pequeñas ciudades las zonas, excepto las mas marginales, no tienen una carga real que las diferencie de otras similares en cuanto a distancias, desplazamiento al trabajo etc, mas bien la diferenciacion de zonas esta vinculada a motivos sociologicos y en algunos casos como en el de zonas nuevas al tipo de viviendas y poblacion de esa zona concreta, pero en general las zonas no afectan demasiado a la calidad basica de vida de sus pobladores.

Las diferencias dentro de Madrid son :

1.- Las zona bajas marginales y las zonas medias o altas se suelen estar muy concentradas, existiendo grandes diferencias en el nivel socioeconomico de la poblacion y en el tipo de viviendas de unas zonas y otras, por ejemplo si comparamos la zona sur de Madrid con la zona Norte o el centro de Madrid.[5]

La influencia en el mercado de alquiler por razones socioeconomicas es elevada a la hora de pagar rentas mas bajas o mas elevadas.

2.- Las zonas perifericas, aun no siendo zonas marginales o de perfil socieconomico bajo, influyen en gran medida a la hora de determinar los precios de los alquileres, tanto por el tiempo de desplazamiento al trabajo, normalmente en la zona norte o centro de Madrid, como por el incremento del precio de la gasolina y los medios de transporte en general.[6]

Cada vez mas se esta volviendo a valorar el tiempo y el coste de desplazamientos a la hora de determinar la demanda de alquileres en las afueras de Madrid aun siendo zonas medias o altas.

Por lo tanto a diferencia del mercado de venta en los que influyen factores como la falta de credito, la inestabilidad laboral etc etc, el mercado de alquiler solo tiene en comun con el de venta al determinar el precio el paro que impide tanto comprar como alquilar y las bajadas de los sueldos, si bien en el mercado de alquiler en Madrid las bajadas de sueldo afectan especialmente a las zonas bajas o medio bajas, siendo casi inapreciable en las zonas media o altas.[7]

Mientras la caida de la demanda de pisos en Madrid en venta esta generalizada en todas las zonas de Madrid, si bien no afecta a las caidas de precio por igual porcentualmente hablando, obviamente las caidas de precios son mucho mas abultadas en las zonas bajas, pero la demanda si que ha caido casi en la misma proporcion en todo Madrid, la diferencia en lo que afecta al precio siendo la demanda baja en ambos casos es que en las zonas bajas los embargos y la imposibilidad de pagar la hipoteca, es decir, de "aguantar el tiron" no son iguales en las zonas medias o altas donde la presion de las hipotecas no afecta de igual modo a los propietarios, aunque evidentemente no son inmunes a la crisis y en casos puntuales el precio de venta se ve seriamente afectado si la necesidad de vender es acuciante.[8]

En el mercado de alquiler, no ocurre , al menos de momento, lo mismo que en el mercado de venta, lo que no quiere decir que tanto la demanda como la caida de precios no se este produciendo, sino que afecta con un mayor diferencial de precios a las zonas bajas donde apenas hay demanda a los precios antiguos debido a la bajada de sueldos y al paro. Ademas del temor de los propietarios de casas en alquiler en Madrid en zonas bajas tienen que asumir un mayor riesgo de impago de las rentas por las dificultades de la poblacion de la zona de aportar garantias suficientes y mucho menos avales bancarios, lo que provoca que acepten rentas de alquiler mas bajas a cambio de garantias.

No ocurre lo mismo en el alquiler en Madrid centro donde el ahorro de tiempo y dinero en desplazamientos es valorado por los inquilinos.

Tampoco hay una caida de los precios de alquileres en las zonas medias o altas de Madrid, salvo las zonas perifericas que si se ven afectadas, por que influyen como hemos dicho razones sociologicas, cercania al trabajo y el hecho de que es frecuente el desplazamiento de directivos de empresas a Madrid que demandan estas zonas en alquiler, asumiendo las empresas las rentas de alquileres ejecutivos en Madrid en la mayoria de los casos.

Critica de la maniobra:

[1]Madrid is different...

[2] No es caracteristica de una presencia de lógica económica...

[3] Se verá en el futuro...

[4] Idem.

[5] Un guiño a Animosa...

[6] Tambien está por ver, si habrá una suburbanización completa, si se reversa, se estanca o lo que sea...

[7] Aún

[8] Los ricos también llora-rán...

Resumen:

Buen snapshot, sin desvariar sobre el futuro.

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Ronald...solo se me ocurre una respuesta a su resumen..





...................!!! MANDEEEEEEEEEEEEEE!!!!!!


No me he enterado de nada de lo que dices, no seas vago coño que pareces que escribes un telegrama

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Bueno, tengo un consuelo para ti:

Los comentarios así están reservados para los más grandes.

Laborda, JC10, Bernardos...

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resumiendo......que no tiene la mas minima intencion de explicarme que quiere decir

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Tampoco creo que hay tanto que explicar:

[1] Eres un ser huimano e incurres en los mismos sesgos de percepción como todos.

[2] La única explicación razonable para un comportamiento así es...el inicio de cambios profundos. Viendo la lentitud de los desarrollos, creo que estamos en medio de años de bajadas de los precios.

Y esta por ver, si los alquileres se quedan a la par.

O no.

[3] y [4] van en la misma linea.

[5] debe estar claro...

[6] Lo dicho, no sabemos, hacía donde nos llevará el tema de la movilidad urbana.

[7] Buena parte de los ingresos medios y altos en Madrid provienen de un sector especifico:

El público.

Y estamos viendo el percal en Portugal o Grecia...

[8]No tengo muy claro el concepto o la mera existencia de los rocamboles ppccianos:

Desde la visión temporal de los años del esplendor de la burbuja con las ganancias cuasi-garantizadas,

¿quien no participó en el juego?

Y, por necesidad, tiene que haber multitud que se han quedado sin silla, cuando se paró la musica...

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Como jack el destripador.....vamos por partes

[1] Eres un ser huimano e incurres en los mismos sesgos de percepción como todos. !!! infiel!!! obviamente ni soy Dios ni tengo el Don de la infalibilidad ......lo que si tengo es experiencia muy dilatada en un mercado y eso significan datos y experiencias anteriores que en ocasiones tienen elementos comunes.......y decia un tal Einstein que no entendia por que ante los mismos hechos se esperaban resultados distintos.

No es que vaya de presumido ni de porqueyolovalgo ni nada de eso, simplemente un tio que lleva arreglando zapatos toda su vida en cuanto ve unos sabe si tienen o no remedio y si compensa arreglarlos.

Cierto que no hay dos crisis iguales, pero cierto tambien que no hay dos crisis que tengan un alto porcentaje de elementos comunes.........yo he vivido en vivo y en directo dos crisis, mas varias crisis anteriores que vivi como sujeto pasivo........ mi padre fue promotor y empresario hace mas de 60 años ( tristemente fallecido hace bastantes años ) y mi calidad de vida desde que naci notaba las crisis y las bonanzas.......en consecuencia uno vivia muy de cerca la evolucion del mercado inmobiliario desde la cuna y eso hace que quien ha vivido estas experiencias desarrolle una intuicion bastante aceptable para predecir cambios ( hasta los animalitos predicen terremotos y esas cosas ) .


[2] La única explicación razonable para un comportamiento así es...el inicio de cambios profundos. Viendo la lentitud de los desarrollos, creo que estamos en medio de años de bajadas de los precios.

Y esta por ver, si los alquileres se quedan a la par.

O no.

[3] y [4] van en la misma linea. : bueno, en esto coincidimos en el fondo ( bajadas de precios ) pero no en la forma ( años de bajadas de precios ) . La persistencia en un error produce consecuencias no deseables, en este caso el error es mantener precios irreales paralizando el mercado, EN ESTE CASO EL INMOBILIARIO ..aunque creo que es aplicable a otros con matices.

Peroooooooo.......una vez mas recurro a la naturaleza (antes hablaba de los animales que predicen terremotos y catastrofes ) a la experiencia y a la intuicion.......y todas esas cosas me han demostrado durante muchos años que el grado de degradacion no es lineal en los mercados, sino que como diria uno de ciencias tiene una acelaracion constante........ esto quiere decir que en la ultima fase bajista la velocidad es equiparable al Ferrari de Alonso mientras que en las primeras fases es equiparable a un carro de bueyes

Usted mismo puede analizar la velocidad de degradacion de la economia española o de su mercado inmobiliario si lo prefiere, vera como los acontecimientos eran lentos al principio......tan lentos... que se ha creado el mantra en los medios de desinformacion de que la crisis inmobiliaria empezo en 2007 / 2008.....cuando en realidad todos los que nos dedicamos a esto y muchos foreros sabemos que el inicio fue a finales del 2005 e inicios del 2006......aunque las estadisticas......mas lentas que el mercado no reflejaban la crisis hasta finales 2007 ( si le interesa lease este articulo donde explico por que los precios subian en las estadisticas mientras no lo hacian en la realidad, es de 22 de Octubre de 2006 ......de cuando los pisos subian segun las estadisticas......y yo decia en una entrevista en antena 3 que no y explicaba por que ..VIDEO INSIDE Pisos venta, Apartamentos venta,Pisos en Madrid, Apartamentos en Madrid, mas baratos en inmobiliarias )

Basicamente esto resume el articulo ( por si es vago o no tiene curiosidad y / o dudas de la categoria de burbujista de este, su conforero ):
"...... una estadistica obtenida a partir de los precios de los pisos escriturados en los años a los que se refiere, por lo que una vez mas aunque los datos son veraces no son reales dado que aunque efectivamente es posible que los precios de los pisos en Madrid escriturados este año hayan tenido una subida de precios de el 9 % como afirma en su telediario tve 1, no tiene en cuenta en su estadistica que los pisos fueron escriturados en este año, pero seguramente fueron vendidos hace año y medio o dos años , por que el reportaje de tve 1 no diferencia entre pisos en Madrid de obra nueva y pisos en Madrid de segunda mano, en el primer caso la compra suele efectuarse sobre plano y el tiempo de escrituracion se demora año y medio o dos, y en el caso de los Venta pisos Madrid de segunda mano el tiempo de escrituracion varia entre 15 y 60 dias. "

y sigo diciendo " ....la realidad es que hubo una bajada de precios en los pisos en Madrid y no reconocerlo no soluciona el problema sino que en todo caso podria retrasarlo, y desde el punto de vista de Inmobiliaria Barreras lo mejor es afrontar el problema cuanto antes ya que cuanto antes se estabilicen los precios antes se recuperara el mercado inmobiliario y antes se venderan los pisos en Madrid a un ritmo razonable. "

Le solicito humildemente un reconocimiento a mi intuicion,experiencia y capacidad para analizar este nuestro mercado inmobiliario .....reconozca que en 2006 cuando idealista, las televisiones etc hablaban de subidas de precios del 9 % y el populacho compraba vorazmente.........habia que tenerlos bien puestos para salir en television diciendo que bajaban ............ "hoyga", que casi me comen vivo "mis compañeros " de profesion y en esa epoca este foro eran 4 gatos mal contados .

De modo que concedame al menos el beneficio de la duda si le digo que no habra años de bajadas, aunque si habra bajadas fuertes y rapidas ( tan rapidas que igual se sorprende usted ......si lee mis articulos en noticias inmobiliarias vera que apuesto por el suelo a finales 2011 inicios 2012......y explico por que sera asi .......tengo huevos eh....que esas cosas quedan escritas como el articulo del 2006 que le enlace )

[6] Lo dicho, no sabemos, hacía donde nos llevará el tema de la movilidad urbana. De momento y asi preveo que siga ocurriendo...el paro y las mayores oportunidades de encontrar trabajo en grandes capitales apuntan a este camino...........claro que en caso de mad max extremo igual acabamos todos plantando patatas para alimentarnos.....en ese caso y si apuesta por esa posibilidad ya sabe que hacer.........compre cuanto antes tierras de cultivo sera usted un poderoso señor feudal con un monton de vasallos cultivando para usted y pagandole en gallinas, carne y verduras en vez de en dinero ( no se ria...ha pasado en la historia como ya sabra ) .....aunque de momento no quiero pensar en ese escenario ya tengo sendas casas con jardin una aqui en Madrid y otra en Galicia.... tierras suficientes para autoconsumo familiar quitando la piscina y otros elementos inutiles si llega el caso

[7] Buena parte de los ingresos medios y altos en Madrid provienen de un sector especifico:

El público.

Y estamos viendo el percal en Portugal o Grecia...
No son un porcentaje elevado entre mis clientes de alquiler...aunque si una parte de ellos......las otras son ejecutivos de empresas ( alquileres de lujo ) , curritos desplazados a Madrid por no tener trabajo en sus ciudades de origen ( alquileres baratos ) y Madrileños que han vendido su casa por obligacion o por devocion ( una minoria ) .


Le ruego que en futuras ocasiones centre sus analisis en menos puntos o que se estire un poco mas en sus explicaciones.....a fin de evitar obligarme a escribir estos "testamentos" mientras usted arregla el tema con 4 lineas......o le va a responder rita la cantaora

EDITO : Volviendo al punto 1, no es que sea mas listo ni tenga dotes divinas, sino que los que estamos viviendo el dia a dia en un mercado tenemos datos en tiempo real que la gente que se dedica a otros menesteres no puede acceder a ellos hasta mas tarde, eso unido a la experiencia y capacidad de analisis de un mercado, en el que si no nadas todos los dias te ahogas, hace que podamos predecir con anticipacion el siguiente paso que dara el mercado......y si te equivocas lo mas probable es que cierres el chiringuito ..... no esta el mercado inmobiliario en este momento para perdonar errores

Y fijese que segun algunos de ustedes las agencias inmobiliarias " no prestamos ningun servicio " como he tenido que soportar leer en otro hilo en el que usted ha participado......aunque fue usted bastante moderado....lo que le agradezco

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